갱지지 튜터님 강의
<언제 어떤 시장에서도 할 수 있는 매물 임장의 모든 것>
갱지지 튜터님께서는 제목 그대로 매물임장의 모든 것을 알려주셨습니다.
인트로
- 매물임장을 해야하는 이유: 거주민을 눈으로 볼 수 있다. 시장의 분위기를 피부로 느낄 수 있다.
강의목표
- 스스로 상황에 맞게 매물임장을 준비할 수 있다. >> part 1. 매물임장 준비
- 현장에서 매물임장 하는 방법을 알 수 있다. >> part 2. 매물임장 실전편
- 26년 2월 수도권에서 매물 임장하고 투자한다. >> part 3. 매물임장을 투자로 연결하기
part1. 매물임장 준비
갱지지 튜터님께서 매물임장을 아주 잘게 쪼개어 하나하나 떠먹여주셨는데요.
첫 순서로 단지선정> 매물 선정> 예약 > 당일아침 준비 까지 세세히 알려주셨습니다.
먼저 <단지선정>에서는 투자를 준비하는 사람과 투자를 하려는 사람이 다르게 가져가야할 부분이 있었는데요.
- 랜드마크 + 저평가 단지 + 투자금 단지는 공통적으로 다 봐야지만 지역을 잘 파악할 수 있지만, 자신의 상황에 따라 우선순위를 조금 달리해볼 수 있다고 말씀하셨습니다. 중점적으로 볼 섹션이 달라지는 거죠.
저평가는 두가지로 쪼개어 생각해보면 편하다고 알려주셨는데요.
> 입지가 비슷한데 가격이 다른 단지.// 가격이 같은데 연식과 입지가 다른 단지.
- 투자금 단지를 볼 때는 투자금 +3천을 범위로 보라고 하셨습니다. >> 이부분이 인턴튜터님이랑 같아서 확실히 적용해봐야겠다고 생각했습니다. 지금 시장엔 +3천까지 보는게 적당한가봅니다.
- 단지선정 실전에서는 시세그룹핑을 활용해서 설명해주셨는데, 투자금에 맞는 단지 색을 달리하라는 꿀팁이 꼭 적용해봐야할 거라고 생각했습니다. 그리고 투자금에 맞는 단지가 많이 모여있는 생활권을 스트라이크 존으로 명명하고 집중공략 하는 컨셉도 좋았습니다.
자 이제 <매물선정>
- 투자자에게 유리한 매물은: 매매가격이 유리한 매물/ 투자금이 유리한 매물이 있을 수 있는데, 전임을 통해 어떤 유형의 매물인지 파악을 하면서 봐야할 매물을 추려볼 수 있겠습니다.
- 지금처럼 매물이 없는 시장에서는 중개할 수 있는 매물은 최대한 다 보되, 사장님을 적극적이고 정보가 많은 분으로 잘 고르는게 좋다고 말씀주셨습니다. 그러면서 사장님 스타일을 4분면으로 나눠 설명해주신 부분도 재밌었습니다.
part2. 매물임장 실전편
무엇을 얻어야 할지 확실히 알고 하면 훨씬 더 효율적으로 행동할 수 있을 텐데요.
우리가 매임에서 얻어야할 것을 정리해주셔서 좋았습니다.
- 선호도(단지내, 단지간) > 단지내 1등 물건
- 투자물건(상황, 조건) > 투자금에 맞는 1등 물건
- 파트너(일잘러 사장님) > 좋은 파트너 추리기
- 시장 분위기 파악(전략 도출) > 분위기별 투자 전략
그리고 부동산 방문 > 매물 확인 > 매물 정리 각 단계에서 해야할 것도 꼼꼼히 알려주셨습니다.
- 부동산에 들어가면 단지배치도 보며 단지내 선호도 이야기하고, 꼭 오늘 볼 물건 아니어도 네이버 부동산 물건에 대해서도 이야기해보라. 이러면서 로얄동도 파악하고 단지의 핵심 가치를 파악한다.
- 매물을 보러가서는 연식에 따라 볼 게 다른데, 10년 이내 신축은 하자와 옵션/ 20년 이내 구축은 수리 포인트/ 30년 이내는 무엇을 살릴 수 있는가 중점적으로 봐야한다는 걸 배웠습니다.>> 그리고 구축 수리를 잘 공부해두면, 전세를 뺄 때 전략을 잘 짤 수 있다고 설명해주신 부분도 상당히 유익했습니다.
- 매물정리 단계에서는 부사님께 그래서 뭐가 더 나아요?를 세번이상 물어봐서 단지 핵심 가치를 뽑고, 투자의 본질에 더 가까워지는 과정이 필요하단 것을 배웠습니다. 매물을 정리하면서는 단지 내, 단지 간 선호도를 파악합니다.
part3. 매물임장을 투자로 연결하기
투자 협상에서는 매수자의 자금여력이 곧 무기이고, 자금 가용 시기가 곧 전략이라는 부분이 인상 깊었습니다.
