현장이 말해주는 서울 아파트 불장의 이유?
최근 보도된 언론 기사에 따르면
2월 들어 체결된 서울 아파트 거래의 90%가
'15억 이하'에 집중되어 있습니다
현장에 나가보면 강남 3구의 최상위 급지에만
양도세 중과유예 매물이 쌓여있을 뿐
일반 대중들이 접근 가능한 특정 가격대의 물건은
자취를 감추며 그야말로 '불장'이 연출되고 있습니다
왜 이런 극단적인 쏠림 현상이 나타날까요?
정답은 '대출', 즉 돈줄에 있습니다
현재 디딤돌 대출은 6억 원 이하 아파트에 적용됩니다
정부의 정책 자금이 풀리자 5억 대 물건들이
시장에서 빠르게 자취를 감췄습니다
또한 15억대 물건도 마찬가지입니다
지난 10.15 규제 이후 15억 이하 물건은
최대 6억까지 대출이 나오지만
15억을 초과하는 순간 대출 한도가
4억으로 뚝 떨어집니다
그래서 15억대의 아파트들도
빠르게 거래되고 있습니다
결국 사람들은 한정된 유동성(대출) 안에서
자신이 갈 수 있는 '최대한의 상급지'를
선택하고 있는 것입니다
단순히 가격이 싼 4~5급지의 3~4억 대
아파트라고 해서 무턱대고
수요가 먼저 몰리는 것이 아닙니다
서울 하급지에서는 서울 상승장이
남의 나라 이야기처럼 들리는 이유가
바로 여기에 있습니다
거래량은 결과일 뿐입니다
현장이 먼저 말하고 있습니다
안녕하세요 월급쟁이부자들 공식 튜터이자,
내집마련과 행복한 노후를 돕는 6년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
오늘은 이 결과를 통해 앞으로
시장이 어느 방향으로 흘러가는지 분석해보겠습니다
시중에 돈이 풀린다는데 왜 나는 체감이 없을까?
최근 우리나라의 M2(광의 통화량)이 약 4,538조 원으로
사상 최대 규모를 기록했습니다
전년 동월 대비 5.4% 증가한 수치입니다
시중에 풀린 돈이 실물 경제 규모(GDP) 대비 미국 등
주요국보다 2배 이상(GDP 대비 153.8%) 높아
과도한 유동성에 대한 우려가 제기되고 있습니다
안타깝게도 유동성 확대는 모두에게 공평하지 않습니다
돈이 풀리면 가장 먼저 반응하는 곳은 ‘자산시장’입니다
주식, 부동산을 이미 보유한 사람들은
가격 상승의 혜택을 가장 먼저 누립니다
유동성은 자산 가격을 밀어 올리는 동시에
부의 양극화를 심화시키는 양면성을 가지고 있습니다
그렇기 때문에 우리는 항상
'돈과의 거리'를 가깝게 유지해야 합니다
시중에 돈이 얼마나 풀리고 있는지
혹은 조여지고 있는지를 예민하게 파악할 수 있어야
자본주의의 큰 흐름에 올라탈 수 있습니다
“유동성은 주식시장에서 자동차의 휘발유와 같다.
휘발유 없이 자동차가 달릴 수 없듯이
자금이 돌지 않는 시장에서는 주가가 오르기 어렵다.”
– 《부의 초가속》
이 문장은 주식뿐 아니라 부동산에도 그대로 적용됩니다
다음 돈의 흐름은 어디로 향할 것인가?
