[국빱이] 2월 독서후기 #4. 2026 결국은 부동산

책 읽은 날짜 : 26.02.16~02.19

2026 결국은 부동산

올라잇 칼럼니스트 23인2025원앤원북스

1. 책 요약

[자본주의에서 이길 수 있는 유일한 방법]

자본주의에서 이기는 방법은 좋은 자산을 갖는 것이었다.

하지만 좋은 자산은 언제나 비쌌다. 사실 한 번도 싼 적이 없었다.

그래서 나는 이 사실을 다르게 바라보기로 했다.

"좋은 자산을 살 수 있는 힘을 기르자"

2026 결국은 부동산 (P.488)

부동산이며 주식이며 연일 신고가이다.

아무리 돈의 가치가 하락하고 있다고 하더라도

하락하고 있는 돈의 가치보다 자산의 가치가 더 빠르게 상승하고 있음을 체감하고 있는 요즈음이다.

책에도 나와있지만, 좋은 자산은 항상 비쌌다.

그리고 그 자산을 취득할 수 있는 힘이 없는 상태에서는

마냥 부럽기만 하고 어쩌면 그 자산을 취득한 사람들을 비난하고 있다.

결국은 " 그 자산을 가질 수 있는 힘을 길러야 한다 "

여기서 말하는 힘이란

① 자본 이 될 수도 있고 ② 지식이 될 수 있다. 또 어쩌면 누군가에 의한 ③ 운도 될 수 있다.

이 중에서 1번과 3번은 내 힘으로 안 되는 것이다.

2번만이 지금 내가 가질 수 있는 유일한 힘이 될 것 같다.

힘을 기르자.

부동산을 많이 알자.

다양한 전문가의 고견을 배우자.

2. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

[파트 1. 2026년 부동산 시장, 변화의 서막]

[은퇴 세대가 선택하는 부동산에 주목하라 - 빠숑 김학렬]

(12)

이제 그 100만 명 세대가 은퇴 연령대에 들어섰다.

1955년생부터 1974년생까지 베이비부머 세대는 700만 명이 넘는다.

이들은 산업화의 주역이자, 부동산 자산을 가장 많이 축적한 세대다.

(14)

그러다면 시장의 중심은 어디로 옮겨갈까? 바로 은퇴 세대다.

그들은 '소비를 멈춘 세대'가 아니다.

70세에도 일하고, 60세에도 투자한다.

'은퇴 후 두 번째 인생'을 준비하면서 '이제는 편하게 살 수 있는 집'을 찾아 움직인다.

그들은 관리비가 적고, 의료 접근성이 높으며, 대중 교통과 상권이 가까운 곳을 찾는다.

(24)

부동산 시장의 열쇠는 '보유자'에게 넘어갔다.

그들은 이미 가진 사람들이다. 이제 '사는 사람'이 아니라 '팔거나 유지하는 사람'이 시장의 주인이다.

(29)

이전까지 부동산의 가치는 '직장 접근성'이 결정했지만,

이제는 '삶의 접근성'이 시장의 기준이 되었다.

병원, 마트, 공원, 커뮤니티센터, 교통 등 생활 편의 요소가 '미래 가치'의 기준으로 부상했다.

즉, 은퇴 세대가 선호하는 입지가 곧 지속 가능한 입지다.

(29)

은퇴 세대는 부동산을 '가격'보다 '생활'로 본다.

젊은 세대가 오를 곳을 찾는다면, 은퇴 세대는 '살기 좋은 곳'을 찾는다.

그 차이는 명확하다.

(37)

은퇴 세대의 자산 구조는 하눈에 보면 탄탄하다.

하지만 안으로 들어가보면 그 속에는 심각한 현금흐름 불균형이 존재한다.

그들은 집이 있지만 소득은 줄고, 생활비는 늘었다.

집을 '자산'이 아니라 '부담'으로 느끼는 순간이 오고 있다.

따라서 그들은 다음 두 가지 방향으로 움직인다.

1.부동산을 팔거나 줄인다.(다운사이징)

2.부동산을 현금화하거나 수익화한다(연금,임대,맃화)

(38)

서울, 분당, 일산, 용인 등지에서 은퇴 세대의 '작은 집으로의 이동'이 빠르게 늘고 있다.

30평대에서 20평대, 4인 가족형에서 1~2인 중심형으로 옮기는 것이다.