매수자의 이런 무기와 전략. 그리고 매도자의 상황과 시장의 상황이 우리가 파악해서 전략의 재료로 써야할 것들이라고 배웠습니다.
- <매수자의 상황> 중에서는 잔금이 되는게 최고라는 점을 확인했고, 저의 잔금여력을 체크해보는 시간을 가졌습니다.
- 매도자의 상황에서는 세금/갈아타기/현금필요/감당불가 등 어떤 상황인지를 파악해야하는데, 이를 위해선 거절을 두려워하지말고 협상을 걸어봐야 한다는 것을 배웠습니다. 잔금을 좀 길게 얘기해보는 게 좀 간단한 방법이라고도 배웠습니다.
감사합니다. 갱지지튜터님 많이 배웠습니다.
오늘은 시간이 늦어 집에 서둘러 오느라 싸인을 못받았는데, 다음엔 꼭 인사드리고 싶네요!
<행동할 것>
- 임장지 투자 후보 물건 하나 집어서 대출 상담 받고 잔금여력 확실히 파악하기
매도자 상황 파악하고, 파악이 잘 안되면 잔금을 좀 뒤로 얘기해보거나 하는식으로 거절을 당하면서 파악하기.
김인턴님 강의
<앞마당 관리와 임보 결론 작성법>
인턴 튜터님 강의는 25년 3월에 앞마당 관리와 매물 협상법이라는 주제로 들었었는데,
1년이 지난 지금 시점에 좀더 진화하고 완성된 형태로 다시 배울 수 있었습니다.
강의가 끝나고 1년 전에 배운거 아직 적용 못하고 있다고 튜터님께 이실직고 하면서 각오를 다잡았습니다.
인턴튜터님께서는
효과적인 앞마당 관리를 위한 3단계로
- 시세트레킹(가격변화 확인 > 투자후보지역)
- 원페이지(앞마당 상황 > 우선 순위)
- 전수조사(투자후보단지리스트)
를 알려주셨습니다.
임장보고서 결론 작성 방법도 알려주셨는데요.
- 내 상황 확인(투자 기준 및 재무상황 정리)
- 임장지 확인( 단지 선호도 정리, 임장지 투자후보 검토)
- 앞마당 전체 확인(앞마당 투자 후보 > 투자 그룹핑)
- 투자의사결정(최종 투자후보 검토, 결론 &복기)
아래에서 인상깊었던 점 남겨보겠습니다.
먼저 <앞마당 관리>에서 인상깊었던 가르침들 적어봅니다.
- 현재 4군 이하에서 30평대가 20평대에 비해 크게 비싸지 않고 투자금이 많이 들지 않는 경우가 많다고 합니다.
>> 지금 임장지에서 이포인트 잘 적용해봐야겠습니다.
- 현실적으로 20~30분 원페이지 시간제한 주시며 가이드 주신 점 좋았습니다.
- 최대 3군데 전수조사 해서 결로 내보라고 하신 점 기억하겠습니다.
<임장보고서 결론>에서 인상깊었던 부분도 정리합니다.
임장지 확인 부부에서는…
- 단지 줄세우지 마라. 선호도 상중하로 크게 보고 그룹핑해서 그 안에서 우선순위대로 투자 고려하면서 내려오면 된다.
- 단지 선호도를 구분하려면 ‘a단지에서 b단지로 이사가고 싶어 할까?’를 질문해보면 된다. 등이 인상깊었고.
앞마당 전체 확인 부분에서는
- 단지 줄세우지 마라는 것과 마찬가지로 1등 뽑지 마라. 1등이 아니면 안된다는 강박에 투자를 포기하게 될 수 있다. 좋지 않다.
너무 어려우면 투자 후보 단지들 중에 절대가 높은 순으로 보고 내려와라.
는 말씀이 기억에 남습니다.
투자 의사결정에서는
- 더 높은 수익률을 원한다면 1++등급 물건들 제대로 비교평가하고, 한번도 우선순위 확인해보라고 하셨고,
- 괜찮은 수익률에 만족한다면 가격이 비싼 단지부터 투자해도 좋다고 하셨습니다.
- 이런 후 저환수원리 최종 점검하고, 매물 코칭으로 한번 더 거인의 어깨 빌리라는 말씀도 해주셨습니다.
<행동할 것>
- 10/9/8/7/6/5/4억 가격대별 시세트래킹 만들기
- a구 전수조사
- a구 + 지금 임장지 앞마당 원페이지 만들기
- 마지막에 주신 체크리스트 체크하면서 결론 내기
인턴 튜터님 감사합니다. 배운 거 잘 정리해서 이번달에 결론파트 제대로 다져두겠습니다!
