수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 가애나애입니다!
겨울즈와 함께하는 나눔글
벌써 4번째입니다.
20억 용산집, 8억 전세 끼고 매입땐…전세반환대출 1억, 현금 19억 필요
최근에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및
보완책이 발표되었습니다.
https://weolbu.com/s/LEWk3oNcFi
최근에 작성한 글에서도
주요 내용을 다루었는데요.
이번에 겨울즈가 함께 작성할 글은
토허제 지역 무주택자 갭투자 규제 완화에 대한 생각입니다.
최근 들어 시장에 매수할 물건 자체가 없어
실거주자들의 어려움이 많았는데요.
임대를 주고 있는 다주택자의 물건이
시장에 나오면서 조금은 숨통이 트이는 것도 사실입니다.
다만, 매수전에 찬찬이 고민해보아야 할 점도 많은데요.
오늘은 그 부분에 대해 정리해보겠습니다.
1. 매수 조건이 까다롭기 때문에
정확하게 확인해야 합니다.
임대중인 주택의 실거주 유예는
다주택자가 보유한 물건을
무주택자가 매수하는 경우에 한합니다.
매도자가 1주택자일 경우에는 해당되지 않습니다.
일시적 2주택자의 물건에 대해서도 궁금증이 많은데,
이 부분은 아직 부처 간 협의가 되지 않은 상황입니다.
추후 FAQ 발표를 기다려보아야 합니다.
2. 일반 매매보다
더 많은 현금이 필요할 수 있습니다.
일반적으로 10억짜리 아파트 매수시
LTV 40%를 가정하면
대출 4억, 현금 6억이 필요합니다.
그런데 이번 규제에 따라
임대 중인 주택을 매수하게 될 경우에는
다음과 같습니다.(전세금 6억 가정)
- 매수 시점 : 전세금 제외한 현금 4억 필요
- 임차인 퇴거 시점 : 전세반환대출 최대 1억,
추가 현금 5억 필요
즉, 10억 주택 매수시 현금 9억이 필요한 셈입니다.
고가 주택일수록 더 많은 현금이 필요한데요.
20억 주택 매수시에는 무려 현금 19억이 필요합니다.
정리하면, 임차인 퇴거 시점에는
주택담보대출이 아닌 전세반환대출을 실행하므로
더 많은 현금이 필요하며,
대응이 가능한지 꼭 확인해보셔야 합니다.
3. 계약갱신청구권 사용 유무를
반드시 확인하셔야 합니다.
토허가 지역에서 임차인의 거주 기간이
현재 2개월 이하로 남았을 경우,
계약갱신청구권 사용 가능성이 없는지
확인해야 합니다.
임차인이 계약갱신청구권을 쓰고자
의사를 표현했을 경우,
실거주 이유를 들어도
갱신 거절을 못할 수 있기 때문입니다.
임차인의 계약갱신청구권을 거절하려면
계약 기간 만료일 6~2개월 전까지
임대인의 실거주 의사를 전달해야 합니다.
아울러 계약갱신청구권을 사용한 물건에는
또 다른 리스크도 존재하는데요.
임차인이 갱신청구권을 사용하여 거주하는 기간에는
퇴거 의사 통보 후 3개월이 경과하면
계약 종료 및 보증금 반환의 의무가 발생합니다.
매수하고자 하는 물건이
갱신청구권을 사용한 임차인이 거주하는 경우라면
임차인이 언제든 퇴거 의사를 밝힐 수 있기에
자금 동원력이 되는지 반드시 확인해보셔야 합니다.
아울러 실거주 시점도 매수 시점에 고려했던 것과는
다르게 갑작스레 당겨질 수 있습니다.
정책은 앞으로도 계속해서 변화할 것이며
우리는 그에 맞춰 대응해나가는 것이 중요합니다.
월부에서 배운 투자기준 ‘저환수원리’의
마지막은 리스크 관리입니다.
정책의 이점과 더불어 리스크까지 잘 살피고,
감당 가능한지 반드시 확인해보셔야 합니다.
차근차근 검토하고 준비하여
성공적인 매수를 하시길 응원드립니다.
오늘도 함께해주신 자향 멘토님과
우리 겨울즈 늘 감사합니다 ♡
