안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
매수 경험에 이어 전세를 빼는 과정
그리고 투자경험 복기를 통해 배웠던
“내가 전세빼는 시장은 어떤 시장이었는가?”에
대해서 경험담을 남겨보려고 합니다.
https://weolbu.com/s/LIZr34KAm8
→ 매수경험담
✨본계약이 끝인줄 알았습니다.
계약금까지 내고 이제는 전세를 잘 맞추기만 하면 투자는 종료되었다고 생각했습니다.
이러한 생각으로 싱글벙글 서울로 올라왔고 , 스스로 뿌듯해하며 계속해서 공부를 해나갔다.
이때까지만 해도 전세가 잘 빠지겠지라는 생각만 하고있었던 것 같습니다.
그렇게 2월에 계약을 마치고 운이 좋게도 2일 뒤에 한 팀의 문의가 왔는데요,
부사님: "사장님~ 오늘 손님 1팀 보고간다는데 보여줄게요~ 금방 빠질거라 했죠?
나 : "네 사장님 한 번 보여주시고 말씀주세요!
(가상의 매매가, 전세가, 투자금)
투자금 2억 정도로 계산하고 왔고 5.1억에 매수했으니
3.2억에 올려두었으며 100% 빠질거라는 장담을 했습니다.
100% 전세가 나갈거라고 자신했던 이유는 부산에 전세매물이 거의 없던 시장이었고 ,
특히나 투자한 단지는 전세매물이 1개정도 있었습니다.
사장님: "사장님 오늘 오신분이 시스템 에어컨 4대 맘에드신다고 3.1억 안되냐고 물어보시네요~
나 : 음 제가 그러면 입주청소 해드리고 화장실 타일 수리해드릴테니 3.2억 한번만 더 물어봐주실래요?
사장님: 네 ㅎㅎ
처음으로 왔던 이 세입자는 심지어 현금세입자로 리스크가 굉장히 적었지만,
단순하게 1천만원 올리기 위해서 그리고 자신감하나로 네고를 요청했던 것 같습니다.
그리고나서 사장님께 문자로 , 집을 본 세입자가 3.0억에 다른집을 계약하였다고 연락이 왔습니다..!
여기까지만해도 잔금이 3달이나 남았기에 조급해하지않고 다음 세입자를 기다렸습니다.
하지만, 그 이후로 3주라는 시간동안 전세문의는 오지 않았고 그러던사이 잔금이 2달 가까이 찾아왔습니다.
→ 복기 point
[잘한점]
전세물량을 토대로 근거를 만들어 해볼수있는걸 해봤다.
그리고 안된다는 것을 알았다.
[못한점]
전세는 빨리빼야 한다는 것을 알면서도 욕심이 났다. (경험의 부재)
전세물량은 없었지만, 현재 시장의 분위기도 알아야했다. (시장에 대한 이해부족)
잔금 2달 반은 골든타임이기 때문에 슬슬 조급함이 찾아왔던 것 같습니다.
그래서 이 떄부터 할 수 있는 것들을 해야했습니다.
내 물건이 1등인지 파악한다. (단지선호도, 수리상태, 가격)
부동산 곳곳에 뿌린다 (어디까지 뿌려야하는가?)
현장에서 느낀 시장 이해
① 내 물건이 1등인지 파악한다.
강의에서만 듣다가 실전투자를 하고나서 느낀점은
내가 어느순간 내 물건을 좋게만 바라보고 있다는 점입니다.
이번 월부학교 빈쓰튜터님 강의에서 이런 말씀을 해주셨습니다.
“매도할 때 내 물건을 못난이로 볼 줄도 알아야 해요” - 빈쓰 튜터님
진짜 못난이이기 때문이 아닙니다. 우리는 모두 저환수원리에 의해 투자를 했기 때문에!
다만, 정말 팔고싶다면 내 물건을 못난이로 봐보면서 1등물건으로 만들기 위한 생각을 해야함을 느꼈습니다.