(41)

지금 부동산을 이해하는 가장 정확한 방법은 금리도 통계도 아닌, 사람들의 삶을 이해하는 일이다.

은퇴 세대는 떠나는 세대가 아니다.

그들은 시장을 재편하는 세대며, 다음 세대에게 부를, 그리고 방향을 넘겨주는 세대다.

그들의 부동산이 움직이는 곳에서 한국 사회의 다음 30년이 시작된다.

▶ 부동산은 다른 자산과 다르게 "사람들의 삶"을 이해해야 한다.

그런의미에서 노령화가 가속된 우리의 삶에서 기보유자들의 선택에 관심을 가져야 한다.

단순히 직장접근성만 중요시 여기는 게 아니라 환경요소에 조금 더 가중치를 둘 필요가 있다.

[이재명 정부 부동산 정책 방향성은? - 김제경]

(46)

이재명 정부는 이러한 선례를 복기하면서,

그 실패의 원인을 '규제정책'자체가 잘못되었다고 인지하기보다는

'강도와 범위의 한계'로 진단한 것으로 보입니다.

앞으로의 부동산 대책도 문재인 정부 당시 등장했던 규제들이 한 번에 광범위하게 등장할 가능성이 높습니다.

(60)

이렇게 임대차 시장이 혼란스러워지기 시작하면서 전월세 가격이 상승하기 시작하면,

마지막 화룡점정으로는 계약갱신청구권을 기존 1회에서 더 늘리는 쪽으로 갈 것으로 보입니다.

(65)

공공재개발이든 도심공공주택복합사업이든 큰 틀에서의 접근은 그럴듯 해 보입니다.

하지만 공공사업의 본질적인 문제점이 있습니다. 각자의 입장이 너무 다르다는 것입니다.

구체적인 예시를 줘보겠습니다.

민간재개발 또는 공공재개발에서는

임대주택의 비율을 최대한 높이려고 할까요? VS 낮추려고 할까요?

일반분양가를 최대한 높게 받으려고 할까요?VS낮게 받으려고 할까요?

▶ 3+3+3 정책도 나올 수 있다. 그 시나리오도 준비하고 있는게 더 나을 것 같다.

[강화된 규제가 완화된 유동성과 부딪힐 2026년 - 트루카피 우수홍]

(77)

골드만삭스 파이낸셜 컨디션 인덱스는 아직 부동산을 비롯한 자산시장이 금융,

즉 유동성의 강한 영향력 아래 놓여 있음을 말해주고 있습니다.

(81)

금리는 사이클처럼 주기적으로 오르고 내리는 특성을 지닙니다.

지금은 금리 인하기에 속하며,

'당분간'은 이 추세가 유지될 것으로 보입니다.

여기에서 '당분간'이란 미국이 금리 인하를 추구하는 기간을 뜻하며 적어도 26년 11월 미국 중간선거까지는 인하 추세가 유지될 것이란 의견이 많습니다.

(96)

다만 최근 추이를 보면 m1과 요구불예금 수치도 점차 높아지는 중입니다.

이를 볼 떄 상승의 범위는 서서히 그러나 확연히 넓어질 것이라 추정됩니다.

(107)

강화된 규제가 완화된 유동성과 부딪히고 거기에 수급 부족이 더해질 2026년, 규제의 영향력은 상당히 한정적일 것이다.

(108)

이재명 정부는 재정지출 확대를 하면서 그 유동성이 부동산 시장으로 흐르지 못하게 막으려고 여러조치를 할 것입니다.

하지만 재정지출로 시중 유동성이 증가하는데 부동산에만 흘러가지 못하게 하는 것은 한계가 있고,

결국 부동산에도 유동성 영향으로 상승세가 전이될 것이라 보입니다.

종합해서 보면 강화될 규제보다 '완화될 유동성+공급 부족'의 파워가 더 세질 시기가 2026년으로 예상됩니다.

(109)

그렇다면 우리가 주의해야 할 점은 무엇일까요

이와 관련해 우리가 하나 살펴봐야 할 금융 지표로 미국CCC등급 이하 채권금리를 꼽고 싶습니다.

CCC등급 회사채 금리는 위기를 상징하는 지표 중 하나이며,

CCC등급 채권은 위기 구간에서 돈이 가장 먼저 빠져나가고 금리가 급등하는 특징을 지닙니다.

