26년 2월 현재 시장의 분위기와 감정에 대한 기록 (수원 영통) [제리파파]

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

오늘 저와 함께 10년 간 회사 생활을 한 동료가 오랜 고민 끝에 내집마련을 했습니다

흔한 남자들이 그러듯 서로 따뜻한 말과는 거리가 먼 무미건조하고 퉁명스러운 대화만 오고가곤 했었는데 ‘챙겨줘서 고마워’ 라는 흔한 이모티콘도, 특수문자도 없는 무미건조해 보이는 표현이 저에게는 한없이 따뜻하게 느껴지는 하루인 것 같습니다. 

저보다 나이는 어리지만 일잘러인 친구로 능력도 있는데 수년간 부모님을 도와드리느라 돈을 모으지 못하다가 돈을 모으기 시작한 지 이제 2년 남짓 밖에 되지 않아 직장생활 10년이 되도록 아직 내집마련을 하지 못하고 있었는데요.

이번 기회에 더 늦기 전에 내집마련을 하고 싶어하는 의지가 있는 것을 보면서 저도 너무 잘 되면 좋겠다는 마음으로 함께 손품과 발품을 팔면서 준비를 해나간 것 같습니다. 그렇게 노력한 끝에 드디어 오늘 결실을 맺을 수 있었습니다. 

짧게 나마 시장의 분위기와 실거주자가 느끼는 감정에 대한 기록을 남겨보려고 합니다. 그렇다보니 ‘글’ 이라기 보다는 ‘기록’이라는 표현이 맞는 글이 될 것 같습니다. (글에서는 매수한 단지에 대해서는 언급하지 않았고 그 과정에서 느낀 분위기와 사람들의 감정에 대해서 기록으로 남기게 되었습니다)

26년 2월 2일부로 수지 초입마을 동아삼익풍림 1620세대의 이주가 시작되었습니다. 기사에 나오는 것과 같이 현재 풍덕천동은 동 전체에서 전세 매물이 25개도 되지 않습니다.  약 2만 세대가 넘는 풍덕천동에서 전세가 25개 밖에 되지 않는다는 것은 그야말로 ‘전세난’이라는 표현이 어울릴 정도로 엄청난 것인데요.

실제로 수지에서 시작된 리모델링 이주로 인해 현장에서는 수원까지도 영향을 미치고 있는 것을 알 수 있었습니다.

수원 영통역~망포역 사이에 위치한 영통동을 보시면 마찬가지로 약 2만 세대가 있는 택지에 전세가 30개가 되지 않는 상황입니다. 실제로 수지에서 리모델링으로 인해 이주를 시작한 세입자들이 영통까지 내려와서 집을 구하고 있었고, 심지어는 전세 수요 뿐만 아니라 매매 수요까지 이어지면서 가격이 조금씩 상승하는 흐름을 만들어내고 있었습니다.

한 예시로 수원 영통에 위치한 하나의 단지를 가져와 보았는데요. 아직 서울 내에도 전고점에 도달하지 못한 단지들이 많이 있음에도 불구하고 수도권 외곽에 있는 단지에서 전고점을 돌파하는 모습을 볼 수 있었습니다. 수원 내에서 과거 22~23년 많은 입주로 인해 가격이 눌려있다가 이후 입주가 줄어들면서 가격이 반등을 시작한데다 최근 실거주 수요 뿐만 아니라 수지에서 이주하면서 매매로 돌아선 수요가 몰리면서 25년 12월~1월에 많은 거래들이 일어나면서 매매 물량이 급격하게 줄어들고 가격이 급격하게 상승하기 시작한 것도 볼 수 있었습니다.

그런데 한가지 재미있는 점은 모든 단지의 가격이 오른 것은 아니라는 점이었는데요.

26년 2월 9일 영통에서는 가장 빠른 속도로 ‘벽적골두산우성한신’이 95%의 찬성을 얻어 분담금 총회를 통과하면서 연 내 이주가 가시화되기 시작했습니다. 3월에 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 신청하고, 7월부터 4개월 간 이주를 시작하는 것을 계획하고 있습니다.

이 과정에서 자연스럽게 약 4억원 정도가 되는 분담금을 납부하기 어려운 분들이 매도를 진행하기 위한 물량들이 나오면서 아직 가격 수준이 많이 내려간 것은 아니지만 조금씩 호가를 내리면서 물건들이 나오기 시작했습니다.

위치가 좋아 사람들이 좋아하는 단지이고 향후 새집이 되는 리모델링은 호재인 것이 맞지만 분담금을 감당하지 못하는 분들이 있기 때문에 일시적으로 물량이 늘어나면서 가격이 눌려 실거래가 낮은 수준을 유지하고 있는 상황입니다. 반면 내집마련을 하고 실거주를 하시는 분들은 분담금을 감당할 수 있으면 충분히 들어갈 수 있지만 그렇지 않은 분들도 많이 있고 한 곳에서 계속해서 거주하고 싶어하는 수요도 있기 대문에 오히려 리모델링 수혜를 입지 않는 벽적골9단지롯데, 벽적골9단지주공에 많은 수요가 몰려드는 모습을 볼 수 있었습니다. 수지에서 리모델링으로 이주를 하는 세입자들이 더 옮겨다니지 않고 살고자 하여 매매하는 수요까지 더해져 이 격차가 더 커지는 모습을 보이고 있는 상황입니다.

결과적으로 서로 비슷한 위상의 단지임에도 불구하고 극단적으로 가격 차이가 벌어진 상황이 되었습니다. 벅적골두산우성한신은 잠시 이주를 할 수 있고 분담금이 감당 가능한 실거주라는 확실히 저평가되어있다는 생각이 들었고, 반면 벽적골롯데는 사람들이 좋아하는 단지는 맞지만 당장의 가격이 상대적으로 급등한 모습을 볼 수 있었습니다.

현재 벽적골두산우성한신의 가격은 4억 중반인데 분담금 4억이라고 가정할 경우 약 8억 중반 정도 수준이 될 수 있을 것 같습니다. 그리고 리모델링을 할 경우 28평 (전용 74)이 될 예정인데요. 인근 영통에 영통자이센트럴파크가 비록 84이지만 분양가 10억을 넘겼고, 현재는 12억 정도로 가격을 형성하고 있습니다. 전용 74를 기준으로 봐도 약 10억 정도의 가격을 형성한다고 볼 수 있는데요. 벽적골두산우성한신은 이 단지보다도 더 입지가 좋은 곳에 위치하고 있어서 분양가가 어떻게 형성될지는 모르지만 가격적으로 충분히 매력이 있다는 생각이 들었습니다. 그리고 입지가 다소 떨어지는 영통역자이프라시엘의 경우도 분양가 8억 중반에 분양을 하고 현재 9억대에 가격을 형성하고 있기 때문에 충분히 더 나은 가격을 받을 수 있을 것이라고 보여지기도 했습니다.

지금까지 현재 수원 영통의 분위기를 알아보았는데요. 저도 조사를 해보면서 상승장인 지금의 시장에서도 지역 내에서 상대적으로 수요가 쏠리면서 가격의 왜곡이 발생하는 모습을 볼 수 있었습니다.

앞으로도 지역을 더 깊게 보면서 배운 것들을 기록으로 남겨보는 시간을 자주 가져보겠습니다.

두서 없이 쓴 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.