지방은 앞으로 어떻게 될까요? 2009년과 2019년의 기시감이 느껴지는 이유 [나초단]

안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

요즘 지방 임장을 다녀오거나 포트폴리오를 점검하다 보면 

문득 이런 불안함이 밀려올 때가 있습니다. 

“서울은 신고가를 찍고 있는데, 지방은 언제 오를까?”

"과연 지방에서 수익을 낼 수 있을까?" 

하는 생각들 말이죠. 

오늘은 현재 지방 시장의 규제 상황과 

우리가 놓치지 말아야 할 본질을 정리해 보았습니다.

1. 서울 vs 지방: 규제 지도의 차이

가장 큰 차이는 서울 전역이 겹겹이 규제로 묶여 있는 반면, 

대부분의 지방은 비규제지역으로서 대문을 열어두고 있다는 점입니다.

특히 인구감소지역은 서울에 집이 있어도 

추가로 한 채를 더 샀을 때 1주택자 혜택(비과세/종부세 공제)을 

그대로 유지해 주는 파격적인 정책을 펼치고 있습니다. 

정부가 대놓고 레드카펫을 깔아준 셈이죠.

2. 역사에서 배우는 지방 장세: 2009년과 2019년

지방 시장의 상승은 단순히 운이 아닙니다. 

과거 사례를 보면 강력한 유동성 주입 정책이 트리거가 되었습니다.

• 2009년 부산·울산: 리먼 사태 직후, 정부는 지방 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 100% 면제라는 파격 조건을 걸었습니다. 결과는 어땠을까요? 2009년 하반기부터 부산을 시작으로 영남권 장세가 폭발하며 연간 10~20%씩 상승하는 기염을 토했습니다.

• 2019년 지방 시장: 수도권 규제가 강화되자 유동성이 낮은 곳으로 흘러갔습니다. 특히 2019년 11월 부산 전역이 조정지역에서 해제되자마자 외지인 투자자들이 몰려들었고, 해수동(해운대·수영·동래)을 중심으로 단 몇 달 만에 수억 원이 뛰는 불장이 연출되었습니다.

지금 지방은 이미 다주택자 LTV 완화 등을 통해 올라갈 준비(기름 채우기)를 마친 바닥권입니다. 

과거의 역사가 반복될 6월의 흐름을 잘 지켜봐야 하는 이유입니다.

3. 우리가 지방 시장을 바라보는 관점

하지만 단순히 "규제가 없어서" 지방을 가는 것이 위험합니다. 

우리는 정책 이면의 유동성을 봐야 합니다.

흔히 지방은 공급이 중요하다고 하지만, 대세 상승장이 오면 공급을 압도하는 시장이 옵니다.

유동성은 휘발유고 공급은 도로 위 차의 숫자와 같습니다. 

도로가 아무리 뚫려 있어도 기름(유동성)이 없으면 차는 움직이지 못하듯, 

결국 정책적으로 풀리는 돈이 시장을 움직입니다.

물론 과거와 달리 지금은 코인 등 수요 분산 요인이 많지만, 

절대적 저평가 구간에서 유동성을 자극하는 정책이 만나는 순간 자산 시장은 가장 먼저 반응합니다.

마지막으로 제가 좋아하는 책 <돈의 대폭발>의 한 구절을 나누며 글을 마칩니다.

"기회는 언제나 위기의 가면을 쓰고 나타난다. 

규제가 담벼락처럼 느껴질 때, 

그 담장 너머를 볼 수 있는 사람만이 자본의 파도를 탈 수 있다."