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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
| 1. 책의 개요 | |
| 책 제목 | 부동산 투자 황금 로드맵 |
| 저자 및 출판사 | 부동산 김사부 / 다산북스 |
| 읽은 날짜 | 2026.02. |
| 총점 (10점 만점) | 9/10 |
| 2. 책에서 본 것 / 깨달은 것 | |
| 최근에 읽은 책 중 손에 꼽게 흥미진진하게 읽은 책이다. 저자는 본인이 부동산 시장에 오래 몸을 담그면서 보고 느끼고 깨달은 것을 쉽고 자세하게 풀어 설명하고 있다. 부동산으로 돈을 벌었고, 많은 고민을 했고, 여전히 시장에 머무르는 사람만이 할 수 있는 이야기가 잔뜩 담겼다. 특히 저자도 우리와 같은 전세 레버리지 투자를 진행했다는 점, 현재는 시장의 변화에 따라 새로운 접근법을 고민하고 제시했다는 점, 당연하지만 투자에 대한 독자들의 무궁무진한 질문에 대해 FAQ 정리해준 점이 흥미롭고 좋았다. 나도 부동산 한 사이클을 경험해본 뒤에는 어떤 생각과 말을 할지 궁금하다. | |
| 1장. 황금 숫자, 4년에 100% 저자는 4년에 100% 수익이라는 가이드를 제시한다. 대게 좋은 부동산을 좋은 시기에 잘 골랐다면 투자금 대비 2배 정도의 수익을 얻고, 소액투자자의 특성상 너무 오래 기다리면 매도의 골든 타임을 놓칠 수 있고(우리는 보통 입지든 연식이든 하나는 아쉬운 걸 사는 경우가 많으니까ㅎㅎ), 거래 비용이 큰 부동산 투자의 특성상 포트폴리오를 자주 바꾸는 게 능사가 아니며, 투자의 기본은 인내라고 말한다. 특히 지방부동산의 경우에도 상승장이 완연할 때 매수한 게 아니라면 대부분 4년 이면 수익 구간이 접어든다. 멘토님께서도 말씀하셨듯 대부분은 매수할 때 꽃길만 상상하며 2년 뒤 매도를 계획했지만, 2년 안에 돈 벌어 나오는 건 어려운 경우도 많다. 그 사이에 생각보다 빠르게 목표 수익률에 도달하면 땡큐지만, 일단 4년 정도는 바라봐야 한다는 말에 매우 동의한다. p.35) 부동산 시세는 이유가 발생하자마자 즉시 반영된다. '급등'은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일뿐이다. - '저점을 잡아야지', '전세가율이 붙을 때까지 기다렸다가 더 소액으로 사야지' 하는 생각을 했는데, 이제는 그건 내가 컨트롤 할 수 없는 영역임을 안다. 내가 할 수 있는 일은 싸게 사서 잘 기다리는 수밖에. p.35) 저평가된 물건으로 투자 수익을 내려면, 머지 않은 미래에 지금의 저평가된 상황에서 벗어나야만 한다. 결국 저평가된 물건을 볼 땐 저평가에서 벗어날 가능성이 있는지까지 볼 수 있어야 한다. - 이게 지방 투자에 있어 공급이 중요하다는 말과도 같다. 지금 포항자이가 아무리 싸도 투자금 회수 시점은 생각보다 더 늦을 수 있기 때문에 우선순위가 아닌 것처럼. p.45) 일부 부동산을 제외하고는 성장성이 평균으로 수렴한다. 그러니 가장 많이 성장할 시점 동안 보유하고, 성장이 낮아지리라 예상되는 시점에는 매도하겠다는 전략으로 임하는 것이 좋다. | |
| 2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법 저자는 부동산 사이클을 강세장, 하락장, 약세장으로 구분한다. 사이클상 가장 긴 기간을 차지하는 것이 약세장이며 60% 정도인데, 이렇게 부동산 사이클이 생기는 것은 각각의 시장의 순간 순간마다 사람들은 나름대로 가장 합리적인 선택을 하고자 애쓰기 때문인데, 너무 그 순간에만 충실하기 때문이라고도 느꼈다. 나도 지난 강세장을 지날 때는 모두가 부동산으로 돈 벌었고, 이 시기를 놓치면 내집마련은 평생 꿈도 못 꿀 것 같았지만, 지나고 나면 하락장이 온다는 것을 이제는 안다. 그리고 이 챕터에서 인상적인 표현은 '약세장에서도 수익을 낼 수 있다'는 점이다. 최근에 전주나 울산에서 돈을 번 투자자들은 약세장과 강세장 사이의 시장에서 돈을 벌었다고 생각한다. 