부동산트렌드 2026 독서후기

STEP 1 소감

2025년 부동산 트렌드 를 읽었을 때랑 비슷하게, 이번 부동산 트렌드 2026도 데이터로 시장을 풀어내는 방식이 재미있었습니다 (실제로 저자의 예측대로 슈퍼사이클이 오기도 했구요) 거래량이나 평형, 지역별 회복 속도 같은 것들이 숫자로 정리돼 있으니까 현장에서 느끼던 분위기가 데이터로 한번 정리되는 느낌이었습니다. 다만 N파고, W파고처럼 그래프로 설명하는 부분은 여전히 조금 거리감은 있었습니다. 읽다 보면 그래프 해석에 조금 더 가까운 느낌이 남는데 현장에서 적용해보기에는 늘 애매한 지점들이 있는 것 같아요..그래서 저는 참고 정도로 받아들이게 됐습니다. 그래도 결론적으로는 제가 임장이나 시세 보면서 몸으로 느끼던 것들이 데이터로 한 번 정돈된 책이었어요. 개인적으로 가장 인상 깊었던 페이지는 268페이지에 나온 대한민국 정권별 세금 정책 정리는 진짜 BM 해보고 싶은 페이지였어요. 다음에 글 쓸 때 저도 한 번 가져와봐야겠다는 생각이 들었습니다.

STEP 2 본것

2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

#지역별 편차(서울과 지방)

2021년 3분기 고점 대비 전국 거래량은 –25.5% 감소했는데, 서울은 +116.1% 증가
전체 거래에서 서울 비중도 5.9% → 17.1%로 커졌으며 서울 주도의 거래 시장 집중 현상이 가속화됨

#소형평형의 상승

거래 구조가 바뀌면서 가격지수와 실거래가의 괴리, 59㎡ 이하 소형이 국평을 대체하는 흐름이 강해짐
자산 방어 성격의 수요가 소형 선호를 밀어 올린다

#분당/일산: 분당은 바닥 대비 +23.1%로 전고점 회복 수준, 일산은 바닥 대비 +2.0%, 고점 대비 –22.3%

#평촌/수지: 가격 회복은 수지(18.4%) > 평촌(12.3%), 거래량 회복은 평촌(354.4%) > 수지(237.7%)

#김포/남양주: 가격 회복은 김포가 앞서지만, 거래량 회복은 남양주가 더 강해 남양주가 뒤늦게 더 빠르게 가격이 따라갈 가능성 있음

#의정부/파주: 서울 상승 온기가 가장 늦게 닿는 곳 아직 본격 회복 전이지만 거래량 증가 자체는 긍정

#강남3구/노도성

1권역(강남3구): 가장 먼저 W형 회복, 전고점 경신하며 분위기 주도

2권역(한강변): 1권역 흐름이 확산돼 W형으로 고점 돌파(용산·마포·여의도 등)

3권역(도심권): 완만하지만 지속 상승, 실수요 관심 유지

4권역(노도성·금관구 등): 초기 회복 단계. 6·27 대책 이후 관망세가 언제 유입되느냐가 관건임

3 서울 빌라 시장 정밀 분석

임대시장 변화는 전세 → 월세로 단순화하면 안 된다 실제로는 전세에서 반전세로 이동이 더 많이 나타난다

빌라 시장이 막히는 이유는 크게 세 가지로 정리된다

①가격 정체 ②건축 원가 급등 ③전세사기 이후 빌라 기피 심리 확산

4 2026년 부동산 투자 빅이슈 Top6

글로벌 충격 

인플레이션 + 경기 둔화 같은 모순적 국면에서, 금리 인하가 나오면 수요·공급이 엇갈릴 수 있다

수요자: 월세 상승 + 대출금리 하락 → 투자 매력 증가

공급자: 시공비·토지비 상승 → 공급 확대가 막힘
→ 수요는 살아 있는데 공급이 못 받쳐주는 불균형

슈퍼스타 소수가 수익/가치를 독식하는 구조처럼, 부동산도 극소수 대장 단지가 가격을 끌어올린다
나인원한남(약 144.7억), 아크로서울포레스트(약 89.3억), 한남더힐(약 85.3억)

거대한 수요 서울 30평대 중윗값은 2025년 2분기 12.1억
강남구 26.7억, 노원구 8.1억
서울 중윗값은 2024년 2분기 10억 → 2025년 1분기 11.4억으로 누적 +11.4% 상승

공급 문제 2018년 정점 이후 공급 절벽, 2025년 이후 입주 물량 급감
서울은 집 수만이 아니라 세대수 + 소득이 수요를 만든다
시공비와 토지비 상승(시장 실패) + 분양 대비 부족(정부 실패)이 겹치면 시장이 비합리적으로 움직일 수 있고
입주 물량이 급감하는 구간에서는 임대료 상승이 일정 기간 지속될 것

전세 방어력 전세는 집값+집세 성격이 섞인 하이브리드 가격이라 하방 경직성이 강하다
계약 갱신 주기(2~4년)와 기대 인플레이션이 전세에 반영되면서, 전세가가 매매의 하방 저지선이 된다
그래서 전세 방어력이 유지되는 한, 서울 아파트 가격 조정은 쉽지 않다고 주장함

