[월부학교 겨울학기 투자혁신 ai 9글 재이나리 케이비R] 독서후기 - 부동산 트렌트 2026

[월부학교 겨울학기 투자혁신 ai 9글 재이나리 케이비R] 독서후기 - 부동산 트렌트 2026

0. 책의 개요

 책 제목 : 원씽(The One Thing)

 저자 및 출판사 : 와이즈맵, 김경민/정재훈/김규석/이소영/이영민

1. 저자 및 도서소개

 저자소개

 책소개

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.
국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.
6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.
 

2. 목차

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기
1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들
2. 2025년 부동산 트렌드의 변화
Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향
4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석
5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?
Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
1. 서울시 빌라 시장 주요 동향
2. 빌라 VS 아파트 시장 비교
3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교
Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현
3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다
5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장
6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노
Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착
2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
Part6. 2026년 부동산 가격 大예측
1. 서울 아파트 가격 시나리오
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드
2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견

3. 책을 읽고 본 내용 및 깨달은 점, 적용할 점

이 책은 한국의 부동산 시장에 대해서 현재 상황과 전망 그리고 향후 예측을 설명해 주고 있다. 26년 부동산 가격이 상승 하거나 하락 한다는 결과보다는 그 과정을 보면서 시장을 어떻게 보고 생각하는지를 배워야 한다.

전국 아파트 시장은 2023년 1분기를 저점으로 점진적인 회복세를 보이고 있다. 주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

25년을 생각해보면 활발한 시장이였다는 것을 느낄 수 있는 시장이였고, 가격과 거래량으로도 알 수 있다.
 

장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다.

결국 1급지나 4급지나 상승률을 비슷하고 단지 시기가 다를 수 있다.
 

서울시 25평 중윗값 아파트(8억 9,000만 원)를 매입할 경우, 주거비로 월 250만 원까지 부담할 수 있는 가구가 원리금 균등상환대출을 이용하면 매달 약 253만 원을 부담하게 된다. 또한 이자 상환 대출을 선택한다면 부담액은 매월 177만 원으로 훨씬 줄어든다. 따라서 연 소득이 1억 원인 맞벌이 가구는 큰 부담 없이 예상 범위 안에서 서울시 25평 중윗값 아파트 매입에 참여할 수 있다.

임장보고서를 작성 할 때, 그 지역의 25평 또는 34평 중윗값에 대해서 파악해 보아야 겠다.

현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 아파트 평형대 거래 비율에 따라 중윗값은 변동될 수 있으나 전반적으로는 우상향이다. 한국을 포함한 해외에서는 부동산 시장을 분석할 때 중윗값을 주요 지표로 사용한다. 중윗값은 주택 가격 분포에서 중앙에 있는 값을 뜻하며, 일부 극단적인 고가 또는 저가 거래가 시장 전체를 대표하지 않도록 하는 데 유용하기 때문이다.

고가나 저가의 한쪽이 치우쳐지지 않고 시장을 제대로 보기 위해 중윗값을 보아야 한다.

 더 큰 심각성은 이런 입주 물량 부족이 단기간에 풀릴 문제가 아니라는 데 있다. 이는 구조적인 문제일 수밖에 없다. 과거 국토교통부 장관이 아파트를 빵처럼 찍어낼 수 있으면 좋겠다고 푸념한 것이 단적인 사례다. 그러나 이를 100% 해결하지는 못하더라도 최소한 시도는 가능하다. 필자가 꾸준히 지적했듯 ‘대규모 분양 시장’을 열어 ‘(부동산 가격이 결정되는) 기축 시장’의 수요를 옮겨야 한다. 이번 이슈에서는 서울시 아파트와 빌라 입주 물량의 심각성, 그리고 마찬가지로 심각한 전국 단위의 공급 상황을 면밀히 살펴보고자 한다.

서울에 공급이 부족하다 ㅠㅠ

전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 전세가격은 한편으로는 집값과 밀접하게 연동되면서 다른 한편으로는 월세처럼 ‘거주비용’이라는 성격을 지닌다. 따라서 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다.

전세가 있기 때문에 레버리지 투자가 가능한 것 같다.
 

2020~2022년 코로나 팬데믹 기간을 제외할 경우 전세가격 그래프에서 일직선 우상향 패턴이 나타났다. 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 사실 이는 투자자 관점에서 놀라운 사실이다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다.

자산은 우상향 한다. 아파트의 가격이 떨어지지 않는 것보다는 통화량이 늘어나고 화폐의 가치가 낮아 지기 때문이다.

그리고 상태가 멀쩡한 아파트 매매가격은 일반적으로 전세가격보다 낮을 수 없다. 즉, 전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다는 것이다. 매매 대비 전세가율이 괜히 있는 것이 아니다. 매매 대비 전세가율이 80~90%라고 하면 전세가격이 높게 형성된 곳일 수도 있고, 일시적으로 매매가격이 하락한 곳일 수 있다. 그런데 전세가격이 매년 5.2%씩 우상향한다면 소비자들은 ‘매매가격 대비 전세가율이 높으니 전세가격이 상승하면 매매가격이 더 오를 수 있겠군’이라고 생각하게 될 것이다.

따라서 강력한 우상향 전세 방어력은 서울시 아파트 시장 역학에서 결코 무시할 수 없는 요인이다. 관련하여 정책당국은 전세의 반전세화 혹은 월세화 정책을 꾸준히 시도해야 한다. 지금과 같은 전세 방어력이 유지되는 한 서울시 아파트 가격 조정은 헛된 염원에 불과하다.

전세가 있기 때문에 아파트 가격의 변동이 다른 나라들 대비 덜 한 것은 아닐까?
 

한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다

물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.
 

서울시의 부동산 문제는 단순히 정책만으로 해결하기 어렵다는 특성이 있다. 수십 년간 다양한 부동산 정책이 시행됐음에도 불구하고 서울시의 부동산 가격은 단기적인 조정을 겪을 뿐 장기적으로는 꾸준한 상승세를 보였다.

이 책을 읽으면서 부동산 시장을 바라볼 수 있었고, 강의에서 보고 들었던 내용들이 다시 한번 복습하는 기분이 들었다.