안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
여러분이 생각하시는 건물주의 모습은 어떤가요?
‘월세 꼬박꼬박 들어오니까 돈 걱정 없는 사람’
대부분 이렇게 생각하실텐데요.
건물주라고 해서 늘 여유롭고 편한 건 아닙니다.
세입자가 월세를 안 내요…
임대차 계약에서 가장 자주 발생하는 분쟁이 월세 문제인데요.
세입자가 어느 날부터 월세를 안 내기 시작하면 매달 스트레스를 받게 됩니다.
처음 한두 달은 사정을 봐주기도 하지만 연체가 길어지면 더 이상 기다려주기 어려운 상황이 됩니다.
건물주 입장에서도 대출이자, 관리비, 생활비와 직결된 현실적인 문제이기 때문에 기다려주고 싶어도 한계가 있죠.
그래서 법적으로 일정한 기준을 두고 있습니다.
- 주택 : 월세가 2기 이상 연체되면 계약 해지가 가능합니다.
- 상가 : 월세가 3기 이상 연체되면 계약 해지가 가능합니다.
2기, 3기라는 표현은 단순히 두 번, 세 번이라는 의미라기보다 정해진 지급 주기가 누적되어 연체된 상태를 말합니다.
바로 나가라고 할 수는 없나요?
세입자가 월세를 안 냈다고 해서 임의로 문을 열고 들어가거나 짐을 빼버리거나 전기나 수도를 끊어버리는 행동은 오히려 여러분이 형사처벌을 받을 수 있는데요.
주거침입죄, 재물손괴죄 그리고 경우에 따라 업무방해죄 문제까지 발생할 수 있고 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.
그래서 답답하더라도 절차를 지켜야 안전하게 해결할 수 있습니다.
그럼 뭐부터 해야 할까요?
세입자가 월세를 내지 않고 있다면 우선 계약을 해지하겠다는 의사를 전달해야 합니다.
이때 가장 많이 사용하는 방법이 내용증명인데요.
내용증명에는 월세를 얼마나, 몇 번을 안 냈는지와 그래서 계약을 해지한다는 내용을 담아야 합니다.
언제까지 방을 빼달라는 요청고 나가지 않으면 소송을 진행하겠다는 경고까지 할 수 있죠.
내용증명 자체에 강제력이 있는 것은 아니지만 계약 해지 의사표시를 객관적으로 남길 수 있다는 점에서 필수입니다.
소송을 처음부터 다시 해야 될 수도 있다?
내용증명을 보냈는데도 세입자가 계속 버틴다면 명도소송을 제기하면서 동시에 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
세입자가 몰래 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 소송 상대방이 바뀌게 되고 그만큼 절차가 복잡해지고 시간이 더 걸리게 됩니다.
점유이전금지가처분은 ‘현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 임시조치’라고 이해하시면 됩니다.
마지막 카드 ‘명도소송’
- 소장 제출 : 계약 해지 및 부동산 반환을 청구하는 소장을 관할 법원에 제출합니다.
- 서류 송달 : 법원이 소장을 피고인(세입자)에게 송달합니다.
- 변론 및 증거조사 : 건물주와 세입자는 법정에서 각자의 주장을 이야기하고 증거를 제출합니다.
판결 선고 : 법원은 양측의 주장과 증거를 종합해 판결을 내리며 이후 집행문을 부여받아 강제집행을 신청할 수 있습니다.
단, 강제집행 절차에는 판결문 확정, 집행문 부여, 송달증명 등 추가적인 행정 절차가 필요합니다.
구체적인 사건 내용에 따라 다르지만 명도소송은 오랜 시간이 걸립니다.
세입자가 적극적으로 다투거나 판결 이후 항소까지 가면 기간은 더 길어질 수밖에 없습니다.
그래서 소송부터 시작하기 보다는 세입자와 원만히 합의하는 것이 가장 좋은데요.
할 수 있는 방법을 다 해 본 뒤에 마지막 카드로 명도소송을 진행해야 합니다.
시간과 비용을 생각하면 소송 전에 할 수 있는 조치를 다 해보는 게 좋겠죠?
월세가 밀리면 누구라도 예민해질 수밖에 없습니다.
화가 나더라도, 답답하더라도 절대 감정적으로 대응하시면 안 됩니다.
비밀번호를 바꾸거나 짐을 빼버리는 행동은 순간적으로는 속이 시원할 수 있습니다.
하지만 여러분을 불리하게 만들죠.
절차에 맞게 필요한 조치를 하다 보면 끝까지 유리한 위치를 지킬 수 있습니다.
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