요즘 부동산 시장을 보면 마음이 편하지 않습니다.
대출은 더 까다로워진다고 하고,
규제는 계속 바뀌고
뉴스는 온통 “하락”, “침체” 이야기.
이미 공부는 꽤 했는데
막상 매수하려고 하면 손이 멈춥니다.
“지금 사면 떨어지면 어떡하지?”
“더 기다려야 하는 거 아닐까?”
“괜히 무리하는 건 아닐까?”
이 불안, 너무 정상입니다.
그래서 이 글에서는
불안 속에서도 흔들리지 않고 매수 결정을 내리는 방법을 이야기하려 합니다.
답은 거창하지 않습니다.
매물임장입니다.
단지를 더 보는 게 아니라,
매물을 제대로 보는 것입니다.
매물을 봐야 돈이 잡힙니다.
왜 단지임장만으로는 돈을 벌기 어려울까?
지금 서울·수도권은 규제 시장입니다.
대출은 빡빡하고, 매수자는 대기하고 있지만, 매도자는 가격을 올립니다.
이와 같은 상황에서 양도세 중과 유예 종료가 임박하면서
매도자의 급한 마음이 나타나기 시작하죠.
이럴수록 시장은 이렇게 바뀝니다.
단지 시세는 비슷해 보이는데
매물별 가격 차이는 더 벌어집니다.
같은 평형인데도 층·향·수리상태·급매 여부에 따라 5천~1억 차이가 납니다.
이 차이를 만드는 건
리포트도, 유튜브도, 커뮤니티 댓글도 아닙니다.
현장 매물임장입니다.
일본 경영인이 말한 ‘3복(三福)’
그리고 한가해보이가 현장에서 적용한 방법
일본의 유명 경영자 이나모리 가즈오는 이렇게 말했습니다.
“인생을 바꾸는 3가지 복이 있다. 복독, 복고, 복행”
복독. 많이 읽고 배우는 것
복고. 깊이 생각하는 것
복행. 결국 행동하는 것
많은 사람이 복독에서 멈춥니다.
조금 더 나아가면 복고까지 갑니다.
하지만 돈을 버는 사람은
복행까지 갑니다.
복독. 1년 동안 누구보다 열심히 공부했다
한가해보이도 처음엔 강의와 책, 리포트에 빠져 있었습니다.
상급지 히스토리, 공급 물량, 학군, 교통망…
이론은 완벽했습니다.
그런데 계좌는 변하지 않았습니다.
이 시점에서 대부분 멈춥니다.
“나는 아직 준비가 덜 됐다.”
복고. ‘왜 나는 못 사고 있지?’를 파고들다
그는 스스로에게 질문했습니다.
나는 단지를 분석한 건가?
아니면 매물을 분석한 건가?
실제로 중개사와 가격 협상을 해본 적이 있는가?
답은 명확했습니다.
매물임장을 제대로 해본 적이 없었습니다.
단지임장은 했지만,
실제 거래를 전제로 한 임장은 아니었습니다.
복행. 매물임장 10채, 그리고 깨달음
한가해보이는 방향을 바꿨습니다.
☑️ 단지 1곳당 최소 3~5개 매물 확인
☑️ 같은 평형이라도 전부 직접 방문
☑️ 중개사 2곳 이상 비교 상담
☑️ 최근 실거래와 호가 차이 기록
☑️ 매도자 상황 반드시 체크
10채를 보고 나서야 보였습니다.
“아, 여기서 7천 싸게 살 수 있었구나.”
“이 매도자는 급하네.”
“이 집은 2년 뒤 매도도 쉽겠다.”
그리고 그 중 한 채에서
천만원 이상 차익이 나는 매수를 했습니다.
비결은 단순했습니다.
시장 예측이 아니라, 매물 비교였습니다.
규제 시장에서 매물임장이 더 중요한 이유
지금은 온전한 상승장이 아닙니다.
아무거나 사도 오르는 시장이 아닙니다.
