아직도 환경을 볼때 등급만 체크 하시나요?[이호]

안녕하세요

함께하고 싶은 투자자 이호입니다

지역분석(임보)을 하면서 환경파트를 작성할 때 

처음에서는 편의시설/상권을 가장 먼저 보게 되었습니다

‘백화점 있으면 S, 마트 있으면 A’ 이렇게 작성 많이 하셨죠?

지역을 알아가는데 지역 및 생활권에서 편의시설뿐만아니라, 

각 지역의 환경/특징을 살펴 보면서 선호요소를 파악하는건 중요합니다

왜 그럴까요?

수도권에서는 교통이 중요한 요소 입니다

지방에서는  교통이라는 뾰족함이 상대적으로 덜하고

지방에서는 각 지역마다 특색 중요하게 생각하는 선호요소 다릅니다

지역마다 각각의 특색이 있습니다

선호 요소 = 사람들이 좋아 하는 것

사람들이 어떤 것을 좋아 하는지 살펴 보겠습니다

1. 부산은 바다 그리고 평지를 좋아 합니다

✅ 산보다는 바다를 좋아 합니다

부산은 여러가지 선호 요소 중 바다를 선호 합니다.

더블유 매임을 했을때, 광안대교가 정면(바다가 보이는)으로 보이는지? 

광안대교 줄탑이 1개/2개 다보이는지에 따라서 매물 가격이 2~3억 차이가 있었습니다

(부산 남구 용호동 더블유)

📌바다를 정말 좋아 할까요?

재건축을 기다리고 있는 삼익비치입니다

부산에 최근 10년간 공급이 정말 많았죠? 그러면 신축이 당연히 엄청 많겠죠?

그럼에도 수영구라는 선호도 있는 생활권에 바다를 품고 있는 삼익비치는 벌써 나이가 45살이 넘었음에도 재개발 호재까지 있어 10억 중반이라는 가격이 형성 되고 있습니다

선호도가 높기 때문에 재건축을 진행 하겠죠?

(부산 수영구 남천동 삼익비치)

현재 호가 84기준 10억 중반(전고 16억 중반)

• 동래구 대장: 사직롯데캐슬더클래식 11억 후반
• 남구 선호단지: 대연힐스테이트푸르지오 9억 후반

✅ 평지를 좋아 합니다

부산(釜山)은 언덕이 많기로 유명 합니다

이름에도 한문의 ‘산’이 들어가 있습니다

부산의 특징을 보면 산들이 많다고 소개 되어 있습니다

평지가 많지 않기 때문에 부산에서는 평지의 선호도가 높습니다

(부산 특징: 나무위키)

📌평지 선호도 있나요?

부산에서 유명한 학군지 동래구 사직동 입니다

단지가 경사 위에 있는 것을 볼 수 있습니다

학군지를 선호도가 있기 때문에 언덕이여도 해당 생활권으로 오려는 수요가 있습니다

그렇다면 이러한 학군지에 평지에 있는 단지는 어떨까요?

동래구 대장단지 사직롯데캐슬

학군지+상품성(브랜드, 연식)뿐만 아니라 평지는 보기 드문 단지여서 11억 후반이라는 가격이 형성이 됩니다

사람들의 많은 선호요소 그리고 평지에 있는 단지여서 사람들이 가지고 싶어 하는 가수요가 많이 있는 단지라고 보여 집니다

vs 사직 KCC 스위첸

비슷한 연식이나 7억 초반이라는 가격이 형성 됩니다

(부산 동래구 사직동 학원가)

2.  과거부터 좋아 하는 곳이 있다

✅ 예전부터 선호 하는 곳이 있다

과거부터 전통적으로 사람들이 좋아 하는 지역 있습니다

• 부산의 수영구, 광주 남구 봉선동(봉남) 등

광주 봉선동에서도 안양 평촌(평남/평북)처럼 봉남, 봉북으로 나뉘고 봉남의 선호도가 높습니다

실제 임장을 가보면 학군지의 역활을 하고 있고, 대형마트가 있고 유해 시설이 없기 때문에 학모들이 애들을 키우는데 좋아 하는 곳입니다. 

단순 데이터 또는 지표만을 보면 왜 여기를 좋아 할까? 

왜 이렇게 선호도가 높은 지역에 되었을까? 

이해를 하는게 어렵습니다

그러면 왜 이렇게 선호 요소들이 들어 왔을까요?

한번에 형성이 된 곳이 아닙니다

과거부터 광주에서 부촌이였고, 사람들이 좋아하는 곳입니다

그러다 보니 사람들이 좋아 하는(선호요소) 것도 더 쌓이게 되었습니다

눈에는 보이지 않지만 지역에서 

과거부터 좋아 하는 곳이 있습니다

(광주 남구 봉선동)

3. 재개발이 되면 위상이 변한다

✅ 대규모 재개발이 되면 생활권 위상이 바뀐다

부산에는 특히 재개발이 되면서 위상이 바뀐 곳들이 있습니다

대표적인 곳이 연양라인으로 과거 재개발이 되면서 위상이 변화된 곳입니다

부산 실거주 했던 분들, 부동산 사장님께 이야기를 들어 보면

한마디로 정말 못사는 동네!! 여기를 누가 살까요? 

했던 오래된 주택가만 있는 지역이였습니다

재건축을 하여 약 7천세대 신축의 단지들이 들어 오면서 해당 생활권이 변화되었습니다

부산은 어느 지역보다 재개발이 많이 되기도 하고 속도가 빠른 지역 입니다

지역을 볼때 지금은 별로인데? 하는 지역도 나중에 생활권 자체가 바뀌는 곳들이 생깁니다

(부산 연양라인: 연제구+양정)

환경을 볼때 상권만 보는 것이 아니라 이렇게 보면 어떨까요?

해당 지역의 선호도 파악을 위해서 환경의 요소를 넓게 확인해 봅니다

✔️손품, 발품 그리고 동료들(거주했던 동료)과 이야기를 해봅니다

✔️선호요소를 검증을 위해 가설검증을 해봅니다

✔️ 해당 지역의 선호요소를 정리하여 투자우선순위를 정리 하고 임보결론파트에 작성합니다

아직도 환경을 등급으로만 평가 하시나요?

지역을 이제는 조금 깊게 보는 건 어떨까요?

긴글 읽어 주셔서 감사합니다