2월에 매수 후 올 6월에 서울 중~하급지에 진입을 할 예정입니다.
제가 가고싶은 부동산의 위치까지 가기위해서는 지금의 부동산이 아마 첫 단추가 될 듯 합니다.
그래서 이 부동산을 잘 굴려서 좋은곳 까지 가려고 합니다.
그러기 위해서는 중간 중간 단계와 스텝이 있을거고,
그 단계를 어떻게 더 잘 밟고 올라서냐에 따라 시간이 단축되고 가는곳이 달라질 수 있다고 생각합니다.
추후 갈아타기할 시점이 왔을때 제가 어떻게 행동해야할지 고민을 해봤는데,
이 고민이 적절한지, 적절하지 않거나 다른 조언을 해줄 수 있는 부분이 있을지 들어보고자 문의를 남깁니다.
-갈아타기는 다음 하락장일때 움직이는걸로 계획을 하고 있습니다.
제 아파트가 하락한 비율보다, 상급지의 아파트가 하락한 비율의 금액이 훨씬 크기 때문에, 그리고 실제로도 그래왔었어서 하락장일 때 움직이려고 다음 스텝을 준비하고 있었는데요,
-여기서 문득 든 생각이,
하락장이 오기전 욕심내지말고 적당한 어깨가격 혹은 목표한 수익금에 도달했으면 매도 후
1~2년 정도 월세로 지내면서 하락장이 도달 했을 때 보유한현금+적극적인대출시장을 활용해 다음 상급지로 갈아타기하는 이 방식은 어떻게 보여지는지 궁금합니다.
-즉,
1.보유한 부동산 수익실현(상승장이 과해지거나, 목표한 수익금에 도달했을 때 매도)
2.월세거주(2년 그 이상, 이하)
3.하락장도달(이 부분은 맞출수 없는 부분이기에 월세거주를 2년 이상, 이하로 판단)
4.좀 더 좋은 부동산 매수(보유현금+시장상황에 따른 적극적인 대출활용)
이 스텝으로 밟는다면 보유한 부동산을 하락장이 오기전 매도 하고, 더 좋은곳으로 쉽게 갈아탈 수 있는 환경이 되지 않나 생각듭니다.
하락장이 왔을 때 제 부동산이 잘 팔리지 않는다면, 갈아타기 자체를 할 수 없는 환경이 될수도 있다고 생각듭니다.
물론 하락장이 다가오는걸 맞춘다는건 불가능하겠지만,
최근 사이클상 상승과 하락의 기간이 빠르게 반응하고 있다고 판단됩니다.
그래서 상승장이 좀 더 유지가 된다면 갈아타기 준비를 해야겠구나 생각드네요..
이 스텝에서 최악의 상황을 고려한다면 수익을 냈지만, 이후 상승장이 더 유지될수도 있겠구나라는 생각이듭니다.
갈아타기 스텝에 대한 다양한 의견 내어주시면 잘 참고해보겠습니다.
감사합니다.
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댓글
안지님 안녕하세요~~
다음 갈아타기 전략에 대해 고민이 많으실 것 같아요. 미리 갈아타기를 고민해보시고 전략을 계획해보시는 과정이 굉장히 의미가 있다고 생각해요.
말씀해주셨듯이 논리적으로 상승장에서 매도해서 현금을 확보하고 하락장이 진입했을 때 상급지로 갈아타는 게 매우 합리적입니다. 다만 완벽하게 매도와 상급지 매수 타이밍을 맞추기란 쉽지 않습니다. 미리 매도하고 월세로 거주하고 매수 타이밍을 잡으면 좋지만 계획대로 되지 않을 경우 상급지 갈아타기 뿐 아니라 소유권 하나까지 잃어버릴 수 있기 때문에 자본주의 시장에서 타격이 굉장히 크다고 생각합니다.
기존 보유 물건을 매도할 때도 갈아탈 상급지 대안이 있는지, 수익이 났는지 등을 고려하시고 실행하시는 게 필요해보입니다. 제 생각에는 하락을 예상하시기보다 목표를 더 좋은 자산을 갖는 것으로 잡고, 가능한 기회가 있다면 먼저 매도 계약 진행하면서 상급지 매수 단지를 동시에 약정 체결(토허제 지역)을 해두시는 게 좋겠습니다.
갈아타기 관련 글을 참고해보시기 바랍니다.
https://weolbu.com/s/LGK6doJcSc
안지님의 갈아타기를 응원드립니다!!^^
안지님 안녕하세요. 갈아타기에 대해 고민이 많으신 것 같네요. 현재가 하락장인지 상승장인지에 대해서는 우리가 정확히 예측하기는 어렵다고 생각합니다. 그래서 시장을 맞추기보다는, 갈아탈 수 있는 선택지를 충분히 만들어두는 것이 더 중요하지 않을까 싶습니다. 결국 과정 속에서 “갈아탈 수 있는 단지를 얼마나 알고 있는가”가 의사결정의 폭을 넓혀주는 핵심이라고 생각합니다. 갈아타기 역시 매도의 한 과정이라고 본다면, 저는 아래 세 가지 기준을 점검해보면 좋겠다고 생각합니다. 1. 목표 수익이 발생했는가? 2. 매도 후 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는가? 3. 현재 보유 물건의 리스크를 내가 감당할 수 있는가? 특히 2번의 경우, ‘더 좋은 물건’이 무엇인지 계속 정의해보고 조건을 좁혀가며 탐색하는 과정이 중요하다고 생각합니다. 갈아타기는 단순히 파는 행위가 아니라, 더 나은 자산으로 이동하는 과정이라고 생각합니다. 따라서 선택지가 충분히 확보된 상태에서 의사 결정을 하는 것이 결과적으로 리스크를 줄이는 방법이 아닐까 합니다.
안지님 안녕하세요. 갈아타기에 대한 계획을 세워보시는게 참 의미가 있다고 생각합니다. 하락장인지 상승장인지 어깨인지 머리인지는 그 시장이 지나고 나서야 알 수 있습니다. 상승장이라 팔았는데 더 올라가고 무주택 상태로 남는 최악의 경우가 있습니다. 하락장이어도 상승장이어도 갈아타기는 가능합니다. 연저축액과 대출을 감안하셔서 추후 어느 단지로 갈아타기 할지 알고 계시고 그 단지 가격을 보고 계시는 것이 더 중요해보입니다. 또한 하락장에서 갈아타기를 하려면 환금성이 정말 중요합니다. 아직 매수 전이시라면 매수하시려는 단지가 그 지역내에서 어느정도로 선호되는지 하락장에서도 거래가 잘 되는지 파악하시고 매수하시면 추후 갈아타기 하실때 도움이 될것 같습니다.
