안녕하세요. 부자 씨앗을 심는 투자자 시드s입니다.
최근 제 세입자분께서 지방 발령으로 인해 거주 1년 만에 중도 퇴거를 요청하셨습니다. 원칙적으로는 반환 의무가 없지만, 주변 전세 시세가 상승한 상황이라 투자금 회수를 목적으로 새로운 임차인을 구하게 되었습니다.
다행히 매물을 내놓은 지 이틀 만에 계약이 성사되어 새로운 세입자분께 계약금을 받았는데요. 이때 기존 임차인분께서 “새로 이사 갈 집의 계약금이 필요하니 보증금 일부를 미리 돌려 달라” 요청하셨습니다. 미리 돈을 줘도 되는지? 저도 잠시 헷갈렸던 것 같은데요. 이런 상황에서 임대인이 반드시 확인해야 할 ‘보증금 반환 전 주의사항’을 전달드리려고 합니다.
💡 이 글을 읽으면 알 수 있는 3가지
1. 임대인의 '이중 변제' 리스크 방지법
전세 대출에 설정된 질권이나 채권 양도의 개념을 이해하고, 보증금을 세입자에게 전액 입금했을 때 발생할 수 있는 법적 사고(은행에 돈을 다시 물어내야 하는 상황)를 예방하는 방법을 알게 됩니다.
2. 보증금 일부 선지급 시 '안전한 금액' 계산법
세입자의 요청으로 보증금 일부를 미리 돌려줄 때, **[전체 보증금 - 대출 원금]**을 계산하여 내 돈을 지키면서도 호의를 베풀 수 있는 명확한 가이드라인을 배웁니다.
3. 분쟁을 차단하는 '실무 송금 기술'
돈을 보낼 때 이체 메모에 **'퇴거자금부 가지급금'**을 명시하고 본인 계좌를 이용하는 등, 추후 발생할 수 있는 다툼에서 임대인을 보호하는 실무적인 기록 남기기 노하우를 습득합니다.
1. 전세 대출의 ‘질권 설정’ or ‘채권 양도’ 확인
많은 세입자가 전세대출을 받을 때 은행과 질권 설정 또는 채권 양도 계약을 맺습니다. 이 용어들이 생소할 수 있지만, 임대인에게는 매우 중요한 의미가 있습니다.
질권 설정: 세입자가 대출을 받으면서 보증금에 대해 은행이 우선권을 갖도록 '담보'를 잡는 것입니다.
➡️ 질권 설정 시, 질권 설정 금액을 은행에 먼저 반환한 뒤, 나머지 금액을 세입자에게 입금해주면 됩니다.
채권 양도: 세입자가 나중에 돌려받을 보증금 권리 자체를 아예 은행으로 넘기는 것입니다.
➡️ 채권 설정 시, 보증금의 전체 금액을 은행으로 지급! 세입자에게 돈을 주면 안됩니다!
두 경우 모두 임대인은 보증금의 전체 or 일부 금액을 세입자가 아닌 '은행'에 직접 상환해야 할 의무가 생깁니다. 만약 이를 모르고 세입자에게 전액을 돌려줬는데 세입자가 은행 돈을 갚지 않는다면, 임대인이 은행에 그 돈을 다시 물어내야 하는 '이중 변제'의 위험에 처할 수 있습니다.
💡"질권"은 “찔끔” 은행 돈
💡“채권”은 “통채”로 은행 돈 으로 기억해보세요!
2. 선 지급 가능 여부 판단 기준
미리 지급하려는 금액이 [전체 보증금 - 전세 대출금] 보다 작아야 안전합니다.
- 예시 1 (가능): 보증금 5억 중 대출이 2억, 본인 자금이 3억인 경우
나중에 은행에 줄 2억을 제외하고도 세입자 돈이 3억이나 남으므로, 5,000만 원 선지급이 가능합니다.
- 예시 2 (불가능): 보증금 5억 중 대출이 4.8억, 본인 자금이 2,000만 원인 경우
5,000만 원을 지급해버리면 나중에 은행에 갚아야 할 돈(4.8억)이 부족해집니다. 이럴 땐 절대 선지급 하면 안 됩니다.
3. 송금 시 명확한 기록 남기기
지급이 가능하다고 판단되어 돈을 보낼 때는 반드시 아래 사항을 지켜야 합니다.
- 이체 메모 활용: 송금 시 메모에 ‘퇴거 자금부 가지급금’이라고 명시하세요.
- 수취인 확인: 반드시 임차인 본인 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
- 증빙 남기기: 문자나 메신저를 통해 해당 금액이 '퇴거 자금의 일부'임을 명확히 소통하고 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
한순간의 호의나 착각으로 소중한 자산에 손실이 생기지 않도록, 보증금 반환 전에는 반드시 대출 실행 구조를 먼저 파악하시길 바랍니다.
💡 전세 계약 시 세입자의 번호를 저장할 때 ‘ㅁㅁ 아파트 102동 1004호 세입자(질권)’ 으로 저장해두면 나중에 헷갈릴 일이 줄어듭니다!
꼭 체크하시어 소중한 내 돈 지키시길 바랍니다.
감사합니다.