그리고 이 금리가 급등하는 구간에서 서울 아파트는 약세를 보입니다. 유동성이 자산 시장에서 빠져나가는 구간이니까요.

▶ 유동성이 너무 많이 풀렸고 공급부족도 강하다. 결국 규제를 이길 것 같다.

처음 배우는 미국 CCC등급 이하 채권금리도 즐찾해놓고 살펴보자.

[대한민국 부촌의 과거, 현재, 미래 2025-2026 년 서울 부동산 시장 대전망 - 월천대사 이주현]

(125)

부촌의 첫 번쨰 조건은 주거 시설의 품질이다.

소형 빌라, 도시형 생활주택 등의 혼재가 적은 곳, 중대형 아파트 비율이 높은 지역,

임대 아파트 비율이 낮은 곳이 부촌의 기본 요건이다.

현재 신축 아파트의 밀집도는 지역 이미지를 결정하는 핵심 요소로 작용한다.

(126)

부촌의 두 번쨰 조건은 거주민의 사회경제적 지위다.

의료계, 법조계, 회계사, 세무사 등 전문직의 집중 거주, 전통적 부자층 및 사업가 거주,

금융계 및 대기업 고임금 직장인 밀집 등이 핵심 지표다.

연속득 `억원 이상의 고소득 가구 비율은 부촌을 판별하는 중요한 기준이 되고 있다.

▶ 임대비율, 평수 등도 부촌의 개념에서 살펴볼 필요가 있다.

[파트 2. 대한민국 지역별 부동산 시장 대 전망]

[서울 부동산 트렌드 2026 - 훨훨 박성혜]

(154)

그동안 정부가 쏟아낸 규제의 무게는 수도권 전역을 덮고 있다.

그러나 규제는 언제나 부작용을 낳았다. 억눌린 수요는 사라지지 않고 다른 곳으로 이동한다.

(164)

서울 부동산 시장에서 교통은 언제나 프리미엄을 만들어왔다.

그러나 2026년의 교통 프리미엄은 단순히 '역세권'이라는 한 단어로 설명되지 않는다.

이제는 GTX, 복합 환승센터, 그리고 보행 네트워크까지 결합된 N모빌리티 입지가 새로운 위계를 만들어낸다.

(167)

결국 교통 프리미엄의 본질은 '좋은 교통 = 더 나은 삶의 질'이다.

시간 단축이 삶의 질을 바꾸고, 삶의 질이 곧 집값을 바꾼다.

(170)

은평은 북한산, 노원은 불암산.수락산과 결합해 자연 친화형 시니어 주거 입지로 강세다.

여기에 은평 성모병원, 상계동 의료 클러스트 같은 인프라가 더해지며 고령층 실거주 수요가 확산되고 있다

▶ 교통이 왜 좋은것은가의 대답은 "더 나은 삶의 질"을 가지고 올 수 있기 때문이다.

[2026년 수도권 청약 시장 전망 및 전략 - 열정로즈 정숙희]

[지방 5대 광역시 부동산 시장 분석 및 2026 대응 전략]

(218)

지방의 모든 도시에서 나타나는 공통 트렌드가 있습니다.

첫째, 똘똘한 한 채 선호 현상입니다.

둘째, 역세권과 학군의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

셋째, 신축과 구축의 가격차이가 벌어지고 있습니다.

넷째, 실수요 중심시장으로 재편되고 있습니다.

(228)

2026년 부산에서 가장 주목할 지역은 남구 용호동-대연동 벨트입니다.

(243

2026년 투자 추천 지역은 서구 둔산학원가입니다.

▶ 지방 역시 양극화가 벌어지고 있는 추세다.

[6.27 규제, 97 정책, 10.15초가엵대책 이후 부동산 경매 투자 전략 - 달천 정민우]

[파트 3. 부동산 실전 투자와 자산 설계 전략]

[새로운 규제이 시대 실거주 없이 급매 타이밍에 내 집 마련을 해볼까? - 진와이스 장미진]

(285)

보통 사람들은 방향을 잡지 못하고 걱정만 하게 된다.

20년 차 투자자라고 시장의 모든 상황을 속속들이 다 아는 것은 아니다.

하지만 한 가지 확실한 것은 항상 답은 '부동산의 기본'에 있다는 것이다.

부동산 시장이 어수선할수록, 부동산을 잘 모르는 초보일수록 기본에서 답을 찾아야 한다.

