전세안고매매 고견부탁드립니다..🙏

안녕하세요 우긔님~! 우선 집을 매수하시기로 한거 너무너무 축하드립니다!! 아래 정성스러운 질문에 제가 아는 선에서만 답변을 드려봅니다. 1. 27년 1월 전세 만기인 집을 매수하는 경우 - 이 경우는 전세낀 매물을 매수하시는 상황이 되고 전세 승계라는 방식으로 집의 명의와 임차인의 보증금을 같이 앉고 가는 형태입니다. 소위 갭투자라고 하죠. 그렇기 때문에 보증금을 제외한 매수금액만 있으면 되고요. 잔금 날 보증금을 뺀 매수금액만 매도자에게 드리고 이후 등기변경을 통해 소유권을 받을 수 있는 상황입니다. 세입자가 계약갱신을 쓰지 않았다면 이부분도 같이 넘어오기 때문에 확인을 하셔야 합니다. 만약 세입자가 계약갱신권을 안쓰셨다면 우귀님이 소유권을 가지고 오셨더라도 17년 1월에 계약갱신권 사용을 요청하고 29년 1월까지 연장 할 수 있어요. 그러나 만약 우귀님이 17년 1월에 들어가 살겠다고 하시면 전세입자는 퇴거를 하셔야 합니다. 대출 가능 여부 보금자리나 디딤돌 대출 같은기금 대출은 6개월 이내 전입이 의무이기 때문에 생애최초가 안됩니다. 은행은 각 지점별로 다르기 때문에 직접 확인해보셔야 할 것 같아요. 2. 전세입자가 안보여주는 집 보는 팁 - 이건 진짜 팁인데 그 단지의 모든 부동산에 전화를 하셔서 000동 000호 전세 혹시 맞추셨었나요? 하고 확인을 해서 전세맞춘 부동산을 찾습니다. 그 후 사장님께 사정하여 볼 수 있는지 알아보는 방법이 있을 것 같아요. 그러나 전세입자가 직접 들어와 살 사람이 매수하면 2년뒤에 계약갱신권 못쓰고 나가야 할까봐 안보여주는거라고 하면 방법 찾기는 어려울 것 같습니다. 저라면 그 단지 모든 매물을 다 본 뒤 더 좋은 매물을 찾아볼 것 같아요 3. 대구에서 매수하려는 집이 6억이상이면 꽤 좋은 집을 매수하실 수 있을 것 같은데요 부부합산 시 매수가능한 집과 우귀님 단독 명의로 매수가능한 집을 놓고 비교해볼 것 같습니다. 만약 다주택자의 길을 가겠다고 하시면 단독명의가 낫지만 혼인신고를 하셨고 좋은 집을 마련해서 향후 갈아타는 전략이라면 공동명의가 세금차원에서 현재는 많이 유리합니다.

우긔님 안녕하세요! 참고하셔서 성공적인 내집마련 하시길 응원드립니다🤍 1. 보통 세낀 물건의 경우 - 매매가의 10%를 계약금으로 - 중도금은 임차인의 보증금으로 갈음 - 나머지 금액을 잔금으로 정산합니다. 임차인의 계약 만료 시점 6~2개월 전에 임대인의 실거주 의사를 전달하면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다 :) 후순위 대출이 가능한 경우도 있는데, 이 부분은 상황에 따라 다르니 대출상담사분과 상담 진행해보심이 좋아보입니다. 2. 혹시 모를 하자를 대비하기 위해 집은 꼭 보고 매수하셨으면 합니다. 임차인분께 계약 직전이고 딱 한 번만 보겠다, 시간은 모두 임차인분께 맞추겠다며 말씀드려볼 수 있는데요. 중간에서 전달해주실 부사님 역할이 중요합니다. 3. 매매가 6.1-6.2억이 감당가능한 범위이며, 우긔님 단독명의로 주담대 한도가 6억이라는 말씀이신거죠? 앞으로 계획이 실거주 갈아타기 vs. 다주택 방향성에 따라 다를텐데요. 추후 양도세 측면에서는 공동명의가 유리하며, 다주택을 계획할 경우에는 다른 요인도 고려해보셔야 합니다. 혹 단독명의로 결정하셨다면 아내분과 차용증을 작성하는 방법도 있으니 참고하시면 좋을 것 같아요! 우긔님의 한도만큼 주담대 실행하고 부족한 금액은 아내분께 차용증을 쓰고 대여하셔도 됩니다.

우긔님 윗분들이 잘 말씀해주셨네요 해당 세낀 물건 집을 보는 이유가 저렴해서일까요? 위의 말씀 처럼 대출받아 잔금치는거는 6개월이내 실거주 해야하기에 어려워 보입니다. 이때는 매도자가 현 거주 세입자에게 이사비 명목으로 300~500만원 지급한다고 하고 만기 이전에 퇴거 하시는 방법도 있어요. 대구는 아직 전세 물량이 있기 때문에 어려울것 같지는 않습니다. 임차인은 돈을 받으면 해당 구두 계약 한 것으로 간주되기도 하여서 효력이 있어요. 그리고 퇴거한다는 확정서 등을 받으시면 됩니다. 그러면서 다른 물건도 더 찾아보고 해당 단지내에 부동산 전부 들어가볼거 같아요!