수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[내일가격인상] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
사랑하는 가족들의 꿈과 희망이 가득한 내집마련과
경제적 자유를 이뤄낼
꿈이있는집 입니다
첫 만남은 너무 어!려!운 것처럼
1호기 하실 때 다들 한 번쯤은 울지 않으셨나요?
저는 많이 울었었는데요.. (a.k.a. 꿈징징)
어떻게 해야 하는지 앞이 캄캄하고
이렇게 하는 게 맞는 것인지 확신도 없고
잘 하고 있는 것인지 막막함에 절로 울음이 나왔던 것 같습니다
그래서 이번에 1호기 매수 복기를 하면서
결국 매수에 이르기까지 뭐부터 하면 좋을지, 어떻게 하면 좋을지 10개월차 부린이였던 제가 했던 1호기 투자 과정을 단계별로 정리해보려 합니다
< 1호기 투자 과정 >
1. 투자 후보 단지 선정
2. 전수 전임
3. 매물 털기
4. 협상과 계약
투자를 하기 위해 해야 할 가장 첫번째 단계인
“투자후보단지 선정” 과정입니다
STEP 1. 투자 후보 지역 선정
<참고 자료>
✨평균 매매가/투자금 - 골드트윈님 감사합니다 : 전국 시세 동향 및 서울/경기 가격, 투자금 현황
✨중위 매매가/투자금 - 월부지니님 감사합니다 : 26년 2월 서울/경기/인천 중위 매매가, 투자금
투자후보 “단지”를 선정하기 위해서는
내가 가진 종잣돈으로 투자 할 수 있는 지역을 먼저 선정해야 합니다
당시 앞마당은 서울과 수도권을 합쳐 총 8개 였는데,
1억후반 투자금에 +5천 이내인 2억중반 으로 들어오는 지역을 선정했습니다
총 5개의 지역을 후보 지역으로 넣었는데
매물털기 하면서 4급지에 조금 더 집중했던 걸 보면
다음부터는 조금 후순위였던 부천이나 노원은
처음부터는 후보지역에 포함하지 않아도 될 것 같다는 생각입니다
사실 평촌은 내가 가진 예산을 오버하는 2억 후반의 지역이었지만 시세 트래킹을 했을 때 2억 중반으로 들어오는 단지들이 있어 포함했어요 🫢
평촌 이나 다른 지역 중에서도 상위 단지와 하위 단지의 가격 편차가 큰 경우, 평균 투자금으로만 보면 이 지역을 넣어도 되나? 하면서 애매한 경우가 있더라구요
이번에 지니님이 중위투자금으로 정리해주셨는데
내 예산에 3-5천 만원을 더한 금액이 중위 투자금인 지역으로 선정할 수 있도록
평균투자금과 중위투자금 모두 확인 한다면
더 좋은 기회가 있는 지역으로 갈 수 있을 것 같아 추가했습니다
STEP 2. 원페이지 작성
투자를 검토할 당시 투자 후보 지역으로 뽑은 지역들에 대해 원페이지를 작성하였습니다
랜드마크인 교문 신명의 경우 전세 매매 둘다 조금 하락한 상황,
매매물량은 증가한 상태고 전세 물량은 바닥이니 기회를 주고 있다고 생각했습니다
이렇게 투자 후보 지역에 대해 원페이지를 작성하면서
투자 우선순위로 넣을지 제외할지 한번 더 확인할 수 있었던 것 같아요
STEP 3. 전수 조사 후 합치기
투자 후보 지역으로 선정된 5개 지역에 대해
전수조사를 하고 합쳤습니다
초보였기 때문에
구리 84 7억 VS 평촌 84 8억
처럼 가격대나 평형이 다른 경우 비교평가가 어렵더라구요
그래서 가격대를 맞춘 후 비교평가를 하기 위해서 전수조사한 자료를 합치게 되었습니다
전수조사를 한 후 전체를 합치고
매매가 기준 내림차순 정렬을 한 다음
투자금이 3억초과하지 않는 선에서 단지들을 추려냈습니다
STEP 4. 비교평가 (이상형 월드컵)
이제 저희가 가장 어려워하는 비교평가 단계 입니다
축구를 좋아하시는 분들은 토너먼트 대진을 잘 알고계시죠?
STEP 3의 결과물인 단지들을
가치 순서 대로 두기 위해서 토너먼트 식으로 비교평가를 진행합니다
서울/수도권이라면 강남과의 거리, 교통, 환경
지방이라면 인구규모나 지역의 개별선호요소 같은 비교평가가 필요할텐데
저는 앞마당이 서울/수도권밖에 없었기에
실전반에서 배운 장표를 BM하여 같은 가격대를 기준으로 이상형월드컵을 진행했습니다
이렇게 총 15개의 후보를 가지고 매물털기를 시작했고
97대책 발표로 실거주자들이 시장으로 몰려오면서
후보 단지를 40개로 늘리게 되었어요
후보 단지를 늘릴 때에도
전수조사를 한 후 가격대별 비교평가를 진행했습니다
그래야만 우선순위에 대한 확신이 들더라구요
후보단지 선정 Tip
추가로 팁이 있었다면,
(지금도 마찬가지이지만) 제가 투자했던 2025년 하반기의 경우, 전세매물이 없어 투자금보다는 매매가 기준을 우선으로 단지를 선정했었습니다
투자금 2억 기준 수도권의 매매가를 6~8억으로 선정했는데,
매매 전세 가격대가 8/6, 7.5/5.5, 7/5, 6.5/4.5, 6/4 가 되도록 전세가격을 정할 수 있었기 때문이에요
이렇게 후보 단지를 선정하는 과정에서도 힘들어 하면서 당시 내마실전반이었던 재이리튜터님을 많이 괴롭혔는데요 ㅜㅜ(죄송합니다 튜터님)
결국 투자 후보 단지의 기준은
“매매가 기준으로 할 수 있는 가장 좋은 것인가?”
“내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것인가”
줌인, 줌아웃을 무한 반복하여 결정하는 것이더라구요
투자 후보 단지 선정 방법 정리
- 투자 후보 지역 선정 - 평균 투자금&중위투자금
- 원페이지로 후보 지역 한번 더 확인
- 전수조사 후 전체 합치기
- 가격대별 비교평가 & 토너먼트식
=> 결국, 매매가기준 가장 좋은가? 내 투자금으로 가장 좋은가를 결정
지금까지 1호기 복기를 통한 단지 선정 과정을 적어보았는데요
후보 단지 40개..? 이게 돼..? 라는 생각이 드실 수 있겠지만
(사실.. 제가 그랬습니다)
막막함에 울고 있는 제자를 붙잡고 할 수 있다며
더 많은 단지, 더 많은 매물을 내 호주머니에 넣고 있어야 투자할 수 있다는
재이리 튜터님의 말씀이 사실이었다는 생각이 들었고
전세 매물도 매매 매물도 적고 호가가 올라가는
지금 시장에서도 당연하게도 적용된다고 생각합니다 💪💪💪
투자를 위해 열심히 고군분투 하는 동료분들께 도움이 되기를 바라면서,
다음엔 전수전임과 매물털기 복기로 찾아오겠습니다 💓
읽어주셔서 감사합니다 ❣️