▶ 어려울 수록 기본과 "본질"이 무엇인지 생각해봐야 한다.

[그럼에도 불구하고 대출력을 활용해 내 집 마련과 갈아타기를 하자 - 플팩 강연옥]⭐⭐⭐

(318)

갈아탈 집은 현금으로만 사는 것이 아니다.

상환능력 범위 내의 대출과 오른 내 집에서 얻은 수익으로 하는 것이다.

집은 대출로 사고 대출은 집으로 갚는다.

(322)

지금과 같이 은행별로 규제가 달리 적용되고 대출 총량이 차이나는 시장에서 발품이 중요하다.

같은 은행이라도 지점마다 다르게 적용하는 게 지금의 대출 규제이기 때문이다.

(325)

대부대출의 또 하나의 장점은 자금용도 증빙 측면에서의 유연성이다.

부동산 매입 시 자금조달계획서를 제출해야 할 경우 기타대출 부분에 '대부대출'이라고 기재하면 통과된다.

이렇듯 대부대출은 무조건 피해야 할 대상이 아니라, 상황에 따라 현명하게 활용할 수 있는 전략적 수단이다.

(337)

지금처럼 규제 중심의 시장에선 정보전에 강한 능력 있는 대출상담사를

잘 만나는 것도 인적 레버리지 중의 하나다.

(345)

규제가 강화될수록 오히려 대출력을 통한 자산 이동의 효율성은 커진다.

아는 사람만 더욱 움직일 수 있기 때문이다.

▶ 지금처럼 규제가 강화된 시기에서는 대출력이 좋은 집을 사는 핵심이 되는 시기이다.

[2026년 어떻게 자산을 증식할 것인가?- 앨리스허 허미숙]

(350)

서울보다는 지방 광역시가 인기가 많았던 이유는 소액의 투자금으로 높은 수익률을 낼 수 있다는 장점이 있었기 때문이었다.

그러나 투자 환경이 많이 달라진 지금, 과거의 방식으로는 돈을 벌기보다는 돈이 부서지는 뼈아픈 경험을 하게 될 수 있다.

▶ 예전 방식으로 지방에서 소액투자 하다가는 인생 망할 수도 있다.

[이제부터 부동산 시장은 세금 규제, 그리고 '이것'조심하세요! - 제네시스 박]

[파트 4. 부동산 시장에서의 새로운 기회]

[2026년, 위반건축물 해법이 나타났다-투미]

[돈은 국경을 모른다, 이제는 '도시별'부동산 투자시대다-고미연]

[슈퍼리치 2026 부의 트렌드 - 뉴리치 이지영]

[직장인보다 적게 일하고 많이 버는 고시원 창업 이야기 - 내일의 행복 나보라]

(487)

내가 진짜로 바라는 것은 남을 위해 시간을 쓰는 삶이 아니라 나의 시간을 돈으로 레버리지할 수 있는 사람,

즉 시간을 내 뜻대로 설계할 수 있는 자유로운 사람이 되고 싶다는 것이었다.

(488)

자본주의에서 이기는 방법은 좋은 자산을 갖는 것이었다.

하지만 좋은 자산은 언제나 비쌌다. 사실 한 번도 싼 적이 없었다.

그래서 나는 이 사실을 다르게 바라보기로 했다.

"좋은 자산을 살 수 있는 힘을 기르자"

▶ 경제적 자유를 왜 꿈꾸는지 "why"에 대해서 생각해보자.

3. 다음달 내가 실제로 할 수 있을, 딱 1가지

1월 - #1. 일의 격 ▶ BM: 두괄식으로 의사소통하기

1월 - #2. 부자는 왜 더 부자가 되는가 ▶ BM : 그럴 여유가 없다는 생각을 하지 말기

1월 - #3. 다시, 나는 희망의 증거가 되고 싶다. ▶ BM : 목표를 더 시각화 하기 (~3월)

2월 - #4. 돈의 방정식 ▶ BM : 목실감에 "목표"를 확언해놓기 (~2월)

2월 - #5. 찰리 멍거 바이블 ▶ BM : 26년에 다른 투자하지 않기 (~26년)

2월 - #6. 부동산 투자 황금 로드맵 ▶ BM : 27년 투자를 어딘가 적어두기 (~3월)

2월 - #7. 2026 결국은 부동산 ▶ BM : 3월에 비전보드 쓰면서 Why에 대해 생각해보기 (~3월)