그렇다고 하락장이라고 할 수도 없습니다.
매수자, 매도자 모두 어떤 방향으로 시장이 흘러갈지 알 수 없어도 혼란스러운 시장입니다.
이럴 때 돈 버는 사람들의 특징은 3가지입니다.
1. 가격을 ‘단지 평균’이 아니라 ‘매물 간 격차’로 본다
같은 단지, 같은 평형이라도
매물별 5~10% 차이가 생깁니다.
이걸 발견하는 사람이 천만원을 법니다.
2. 매도자 사정을 읽는다
잔금일이 급한가?
세입자 만기인가?
갈아타기인가?
매물임장 없이 이 정보는 얻을 수 없습니다.
3. 현장에서 기준이 생긴다
매물 1~2개 보고는 절대 기준이 생기지 않습니다.
10개 이상 보면, 이상하게도 감이 옵니다.
“이 가격은 싸다.”
“이건 위험하다.”
이 감은 공부로 생기지 않습니다.
반복 임장으로 생깁니다.
천만원 버는 매물임장, 이렇게 합니다
핵심은 ‘단지 비교’가 아니라 ‘매물 비교’
같은 단지, 같은 평형이라도
가격은 다 다릅니다.
실제 사례
A단지 84타입
12층 올수리. 11억
7층 부분수리. 10억6천
5층 수리필요. 10억2천
8층 준수리. 10억4천
겉으로 보면
“10억대 단지”입니다.
하지만 직접 들어가보면 달라집니다.
5층 수리필요 매물
곰팡이 냄새
소음 존재
수리비 2천~3천 예상
“싼 집”이 아니라
“돈 들어갈 집”이었습니다.
8층 준수리 매물
일조 좋음
소음 거의 없음
상태 준수
중개사에게 물었습니다.
“왜 아직 안 팔렸나요?”
“가격 조정 여지 있나요?”
부동산 사장님.
“갈아타기라 이번 달 안에 정리해야 합니다.”
10억4천 → 10억2천5백 계약.
☑️ 협상 1,500만원
☑️ 수리비 절감 2,000만원 이상
☑️ 향후 매도 용이성
☑️ 체감 차이 3,000~4,000만원 이상.
이게 매물임장입니다.
단지 매수 결정이 안 된다면?
단지가 아니라 매물을 봐야 합니다.
많은 분들이 이 상태입니다.
단지는 좋은데
확신이 안 서고
계속 미루고
이유는 간단합니다.
단지는 “평균”이고
차이는 “개별 매물”에서 나타납니다.
실제 사례
B단지 84타입
매물1. 10억9천 (남향 고층)
매물2. 10억6천 (부분수리)
매물3. 10억1천 (저층 수리필요)
매물4. 10억6천 (도로 소음)
매물5. 10억6천 (뻥뷰, 일조 좋음)
같은 가격 10억6천인데
4번은 비싸고
5번은 싸 보입니다.
이게 “기준”입니다.
매물 5개만 보면
결정이 빨라집니다.
현장에서 천만원 버는 법
온라인에서는 절대 안 보이는 것
C단지 59타입
네이버부동산 호가 8억.
현장에서 중개사 말.
“요즘은 7억6천~7억8천에서 맞춰요.”
한가해보이.
“사정이 급한 매물 있나요?”
7억9천 매물 → 7억7천 협상 성공
네이버 부동산. 8억
현장 부동산 사장님 안내. 7억9천 매물
실제 거래. 7억7천
"3천만원 차이"
이 차이는
뉴스에서 안 나옵니다.
현장에서 나옵니다.
1년 이상 공부했는데도 투자가 안 된다면?
실력 부족 아닙니다.
경험 부족입니다.
변화 사례
매물 3개 본 상태
→ 다 비싸 보임
→ 결정 못함
매물 10개 본 상태
→ 싸고 비싼 게 구분됨
→ 협상 가능 매물 보임
매물 20개 본 상태
→ “이건 사야겠다” 느낌 옴
감은 공부로 생기지 않습니다.