상승 도미노 (이동평균선/골든크로스 + N파고 시차)
강남과 가까울수록 골든크로스가 빠르고, 강북3구도 상승 전환에 들어가지만
전고점(N파고) 도달에는 지역별 시차가 날 수 있다

• 정책만으로 설명하면 부족
  국내 정책의 영향은 분명하지만, 같은 시기 글로벌 도시(뉴욕·런던·토론토)도 들썩였다면
  원인은 국내만이 아니라 글로벌 금융·유동성 흐름에서도 찾으라는 관점
• 정책 영향은 크지만 전부가 아니다 글로벌 흐름도 함께 봐야 한다.
• 서울은 인구는 줄어도 세대수는 늘고, 소득도 계속 상승하는 구조라
  수요가 쉽게 꺼지지 않을 수 있다는 전제

6 2026년 부동산 가격 대예측

6·27 대책은 저가보다 중·고가 수요에 영향이 더 크고
표피가격(겉으로 보이는 가격)과 본질가격이 다르게 움직일 수 있다

①저가 아파트(노도성/2호선 외곽) 시나리오
2023~2025년 2분기까지 정체에 가까웠고
과거 패턴상 강남 선행 후 강북이 따라가는 흐름이 있어 상승 여력이 있다고 해석함

②고가 아파트 시나리오
거래량이 줄어든 상태에서 현금 동원 가능한 수요가 들어오면
본질가격은 인플레이션 수준으로 오르되
단지별로 신고가와 하락 거래가 섞이는 혼재 가능성 있음
고가 단지는 대략 1~4% 범위 움직임 전망

③정책 제언 방향 : 보유세 ↑
진입을 막을지, 보유를 막을지 조합을 어떻게 할지가 중요
한국 재산세 실효세율은 낮고(실효 0.1% 수준)
공시지가 기준 종부세 구조 때문에 고가 주택이라도 종부세 대상이 아닐 수 있다
미국과 비교하면 재산세 부담 차이가 크다

STEP 3 느낀점 및 적용할 점

2026년 부동산 트렌드를 읽으면서 조금 거시적으로 시장을 바라볼 수 있었습니다.

같은 서울 안에서도 강남과 노도성의 속도가 다르다는 것

그럼에도 결국 누적 상승률은 비슷했었기에 앞으로의 시장이 어떻게 전개될지

잘 기록을 해둬야겠다는 생각을 했습니다.

Point1) 59이하 소형이 국평을 대체하는 흐름이 강해진다?

책에서는 59 이하 소형이 새로운 표준처럼 자리 잡는 흐름을 짚고 있는데

이 부분은 저는 조금 더 지켜봐야겠다는 쪽에 가까웠습니다.

지금 59가 많이 오른 시장은 맞지만 

원래 서울 수도권에선 59가 먼저 가고 (급지를 줄이고서라도 선호단지로)

상승장 막바지에 84가 치고가는 힘이 있었기에

이건 이번 사이클이 끝나봐야 더 정확히 판단할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

Point2) 중위값을 봐야한다는 점

또 하나 느낀점은 평균보다 중위값을 더 의식해야 한다는 점이었습니다.
평균은 고가 거래 몇 건에 쉽게 흔들리는데 중위값은 그보다는 조금 더 명확한 것 같아요
특히 서울처럼 상단이 워낙 비싼 시장에서,

중위값이 사람들의 체감과 훨씬 더 맞닿아 있다는 느낌이었습니다.

Point3) 268p 정권별 세금정책 정리 방식 BM하기
저는 그동안 세금정책을 건건이로 봤는데

여기서 나온대로 정권 흐름으로 엮어두면 

시장 분위기랑 연결하기가 훨씬 쉬워질 것 같았습니다. 

다음 글에서 한 번 저 방식대로 정리해보겠습니다.

STEP 4 발제문

(전자책 p.142) 보유세 인상이 시급하다. 현재 한국의 실효 보유세율은 0.1% 수준에 머무른다. 이는 OECD 국가 중 가장 낮은 축에 속하며 심지어 미국 내에서도 보유세율이 최저 수주인 하와이(0.3%)보다도 낮다. 이처럼 보유에 대한 부담이 약한 상황에서는 고가주택을 보유하더라도 실질적인 부담이 없다. 이는 잉여 자산 보유를 유도하고 다주택 보유자의 버티기를 강화하는 기제로 작동한다. 따라서 실효 보유세율을 최소한 0.3% 수준까지 인상해 보유 시 적정한 부담을 느끼게 해야 한다.

Q1. 보유 부담이 커지면 다주택자의 버티기가 약해져 시장에 매물이 나올 수도 있겠지만

한편으로는 그 부담이 월세나 전세로 전가되거나 다른 방식의 부작용으로 나타날 수도 있을 것 같습니다.
그래서 현장에서 어떤 상황이 먼저 벌어질지를 중심으로 이야기 나눠보고 싶어요