수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
최근 지방 시장에 온기가 돌면서 전세가가 매매가를 밀어 올리는 지역들이 눈에 띕니다. 덕분에 2년 전 미리 진입했던 동료들도 수익 구간에 들어서며 본격적인 매도 계획을 세우는 경우가 많아졌는데요.
하지만 막상 팔려니 임차인이 거주하는 물건, 특히 계약갱신청구권이 남아있는 경우에는 매도가 쉽지 않습니다. 매매가와 전세가가 모두 오른 상황이라, 임차인 입장에서는 갱신권을 쓰고 그대로 머무는 게 유리하기 때문이죠. 지난 학기에 반원분의 매도를 돕다가 임차인과 얼굴 붉히지 않고 협의하는 방법을 알게 되어 남겨봅니다.
1. 세 낀 물건 매도, 보통 어떻게 해야 할까요?
임차인이 있는 집을 실거주자에게 팔려면, 임차인이 계약 종료 시점에 확실히 나가주겠다는 약속이 필요합니다. 보통은 ‘퇴거확약서’를 받고 이사비를 협의하는 방식을 씁니다.
하지만 임차인 입장에서는 퇴거가 반갑지 않은 상황일 수 있습니다. 미안한 마음으로 조심스럽게 부탁하는 입장인데, ‘퇴거확약서’라는 명칭이 자칫 상대에게 거부감을 줄까 봐 걱정되기도 했습니다.
2. ‘이사예정확인서’, 효력은 어떨까요?
대안으로 활용할 수 있는 것이 ‘이사예정확인서’ 또는 ‘임대차 종료 확인서’라는 명칭입니다. 퇴거확약서 보다 훨씬 부드러운 느낌을 줍니다. 다만, 이름이 생소하다 보니 법적 효력이 부족하지는 않을지 궁금하실 텐데요.
결론부터 말씀드리면 효력은 똑같습니다. 어떤 서류든 그 자체로 즉시 강제집행권이 생기는 건 아니기 때문입니다. 결국 중요한 건 문서의 제목이 아니라, 상호 합의한 내용이 얼마나 구체적으로 담겨 있는가 하는 점입니다.
특히 서류와 함께 이사비 등의 보상을 지급한 이력이 있다면, 추후 분쟁 발생 시 입증 자료로 활용할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서도 보상 제공과 상호 합의를 증거로 삼을 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 딱딱한 용어 때문에 상대방에게 제안을 하는 것이 걱정이 된다면, 임차인이 덜 부담스럽게 받아들일 수 있는 명칭을 사용하면서 실질적인 합의 내용(이사비 등)을 명확히 남기는 것이 좋은 방법입니다.
3. 확인서에는 어떤 내용이 들어가야 할까요?
임차인에게 서류를 부탁할 때는 부드러운 태도로 접근하되, 서류 내용만큼은 나중에 문제가 생기지 않도록 핵심 사항을 꼼꼼히 적어야 합니다. 작성 시 아래 내용이 포함되었는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
1)부동산의 정보와 계약 당사자
누가, 어느 집에서 이사를 나가는지 명확히 해야 합니다. 주소와 동·호수는 물론이고 임대인과 임차인의 인적 사항을 정확히 기재합니다.
2)구체적인 이사 날짜
‘0000년 0월 0일’과 같이 가능한 한 정확한 날짜를 명시하는 것이 좋습니다. 다만, 실제 퇴거일은 상황에 따라 조정될 수 있으므로, 필요하면 협의 여지를 남기는 것이 안전합니다.
아울러 ‘임대인은 목적물 인도와 동시에 보증금(혹은 합의된 이사비 포함 금액)을 반환한다’는 내용을 명시하는 것이 좋습니다. 이렇게 보증금 반환 원칙을 함께 적어주면 임차인의 불안감을 해소할 수 있고, 추후 매수인이나 은행 측에도 퇴거 및 정산 합의가 완료되었음을 보여주는 확실한 근거가 됩니다.
3)계약갱신요구권 행사 포기 명시
가장 중요한 부분입니다. ‘임차인은 본인의 의사에 따라 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 임대인과 합의하였다’는 문구가 들어가야 합니다. 추후 분쟁이 생기더라도 이 문구가 있으면 상황을 유리하게 풀어갈 수 있습니다.
4. 상호 합의된 보상(이사비) 내용
앞서 말씀드린 것처럼 실질적인 합의의 증거를 남기는 과정입니다. ‘임대인은 합의의 대가로 임차인에게 일정 금액(이사비 등)을 지급하기로 하며, 임차인은 이를 수령함과 동시에 퇴거하기로 한다’는 내용을 넣습니다. 금액과 지급 시기를 명시하고, 이체 내역을 남기는 것이 좋습니다.
임차인의 마음을 배려하면서도 내 실속은 확실히 챙기는 지혜로운 매도 전략으로, 원하시는 조건에 매도를 무탈히 마무리하시길 응원합니다🤍
