이번 실전반 2강 강의는 부천, 구리 특강의 도움으로 1호기를 성공한 덕분에 내적 친밀감이 있었던 진담 튜터님의 강의였습니다.
이번 강의에서도 역시나 딱 명쾌하고 정돈된 강의로 실전반 초 수강생에게도 이해하기 쉽게 임장, 임보, 비교평가에 대해 이해하기 쉽게 설명해주셨습니다.
우리는 지역이 아니라 단지에 투자를 하는 것이다.
분위기 임장에서는 사람, 상권, 도보를 통해 봐야 할 것 보다는 덜어야 할 것에 집중하며
pass or fail 로 판단하는 것이 중요하다고 말씀하셨습니다.
특히 사람, 상권, 도보의 각 체크사항 1,2,3에서 2가지 이상 o라면 투자범위에서 후순위 라는 새로운 기준을 알려주셔서 다음 임장지에서 적용해보고 싶은 생각이 들었습니다.
입지분석에서도 그동안 기초강의에서 들었던 기본 요소에 심화 요소, 실전 요소를 덧붙여서
좀 더 실전투자에 도움이 되는 내용을 설명해주셨습니다.
직장 : 여기 사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 더 높을까?
교통 : 교통 호재를 주기적으로 업데이트하자. 원래 교통이 불편했던 곳인가?
어디를 어떻게 얼만큼 빨리 가는지, 그것을 얼만큼 편하게 가는지, 앞으로는 편해지는지
환경 : 주변에서 입지가 개선되는 곳의 사람들이 내 단지를 지나간다면, 단지 가치가 높아질 것.
학군 : 학업성취도 %에 집중하는 것이 아니라 부모들이 직주근접이 보장되어야 자녀들도 공부를 편하게 할 수 있는 수요의 본질을 생각. 환경, 교통이 더 중요함
공급 : 임장지 외 주변지역 3년 공급량, 위치 확인, 세대수 1천세대 이상/상급지 입주 체크
단지임장
단지임장 + 단지분석은 비교평가/매물임장을 위한 재료다.
단지임장 : 주차, 관리, 동간간격 / 역 접근성, 학교 접근성, 상권 접근성
시세그루핑 : 가격에 대해 1차 생각
시세 지도 : 지도 위에 올려보며 단지 우선순위 생각
단지 분석 : 매긴 가치에 대한 근거를 객관적인 근거로 최종 확인. 결론 내는 것이 아니라, 매물임장에서 내가 무엇을 확인해야하는지 파악해보는 것
비교평가 = 입지 + 상품
입지 : 교통>환경>학군 : 입지분석을 통해 정리가 끝난 재료
상품 : 연식>특징 : 단지임장을 통해 정리가 끝난 재료
지역 간 비교평가
3급지 차이 이상에서는 땅의 가치가 단지에 많이 반영된다.
2급지 차이에서는 예외가 있을 수 있지만, 땅의 가치의 비중을 높이면 더 좋고, 단지 선호도도 봐야한다.
1급지 차이에서는 단지 선호도가 더 중요하다.
같은 급지면 단지 선호도에 집중. 땅의 가치를 크게 따지지 않고, 그 안에서 무엇을 더 좋아하냐
좋은 강의해주신 진담 튜터님 감사합니다!
이번 임보와 임장, 그리고 앞으로 만들 앞마당에도 잘 적용해보겠습니다!
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