반복 비교로 생깁니다.
매물임장에서 천만원 버는 사람이 공통으로 하는 것
☑️ 단지 1곳 가면 매물 5개 기본
☑️ 항상 “왜 아직 안 팔렸나요?” 질문
☑️ 수리비 계산 후 가격 판단
매물임장에서 천만원 버는 사람이 안 하는 것
❌ 단지 좋다는 말만 믿고 계약
❌ 매물 1~2개 보고 판단
❌ 사진만 보고 결정
설 이후 매물임장, 이건 꼭 아세요
설 이후 2~3주는
시장 분위기가 조정되는 시기입니다.
더욱이, 설 연휴 전 다주택자 양도세 중과 유예 보완 대책이 발표가 되었죠.
☑️ 갈아타기 매물 등장
☑️ 일부 급매 조정
☑️ 협상 여지 증가
이 시기에 움직이는 사람이
같은 단지에서도 싸게 삽니다.
1. 단지임장 → 바로 매물임장 연결
단지 보고 끝내지 마세요.
그 자리에서 중개사 2곳 이상 방문하세요.
2. 같은 평형 3개 이상 비교
☑️ 층 차이
☑️ 수리 상태
☑️ 일조
☑️ 소음
☑️ 향
사진으로는 절대 모릅니다.
3. 최근 실거래 기준선 만들기
실거래가 + 현재 호가 비교
→ 3~5% 이상 차이 나는 매물만 집중
4. “이 집은 왜 아직 안 팔렸나요?” 반드시 질문
이 한 문장에
협상의 실마리가 들어 있습니다.
5. 매물임장 후 24시간 내 복기
☑️ 가격 메리트
☑️ 매도자 상황
기록하지 않으면, 다음 매물에서 흔들립니다.
매물임장을 안 하면 생기는 문제
유튜브 말에 흔들립니다.
커뮤니티 댓글에 휘둘립니다.
“조금 더 보자”만 반복합니다.
결국 시간만 흐릅니다.
그리고 시장은 조용히
현장에 있던 사람들부터 돈을 줍니다.
부동산 매수가 안 된다면, 답은 명확합니다.
부동산을 더 공부할 게 아닙니다.
매물을 더 봐야 합니다.
매물임장은 단순 확인이 아닙니다.
☑️ 기준을 만드는 과정
☑️ 협상력을 만드는 과정
☑️ 확신을 만드는 과정
천만원 차이는
정보에서 나오지 않습니다.
현장에서 나옵니다.
한달 뒤 당신의 모습
☑️ 매물 10개 아파트 이상 본 상태
☑️ 중개사와 자연스럽게 협상
☑️ 급매 구분 가능
☑️ 가격 메리트 판단 가능
그때는
“살까 말까”가 아니라
“이건 사야겠다.”가 됩니다.
지금 할 일 단 하나를 말씀드릴께요.
이번 달,
같은 단지 매물 5개만 직접 보세요.
단지임장만 하지 말고
매물임장을 하세요.
1년 공부했는데 아직 매수가 안 됐다면
실력이 부족한 게 아닙니다.
복행이 부족했던 겁니다.
현장에서 천만원 버는 사람들의 비결은
거창하지 않습니다.
읽고, 생각하고 그리고 행동합니다.
시장 예측은 누구나 합니다.
현장 행동은 아무나 못 합니다.
이 글을 여기까지 읽었다면
이미 남들보다 한 발 앞서 있습니다.
지금 시장이 불안한 게 아닙니다.
기준이 없어서 불안한 겁니다.
천만원은 예측으로 벌지 않습니다.
이제 남은 건
현장에 가는 것뿐입니다.
“천만원 버는 매물임장, 이렇게 합니다.”
읽고 끝내지 말고
일정부터 잡으세요.
기준이 생기는 순간,
불안은 사라집니다.