강의를 들으면서 후기를 적으면서 제 투자경험과 복기해보니 결국 전세빼기도 매도와 비슷하다 생각했습니다.
그 이유는 매수는 제 돈을 쓰면 되지만, 전세와 매도는 “이 가격과 상태에 납득하는 누군가”가 필요합니다.
실제로 위와같이 주변단지 전세물량과 실거래가를 확인하고,
나와있는 물건들을 전임해보면서 내 물건의 위치를 알아보려고 했었습니다.
그 결과, 충분히 나갈수 있는 가격이라고 생각했는데요,
왜냐하면 연식이나 선호도 측면에서 중간 이상이었고
제 단지보다 후순위인 물건도 3.0~3.1 심지어는 3.2억까지 나와있었기에
2천만원까지는 아닌 천만원 정도는 낮춰야겠다는 생각을 했습니다.
나 : 사장님, 전세금 천만원 낮춰서 3.5억에 할게요, 이러면 빠지겠죠?ㅜ
부사님: 오늘도 2팀이나 손님 온다고했어요 ㅎㅎ 걱정마요 빠질거에요, 안빠질 시기가 아닌데 말이죠
나 : 알겠습니다 사장님 , 꼭꼭 잡아주세요 ! 혹시 모르니 입주청소도 해드릴 수 있다고 말해주세요
부사님: 네 알겠습니다.
주변 전세들에대한 전수전임 덕분이었죠.
→ 복기 point
[잘한점]
내 단지보다 선호/비선호 단지들에 전세트레킹 + 전수전임
적정한 가격 설정 + 네고가능성까지 생각한 점
내 물건이 1등이라는 확신
[못한점]
세입자 컨셉으로 동료에게 도움을 요청하지 못했던것 (부끄러웠던..)
여전히 시장에 대한 이해 부족 (전세가 왜 안빠졌을까?)
이러던 과정에서 세입자가 주에 2~3팀씩 오기 시작했지만,
여전히 전세가 빠지지 않았습니다.
뭐가 문제일까? 주변에서 연식이 가장괜찮은데?..
② 잔금 2달전, 이제는 뿌려야한다.
적절한 가격, 그리고 1등이라고 생각했지만 빠지지 않았던,
그래서 가격을 낮추기 전에 일단 뿌려봐야겠다는 생각을 했습니다.
왜냐하면 여전히 전세가 없었고 가격메리트가 있었거든요.
투자금이 더 드는 문제이니 후회없이 할 수 있는것을 해보자는 생각이었던 것 같습니다.
그래서 주변이고 뭐고 할거없이 해당 지역, 해당지역과 생활권공유하는 옆 지역까지 150곳 부동산에 뿌렸습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/2016347
→ 전세 100곳 뿌리는 좋은칼럼 공유!
다만, 뿌리기전 사장님과 소통은 필수입니다! 저도 사장님이 꽤나 서운해 하시더라구요 ㅜ
나 : 사장님, 지난주에 말씀드린것처럼 이제 2달밖에 남지않아서 뿌려야할 것 같아요 오늘 뿌려보려구요
(다음날..)
부사님: 아이고 사장님,, 난리났어 중개망에서 비밀번호 문의도 오고 .. 이러다보면 집상태가 망가질수도있어요
그건 감수하셔야해요,,ㅜ
나 : 알겠습니다 사장님, 제가 많이 미숙한데 꼭 빼고싶어서요,, 그래도 사장님한테 전세 빼고싶으니 손님오면
꼭꼭 잡아주세요
베타: 네 알겠습니다. 저도 시간 계속나면 공동으로 안내해서 물건 안망가지게 해드릴게요^^
그결과, 주 2~3회 오던 문의가 주 5~6회정도 오게되었습니다.
돌이켜보니, 이 과정에서도 많이 배웠습니다.
첫째, 단순히 많이와서 좋아하지않았다.
단순히 많이와서 빠지겠지?라는 생각이 아니었습니다.
제 스스로 아직 제 물건에 대한 메타인지가 부족했기에
집을 보러오는 , 진짜 살려는 세입자들의 피드백도 저에게는 무척 중요했습니다.