모두가 가즈아 외치는 강세장에서 매도하고 나올 것 같지만, 그보다 더 좋은 건 지방 시장에 남들보다 일찍 들어가서 조용히 돈 벌고 나와 더 좋은 자산으로 갈아끼우는 것이라고 느꼈다. 특히 전국을 앞마당으로 둔 전국구 투자자일수록 이렇게 사이클의 앞단에서 싸게 사서 기다리다가, 적당한 수익률에 팔고 갈아 끼우는 식의 투자를 많이 할 것 같다. p. 103) 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다. - 약세장 중에 오는 일시적인 강세장은 시장의 힘이 강하다고 해도, 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조를 띈다고 한다. 이 부분을 완벽하게 이해하지 못했는데... 그렇기 때문에 부동산에서 강세장을 만나는 건 어느 정도 예측의 역할도 있지만, 결국은 언제올지 모르는 강세장까지 잘 보유하는 것이 중요하며, 혹은 아주 앞단에서 싸게 사서 약세장에서도 수익을 내는 투자를 진행해야 한다는 것이다. p.148) '부동산 사이클링 기법'에 따르면 강세장의 끝자락에서는 모두 매도를 해서 현금화하는 전략을 목표로 한다. 이렇게 현금화에 성공하고 하락장에 온 다음에 약세장이 시작된다면, 바로 그 때 내 집 마련을 하면 된다. - 저자는 이때 주의할 점으로 가진 현금의 2배 정도의 집값 정도를 매수하고, 더 이상 무리하지 말라는 이야기를 한다. 앞단은 우리와 비슷했는데, 여기서부터는 의견이 조금 다르다. 강세장의 끝자락이 어디일지 모를 뿐더러, 정말 그때 모두 매도를 할 수 있을까? 하는 궁금증이 든다. 현실적으로 강세장에는 거의 전국이 규제지역으로 묶여 매도가 어려울테고, 심리적으로도 거기서 정말 다 팔 수 있을까? 그치만 이 책의 뒷부분에는 결국 모두 계획대로 되지 않는다고 해도 목표한 금액에 도달하기까지 시간이 더 걸릴 뿐 경제적 여유를 향해 나아가는 방향성에는 변함이 없다고 말한다. 그것 또한 시장을 오래 경험한 사람만이 할 수 있는 말이라고 생각한다. | |
| 3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법 요것도 새로운 접근 방식이다. 전세 상승을 통해 원금이 모두 회수되면, 그 이후의 전세 상승분은 모두 경제적 여유 자금으로 사용하면 된다는 이야기를 한다. 입주권에 대한 이야기도 흥미로웠지만, 기축 투자에 비해 리스크가 더 있다고 생각하므로 준비를 좀 더 단단히 해야할 것 같다. | |
| 3. One message | |
| 투자의 원리를 정확하게 이해하고 있다면 무엇을 사야 하고, 언제 베팅을 해야 하고, 어떤 확신을 가지고 행동을 해야 하는지 알게 된다. | |
| 4. One action (적용할 점) | |
| 꼼꼼한 임장/임보로 임장지와 앞마당의 상황을 진단하고, 지금 시장에서 내 앞마당 중 어디에, 어떤 단지에 투자하는 것이 가장 좋은지 매달 고민하여 결론 내기 그리고 한 채 한 채 경험을 쌓아나가면서 시장이 보여주는 가르침을 쌓아나가는 게 전부임! | |
| 5. 논의할 점 | |
| p. 277) 투자의 원리를 정확하게 이해하고 있다면 무엇을 사야 하고, 언제 베팅을 해야 하고, 어떤 확신을 가지고 행동을 해야 하는지 알게 된다. 이미 이런 원리들을 통해서 기회를 포착해 수익을 낸 사람들은 무수히 많다. 다만 기회를 잡은 그들조차도 이게 어떤 원리가 적용되었는지, 우연히 운이 좋아서 이렇게 되었는지, 그 지역과 그 시점에만 벌어진 특수한 사정이었는지 알 수 없는 상황이 문제였다. -결국 실력있는 투자자란 스스로 현재 시장을 정확하게 판단하고, 순간 순간마다 최선의 선택을 지속하는 사람이라고 생각합니다. 지난 투자에서 운의 영역과 실력의 영역은 각각 어떤 것이었는지 복기해보고, 앞으로 더욱 실력있는 투자자로 성장하기 위해 어떤 노력을 하면 좋을지 함께 이야기해보면 좋겠습니다. | |
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