안녕하세요.
올 8월 갱신을 앞둔 임차인에게 연락이 왔는데 살고 있는 집을 동생에게 승계하고 이사를 나가신다고 하십니다.
계약서를 쓰는데 도움을 줄 부동산의 연락처를 받은 상태입니다.
그럼 지금 명의 변경 계약서를 작성하고 8월에 갱신 계약서를 다시 쓰면 되는 걸까요?(8월갱신후 2년후 종료)
-이경우 8월에 갱신 후 5% 인상금을 받게 되고 2년후 매도할 경우 유리
그런데 생각해보니 이 계약을 새로운 임차인과 새로 계약하는 것으로 해야하는것이 아닐까 싶습니다.(2년후 갱신4년후 종료) - 이렇게 되면 10% 전후로 현재 시세에 맞게 올릴 수 있으나 2년후 매도한다면 세입자낀 상태로 매매가능
궁금한 것은
- 전세임차인의 명의 변경이 법적으로 문제가 없는지, 가능한 일인지, 제가 반드시 확인해야 하는 부분이 있을까요?
- 선택할 수 있다면 새 임차인과 새 계약을 하는 것이 나은것인지, 전세 승계로 하는 것이 나은것인지(2년 후 매도 여부는 미정)
답변 미리 감사합니다~^^
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댓글
두드림도 타이밍님 안녕하세요~! 각 선택의 장점을 파악하시고, 이에 따라 더 유리한 방향으로 진행하시면 될 것 같습니다. 1. 신규계약 : 통상적으로 명의 변경 및 인수보다 신규 계약으로 진행하는 경우가 많으며, 추후 분쟁 소지가 적음. 장기보유 계획이 있다면 신규계약을 조금 더 추천드립니다. 2. 명의 변경 및 계약 인수 : 계약갱신청구권 사용 후 2년 뒤 매도가 용이함. 따라서 2년 뒤 매도를 계획하시는 경우 인수가 조금 더 유리해보입니다. 다만 이 경우 특약사항에 ‘기존 임차인의 지위를 승계한다’는 내용을 명시해두셔야 합니다. 아울러 보증금은 임차인과 동생분께서 정산하시고, 임대인은 반환하지 않는 구조가 조금 더 안전해보입니다. 참고하셔서 좋은 결정하시길 응원드립니다🍀
안녕하세요 타이밍님~~ 임차인이 가족에게 임차권을 승계하고 연장 계약 관련해서 고민이 되실 것 같아요. A안으로는 가족에게 승계하고 8월에 갱신하는 경우입니다. 기존 조건 유지로 지금은 승계 계약서 작성하고 8월에 계약갱신청구권 행사하여 5% 인상을 하시면 됩니다. B안으로는 기존 계약을 종료하고 임차인 동생분과 시세 반영한 신규 전세 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우 동생분은 2년 후 계약갱신청구권 1회 사용이 가능하게 됩니다. 여기서 2년 후 매도 가능성을 염두하시고 계약을 진행하시면 좋겠습니다. 2년 후 실입주 매수자에게 판매할 가능성을 열어두신다면 A안을, 2년 후에도 계속 임대하시거나 혹은 세입자 끼고라도 매도가 괜찮으시다면 B안으로 생각하시면 좋겠습니다. 다만 A안을 선택하신다면 기존 임차인, 임대인, 승계 임차인(동생)의 3자 합의서와 변경계약서를 작성하셔야 합니다. 다만 계약서에 기존 임차인의 권리 완전 포기에 관한 명확한 특약이 들어가야 하고 보증금 반환 관계 정리가 명확해야 할 것 같습니다. 타이밍님의 전세 계약이 잘 진행되시길 바랍니다!!^^
안녕하세요 타이밍님. 기존 세입자가, 가족에게 임차권을 승계하는 문제로 고민중이시군요. 우선, 타이밍님에게 두가지 선택권이 있는것으로 보입니다. 기존세입자의 임차권을 가족이 포괄적으로 승계하는 것입니다. 이럴 경우, 말씀하신대로 새로운 세입자가 갱신청구권을 사용하게 되면 5% 증액을 받으시고, 2년 후 실거주 수요를 받아낼 수 있는 매도를 할 수 있습니다. 또, 새로운 세입자와 신규로 전세계약을 맺을 경우에는 현재 전세 시세에 맞게 새 전세계약을 맺으실 수 있는 장점이 있고 이분에게는 갱신청국권이 생기기때문에 총 4년의 거주기간이 주어질 수도 있습니다. 물론, 2년 후 타이밍 잘 맞게 매도도 가능하지만요. 어떤 점이 타이밍님에게 유리한 지 비용과 편익을 꼼꼼하게 분석하시는것을 추천드립니다.