그래야만 내 물건을 1등으로 만드는데 더 도움이 된다고 생각했고
실제로도 의사결정에 많은 영향을 주었습니다.
둘째, 의도치않은 부동산에서 연락이 오더라
제 전세물건을 뿌리는과정에서 “여기까지 뿌려야할까?”라는 생각이 있었고
반신반의하며 뿌렸던 것 같아요.
그당시에는 연락이 오는거 자체에 만족했지만,
이번 월부학교 투경담을 준비하면서 그당시 연락왔던 부동산 위치를 다시 찍어봤습니다.
놀랍게도 주변보다는 거리가 꽤있는 곳에서 연락이 많이 왔었더라구요
복기해보니 내 단지 주변 부동산들은 내 물건에 대해 잘알고 있기에
부사님들만의 우선순위가 있을 것입니다. (선호도, 수리상태, 가격 등)
반대로 제 물건과 멀리떨어져있는 부사님들은 “가격”에 집중합니다.
그렇기 때문에 멀리떨어져있는 부사님의 손님들이 그 지역에서 거주할 마땅한 물건이없다면
“가격과 연식”만 보고 방문하게 됩니다. 즉, 제 세입자로 받을수있는 기회를 얻게 됩니다.
여기저기 할 것없이 넓게 뿌려봐야함을 배웠던 것 같습니다.
셋째, 매수 부동산 사장님과 관계를 유지해야 합니다.
어쨌거나 저쨋거나 제가 매수할 수 있도록 도와주신 부사님은 감사한 분이라고 생각합니다.
전세가 안빠진 데에는 사장님의 능력(?)이라고 생각할 수 있었지만, 돌이켜보니 시장분위기가 그랬습니다.
즉, 왜 안빠지는지에 대한 것은 부사님이 아닌 제가 더 잘 알아야 합니다.
그 안에서 부사님과 라포가 깨지거나 기분이 상한다면 더 불안해진다는 것을 알고있었기에
소소하지만, 저를 위해 수리든 집보여주기등 고생해주시는 부사님께 감사와 송구의 표현을 전달드렸습니다.
그 이후로 부사님은 감사하게도 제 물건을 더욱 잘 관리해주셨습니다.
이를 통해 전세를 뿌린 와중에서도 기존 부사님과 라포도 굉장히 중요함을 알 수 있었습니다.
→ 복기 point
[잘한점]
전세빼기에 대한 책임감, 부동산 150곳 넓게뿌린것
오는 세입자마다 피드백을 들으며 내가 원하는 전세금에 놓기위해 할 수 있는 것을 해본것
기분상하셨을 기존 부동산님과 라포를 형성해 내 물건을 소중하게 지킨것
[못한점]
제일 중요한것이 “가격”임을 몰랐음
+ 시장에 대한 이해 부족
조급함으로 인해 미숙하게, 급하게 전세를 뿌린점
(부사님 감사합니다ㅜ)
③ 시장에 대한 이해, 이를 통한 최종 적정가격
잔금 D-50일
전세도 빼고 가격도 낮추고 타일까지 고치면서.. 심지어 시에 4대인 물건이어서
1등이라고 생각하고 있었고 주 5~6팀이나 집을 보러왔지만 세입자들은 고민을 이어나갔고
전세가 빠지지 않았습니다.
이 때는 더 메타인지가 되었습니다.
왜냐하면 쌓이고 쌓이는 세입자들의 피드백, 그리고 부사님들의 말씀.
결국 종합해보면 제 물건이 1등이 되는데에는 “가격”이 문제였습니다.
2.9억에 해달라는 세입자,
3억에 해달라는 세입자,
3억+애완견을 키우고싶다는 세입자 등
제가 원했던 3.1억에는 단 한명도 없었습니다.
이 때는 몰랐습니다. 근데 지금은 알았습니다.
① 3억이하 전세금에 대해서는 버팀목자금대출을 최대한 활용하려 한다.