우리는 앞으로 돈이 몰릴
'다음 목적지'를 미리 내다봐야 합니다
사람들이 선호하는 서울 주요 지역의 아파트 가격이
한계치까지 비싸지면 밀려난 수요는
자연스럽게 서울 하급지로 향하게 될 것입니다
더 나아가 우리가 주목해야 할
매우 중요한 기점이 있습니다
바로 다가오는 '6월 지방선거'입니다
선거를 앞두고 침체된 지방 부동산을
살리기 위한 정책적 움직임과
유동성 공급이 시작된다면
자금은 자연스럽게 지방으로 흘러가
자산 상승으로 이어질 확률이 높습니다
과거의 역사가 이를 증명합니다
2009년 리먼 브라더스 사태 직후
정부는 부산과 울산 등 지방 미분양 주택에 대해
'5년간 양도세 100% 면제'라는 파격적인 카드를 꺼내 들었고
당시 발 빠른 투자자들은 그곳으로 몰려갔습니다
2019년 부산이 조정대상지역에서
해제되었을 때도 마찬가지였습니다
서울과 수도권이 먼저 상승 흐름을 탄 후
규제가 풀린 해수동(해운대·수영·동래)을 중심으로
LTV 대출규제가 완화되고, 많은 수요가 몰려
단 몇달만에 대세 상승장을 연출했습니다
진짜 '전문가'는 남들이 보지 못하는 것을 본다
최근 기사들에서도 알 수 있듯
지금의 흐름도 과거와 크게 다르지 않습니다
유동성은 사람들이 가장 '좋아하는 곳'부터
먼저 채우며 흘러가고 있습니다
참고로 현재 지방 시장은 다주택자에게도
LTV 60% 대출이 열려있는 상태입니다
지방 부동산이 절대적인 저평가 구간에 진입해 있고
유동성 공급의 시그널도 보이지만
묻지마 투자는 금물입니다
수요만큼이나 중요한 것이 '공급'이기에
지역별 입주 물량과 공급 데이터는
반드시 개별적으로 공부해야만 합니다
우리는
✔ 돈이 풀리는지
✔ 어디까지 열려 있는지
✔ 수요가 어디로 향하는지
이 세 가지를 보시면 됩니다
가격을 예측하려 하지 말고
돈의 흐름을 읽으세요
그러면 남들이 “왜 오르지?”라고 묻는 순간
이미 그 안에 서 있게 될 것입니다
시장이 혼란스러울 때마다
"거기는 안 돼", "이제 끝났어, 어려울 거야"라고
말하는 비관론자들은
2023년에도
2024년에도
그리고 지금도 항상 존재해 왔습니다
누군가는 바로 몇개월 전 만해도 이런 말을 했었습니다
이 아파트는 지금 13억 중반에 실거래가를 찍었습니다
세상에 자칭 '부동산 고수'는 넘쳐납니다
냉혹한 시장에서 살아남는 진짜 '부동산 전문가'나
'실전 투자자’는 실상 그리 많지 않습니다
투자라는 외롭고 고단한 길을
묵묵히 걸어가고 계실
여러분을 진심으로 응원합니다
매일 반복되는 팍팍한 직장 생활 속에서
남몰래 시간을 쪼개어 현장을 누비고
밤새워 데이터를 분석하는 일이 때로는
벅차고 막막하게 느껴질 때도 있을 것입니다
저 또한 지난 몇 년간 수많은 위기와 기회가
교차하는 시장의 파도를 온몸으로 부딪혀오며
그 치열함과 고독함을 뼈저리게 겪어왔습니다
하지만 그 숱한 시간들을 묵묵히 지나오며
한 가지 확실하게 깨달은 것은
결국 포기하지 않고 끈질기게 현장을 밟는 사람만이
평범한 일상을 넘어 '경제적 자유'라는
달콤한 결실을 맺는다는 사실입니다
지금 당장 눈앞에 결과가 보이지 않는다고
조급해하지 않으셨으면 좋겠습니다
남들이 "이제 끝났다", "거긴 안 된다"며 등을 돌릴 때
조용히 운동화 끈을 고쳐 매고
현장으로 향하는 여러분의 그 땀방울은
결코 여러분을 배신하지 않을 것입니다
여러분이 걷고 있는 그 길 끝에 찬란한
내일이 기다리고 있음을 굳게 믿습니다
흔들림 없이 나아가십시오
그 치열하고도 아름다운 여정을
곁에서 항상 믿고 응원하겠습니다
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