수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 초록도해입니다.
돌아온 자향즈와 함께하는 나눔글 릴레이 4탄!
이번 주제는 한시적 갭투자 가능(?)의 길을 열어준 규제 완화에 대한 이야기 입니다.
정부가 규제지역 내 “전세 낀 매물”을 무주택자에 한해서 실입주 유예의 대책을 냈는데요.
이 대책을 어떻게 바라보면 좋을지 생각정리를 해보려 합니다.
https://n.news.naver.com/article/009/0005636269?sid=101
[ 현재 상황 ]
정부: 5월 9일로 다주택 양도세 중과 유예 종료하겠습니다.
→ 다주택자 “전세만기가 멀어서 바로 매도 못하는데요? ”
→ 정부 [규제 완화] : 다주택자 매물 (전세 낀 매물)을 무주택자가 취득하면 임대차 만료때 입주 가능
(실거주 유예 → 한시적 갭투자 허용)
실거주의무였던 규제지역에서 최대 2년까지는 갭투자가 가능해 진 것
- 조건: 무주택자 일 것 (1주택자 갈아타기 NO), 돌아오는 전세 만기 때 입주 할 것 (계약갱신 NO)
- 기준일: 2026년 5월 9일 까지 매매계약을 체결 할 것
- 잔금일: 계약 후 4개월 이내 잔금 및 등기 칠 것
이 규제완화에 사람들이 들썩이는 이유는?
- 투자기회가 사라졌던 규제지역에 일시적으로 갭투자가 가능해졌기 때문.
- 가격이 오를 것 같은 상급지 아파트가 더 오르기전에 미리 매수할 수 있기 때문.
그럼 평소대로 매매-전세 차익만 있으면 되나?
- NOPE!!
- 기사 내용의 예시 : 매물 - 매매가 20억 / 전세가 8억(만기 28.2.11) : 투자금 12억 (전액현금)
- BUT: 28.2.11 전세만기 때 전세금을 반환 → 대출되나? → 전세반환대출 최대 1억까지만 가능
- 전세금 8억을 돌려주기 위해서는 전세반환대출 1억 제외 → 7억의 현금이 더 필요
- SO: 결국엔 19억의 현금이 필요함.
- **** 전세금을 반환하지 못한다면 경매넘기거나 or 파산신청
차라리 그냥 전세 낀 매물이 아닌 그냥 20억짜리 아파트를 사려면?
- 주담대 : 15억 이상의 아파트는 4억까지 대출 가능
- 대출 4억 + 현금 16억 필요
→ 한시적 갭투자가 매수자에게 오히려 부담이 더 크다.
[ 생각 정리 ]
- 정부가 공급대책도 내놓았지만 해당 관할구역에서는 공급을 거부하고 있는 상태
- 정부가 이런 규제완화를 내놓은 것도 현재 공급이 부족하기 때문에 매물이라도 많이 나오도록 하기 위함이라 생각
- 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물은 늘지만, 실수요자에겐 오히려 진입장벽이 높고 진입 가능한 사람도 제한적임
- 현금여력이 되는 무주택자들(매수자)은 어차피 살꺼면 여력이 되는 한 상급지를 먼저 진입
- 지역별 양극화가 심화 될것 → 입지 좋은 곳은 (급매)거래 활발 → 입지 떨어지고 외곽은 거래 절벽 지속
상급지는 매도자가 버티기가 가능하지만, 중하급지는 가격 조정 압력이 큼.
[ 결론 ]
- 정부가 규제나 대책을 내놓으면 무조건 받아들이기보다는 잘 따져보는 것이 중요 .
- 기회라고 뛰어들었다가 지옥을 볼 수 있음 (기회인지 독인지 확인)
- 완화규제는 맞지만 내 상황에 맞는지 조건과 리스크를 잘 확인해야함.
- 규제에 흔들리고 급하게 움직이기 보다는 내 상황 메타인지와 지금 할 수 있는 것을 찾는 것이 중요.
- 또한 규제를 예상하고 기회를 기다리는 것도 위험 ( 예측 불가한 시장)
- 상황에 맞고 가치가 있고 감당가능하다고 생각한다면 바로 기회를 잡을 수 있는 준비가 필요
