부동산트렌드2026을 읽고 [멤생이]

느낀 점

돈의 대폭발과 비슷하게 왜 지금 주식도 부동산도 모든 자산의 흐름이 공통적인 방향인지에 대해서 알 수 있었다. 새롭게 배운 표현은 인플레이션과 떨어진 금리는 가격상승을 자극하는 두 요인이라는 것. 이를 나는 어떻게 활용해야 할까? 그리고 다른 사람들에게 어떻게 도와주어야 할까? 나에게 활용하는 방법은, 한강벨트 지역의 트로피 자산을 매수하려 노력을 하며 가치있는 자산을 차곡차곡 모아야 한다. 또한 투자 복기를 계속 성실하게 해내며 빠르게 변화하는 이 흐름을 수동적으로 마주하기 보단 적극적으로 분석하고 파헤치려는 마음이 중요하다. 다른 사람들에게 도와드리는 방법은 이 상황을 잘 설명해드려야 할것 같다. 그 방법은 굳이 부동산이 아니어도 된다. 가장 익숙한 것들, 가장 관심이 가는 것들을 중점적으로 해서 현금이 현금으로 가지고 있는 것을 가장 리스크가 있다 생각할 수 있는 지금 이 상황을 잘 알려드리고 싶다.

가장 두려웠던 것은 양극화부분이었다. 이전에 5천만원으로 투자가 가능했던 분당이 지금은 5억을 들여도 안되는데, 다음 장에서는 50억이야기가 나올런지에 대해서는 마음이 어려워진다. 내가 아닌 아직 이 상황에 대해서 모르는 사람들은, 아는데 행동하지 않는 사람들은, 행동할 수 없는 사람들은 어떤 마음일까. 쉽게 잘 알려주고, 더 쉽게 할수있는 방법을 고뇌해야 한다. 그래서 임장보고서를 줄인건가 싶다.

지금 우리가 해야하는 것들은 뭐일까. 그냥 이런 현실에 투덜거리고 있을것인가 아니면 할수있는 것을 해야할까. 할수있는 것을 할수밖에 없는 현실이라고 생각한다. 거기에 힘을 실어주는 키워드는 누적상승률이었다. 여전히 저평가 되어있는 지역을 찾고, 그럴 수 있는 실력을 키워야 한다. 21년에 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어서는 것 처럼. 그리고 모든걸 포기하겠다는 마음으로 살아가는 사람들에게 생기넘치는 눈과 설레는 마음으로 알려드려야 한다.

생각할 점

- 현재 시장은 대한민국 내부가 아니라 외부, 특히 미국에서 불러오고 있다.

- 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다.

- 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 상승 도미노다.

- 2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다.

- 광주의 경우 가격은 2024년 1분기 저점 대비 2025년 2분기 2.8% 하락을 기록하며 저점에서 회복하지 못한 모습니다.

- 최근 전용면적 59 이사 소형평형이 국평(84)을 대체하는 새로운 표준으로 자리잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

- 슈퍼스타 경제학이란 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

- 남양주 역시 2023년 1분기 바닥 대비 4.8% 가격 상승으로 김포보다 낮지만, 거래량에서는 뚜렷한 회복 신호를 보내고 있다. 거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다는 점을 시사한다.

- 권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

- 가구수를 기준으로 살펴보자. 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비 아파트 거주 가구수는 246만 가구 (57%) 로 아파트를 능가한다.

- 임대 거래건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약40%)와 비슷한 수준이며 순월세 (약20%) 에 비해 압도적이다.

- 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수 보다 빠르게 줄고 있다.

- 역삼 대치권 빌라 전세가격상승률을 서울 전체 빌라 전세가격 흐름과 비교하면 역삼, 대치권 빌라의 전세가격 상승률이 상대적으로 높다.

- 다만 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반도 못미친다.

- 정부는 (계엄)충격을 완화하기 위해 금리 인하 및 유동성 공급 등 완화적 금융 정책으로 급히 전환헀다.

- 월세가 급등하면 부동산 임대수익률이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.

- 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

- 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의 2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다.

- 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 ‘기대 인플레이션‘이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다.

- 강남3구가 강북3구보다 대체로 먼저, 그리고 높은 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

- 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다.

논의할 점

아파트가 가장 보편적이라는 통념과 달리 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다.

목동과 여의도는 마치 ‘1등 양성소’와 ‘아틀리에’처럼 확연히 다른 철학과 시스템을 가지고 있다. 목동이 체계적이고 규모 있는 사교육 시스템으로 확실한 결과를 추구한다면, 여의도는 개별 맞춤형 환경을 통해 학생의 개성과 자기 주도성을 키우는 데 중점을 둔다.

• 투자를 공부하고 지역을 이해하는 과정에서, 단순히 주어진 정보를 받아들이는 것을 넘어 스스로 확인하고 판단하는 힘이 중요하다고 느꼈습니다. 책을 읽으며 새로운 관점과 사실을 접했을 때 신선한 충격도 있었는데요. 우리 에4반은 공부나 임장보고서를 작성하면서, 직접 확인해보고 새롭게 깨달았던 점이 있었나요? 지역을 바라보는 시각이 바뀌었던 경험이나, 스스로 기준이 한 단계 올라갔다고 느꼈던 순간이 있다면 함께 나눠보고 싶습니다