② 매수가가 네고되던시장, 매수세가 활발하지않다 → 물건이 아직많다 → 전세도 아직 오르지않는다.
토종 서울인으로서,, 전세가 3억이하인 물건을 많이 못보던 저는 인지하지 못했습니다.
투자하던 시점에서는 3억이하의 전세가 많았고 정책대출을 활용하려던 수요가 풍부했습니다.
또, 튜터링을 통해서 매매가가 네고가 되던 시장이라는 것은.. 아직 그지역 매수세가 강하지 않다는것.
그리고 이는 전세가가 매매가를 올리기에 충분한 힘이없다는 것과 연결되었고
이말인즉슨 3억을 넘는 전세가격을 받을만큼의 시장인 아니다였습니다.
그래서 제 물건이 연식, 동층향, 수리등에서는 앞섰을지라도
정책대출을 사용할 수 없다 + 시장분위기
2가지로 인해 “가격”이 문제였던 것 같습니다.
그리고 가격을 3억으로 낮추자 하루만에 빠지게 되었습니다.
→ 복기 point
[잘한점]
계속해서 포기하지않고 피드백을 수용한것
결국 가격을 낮춰 완벽한 1등물건으로 만든것
해볼수있는건 다해본것
[못한점]
결과적으로 1달반이라는 시간동안 다음투자 지연된것
시장 분위기에 대한 경험이 부족했던 것
최종 복기
지금은 제가 투자했던 시점과 다르게 전세가격이 많이 올라
그떄와는 또 시장 분위기가 달라졌습니다.
전세가가 오르는 것을 보면서 좋기도하지만,
한 편으로는 지금 이 시장에 내가 투자했더라면 어떻게 해야할까?도 생각해보게 됩니다.
이번 전세세팅 복기 과정에서는 정말 많은 것을 돌이켜 볼 수 있었는데요.
월부학교 튜터링 도중에 들었던 가장 와닿은 말씀,
투자경험 복기할때는 그때가 어떤시장이었는지 꼭 복기해보세요,
앞으로 투자할때도 시장에 대한 이해가 먼저 되어야합니다.
- 재이리 튜터님 -
완벽한 1호기가 없듯이, 시장에 대한 이해가 정말 부족했던 것 같습니다.
그렇기 때문에 연식, 선호도, 가격 이라는 요소들중에 무엇을 우선시 했어야했을지
감을 잡지 못했던 것 같습니다.
25년말~26년초의 부산과 같은 “전세가 말랐다”의 수준이 아니라면
생각보다 사람들이 높은 가격을 지불하면서 사는 데에는 고민한다는 점,
그렇기에 여전히 “가격”이라는 요소가 1등물건 만들기에 있어서 중요하다는 것을 알았습니다.
또한, 그만큼이나 중요한것은 든든한 지원군 “부사님”이었던 것 같습니다.
1년전 부사님과 문자메시지 나눴던 것들을 다시 처음부터 끝까지 읽어볼 수 있는 시간이었는데요,
운이 좋았다면 좋았겠지만, 매수부터 전세세팅과정까지 복비가 부족하다는 생각이 들만큼
많은 도움을 받았습니다. 그리고 메시지 내역을 보니 저는 많이 미숙했던 것 같습니다.
아직 거래가 활발하다 정도까지는 아닌 시장이었기에
부사님이 제 물건에 몰입할 수 있었던 시장이었던 것 같습니다.
시장분위기로 인해 전세가격을 계속 낮췄지만,
한편으로는 그 시장분위기이기에 제 물건에 집중할 수 있었던 부사님이 있었던 것이죠.
(지금은 하루하루 매우 바쁘시다는..!)
앞으로의 투자에 있어서는 시장에 대한 이해를 기본으로
내가 어떤 태도로 물건을 접근해야할지,
매수했다면 1등 전세물건을 위해 어떻게 행동해야할지를
배우게 되었습니다.
훌륭한 동료분들께 작게나마 도움이 되기를 바라며
이번 주말도 독강임투 화이팅입니다!
