[그뤠잇] 독서 챌린지 #154 사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳

0. 책의 핵심내용

내가 사는 곳이 바뀔 곳인지, 오를 곳인지 입지와 정책, 시장상황을 통해 생각해보자

1. 주요 내용

제1장 지도에 없는 입지 이야기

P23
이렇게 지어진 신축 아파트의 힘은 강력하다.
지역에 대한 가치 평가가 완전히 새롭게 이뤄지게 만들기 떄문이다.
그래서 재개발이든 재건축이든 일단 사업이 제대로 굴러갈 조짐만
보여도 어디선가는 입지의 경쟁력을 운운하기 시작한다.
자리가 좋아 굴러가는게 아니라 사업이 굴러가기 떄문에 좋은 자리가
된다는 얘기다.

→ 재건축/재개발은 해당 지역의 위상을 크게 변경시켜준다.

     볼품없는 지역을 사람들이 선호하는 지역으로 탈바꿈하게 되며

     주변 인프라가 변하고 시간이 지나 거주하는 사람이 바뀌면서

     해당 지역의 위상을 크게 향상 시켜준다.

     환경개선이 되기 전 비슷한 지역을 통해 개선된 모습을 상상하면서

     투자에 대한 의사결정을 하는 생각의 흐름이 중요하다고 생각한다.

P44
부동산에서 말하는 접근성은 공간적 거리와 시간적 거리라는 두 가지
측면을 모두 고려해야 한다.
어느 한쪽만 강조하는 경우 다른 한쪽엔 심각한 결핍이 존재하기도 해서다.
분양광고를 예로 들자면 막연히 서울과 가깝다는 것만 강조하는 지역들이다.
직선거리로 그었을 땐 정말 가깝다.
다만 연계할 수 있는 교통이 부족할 뿐이다.

→ 광역교통의 발달은 물리적인 거리의 단점을 크게 상쇄하였다.

    충청권과 강원 춘천까지도 범수도권으로 부를 수 있는 만큼 그 범위가

    이전보다 넓어졌다.

    여기서 중요한건 단순한 물리적 거리가 아닌 교통망이 어떻게 구성되어

    있는지다. 얼마나 빠르게 직결되는지를 생각해보면서 사람들이 충분히

    이용할 수 있는지 생각해 볼 필요가 있다.

    하지만 시간이 지날 수록 물리적 거리가 멀다는 것은 어느정도 수요의

    한계가 있다는 것은 명확하다.

2장 호재라는 환상

P96
철도 호재는 마치 금방이라도 실현될 것처럼 과장 광고가 이뤄지는 편이다.
사업이 정확히 어느 단계까지 왔는지는 숨기고 청사진만 제시한다.
하지만 실현 여부는 냉정하게 따져봐야 한다.
계획과 타당성도 삽을 떳느냐도 아니다.
이제 곧 개통하는지를 봐야 한다.
대박을 칠 수도 있지만 기약 없는 기다림이 될 수도 있다.
자칫하면 공사로 인한 정체 등 불편만 수년 동안 감당하다가 개통 전에 지쳐
떠나는 새드 엔딩이 될 수도 있다.

→ 철도 개통은 진행하면서 공정상의 문제나 비용적인 문제로 인해 많은

     어려움이 있으며 계획된대로 개통되는 경우가 별로 없는 편이다.

     실제 개통까지 상당한 시간이 필요하기에 즉각적인 호재라기 보단

     보수적으로 볼 필요가 있으며 교통호재만으로 투자의 의사결정을

     하는 것은 꽤나 위험한 생각이라고 생각한다.

3장 집 분석의 맹점

P174
건설사들은 성냥갑 아파트를 피하기 위해 건물을 꺾기 시작했다.
ㄱ이나 ㄴ자 또는 V자 형태로 설계에 변화를 주고 입체적인 외관을 연출했다.
그래서 일반적인 신축 아파트엔 판산형과 탑상형의 비중이 7:3 또는 8:2정도의
비율로 섞여 있다.

→ 전통적인 판상형 구조가 아닌 조금 비뚤어진 타워형 아파트가 출현한 것은

    모양의 다양성보다는 주어진 용적율을 최대한 많이 사용하기 위함이다.

    과거에는 판상형 구조에 대한 선호도가 높았지만 세대에 따라 타워형

    구조를 선호하는 경우도 있으며 선택의 폭이 과거보다 크게 향상됬다고

    생각해 볼 수 있다.

4장 정책이 바꾸는 입지

P192
판교의 입주는 주택 공급 부담을 높이지 않으면서도 자족 기능을 강화해주는
요인이 될 수 있었다.
판교 또한 분당과 긴밀히 연결되면서 입주 초기부터 기존 도시 인프라를 
그대로 이용할 수 있었다.
신도시 조성 초기엔 부족하기 쉬운 주거 기능을 분당이라는 원숙한 도시가
채워준 것이다.
2개의 신도시가 경쟁이 아니라 상생하도록 계획이 잘 짜여진 결과다.

→ 1기신도시 분당과 2기신도시 판교는 지금까지의 신도시 중 가장 성공한

    지역 중 하나라고 생각한다.

    베드타운이었던 분당이 판교라는 자족도시를 품으면서 서로가 시너지가

    났으며 환경과 학군에 직장, 그리고 이로 인해 교통이 획기적으로

    바뀌면서 높은 수요가 있는 지역으로 변모했다.

    그리고 이들 지역은 이제 서울 지역과도 비등한 수요를 가진 도시로

    발전하고 있다.

P208
마곡은 일자리와 거주, 문화가 모두 갖춰진 도시라는 평가를 받는다.
지하철 5,9호선과 공항철도 등 서울에서도 손꼽히는 교통망을 갖춤으로써
한쪽에 치우쳐 있다는 지리적 단점도 극복했다.
상황이 이러니 바로 옆 김포공항조차 건물의 고도 제한과 비행 소음의
원인이 되는 시설이 아니라 언제든 코앞에서 비행기를 탈 수 있는
고마운 시설로 평가가 바뀔 정도다.

→ 낙후된 지역 마곡이 크게 이미지를 바꾼 것도 결국 직장이었다.

     택지가 들어서면서 좋은 직장이 들어오고 이로 인해 교통이 개선되면서

     기존에 가지고 있던 좋지 않은 이미지의 시설들이 이제는 많이 희석됬다.

     수도권에서 결국 중요한 건 직장, 그리고 이를 이어주는 교통이며

     이런 부분이 아파트 가격과도 직결되어 있다고 생각한다.

5장 사람이 바꾸는 입지
6장 다시 태어나는 입지, 도시가 만들어지는 배경
 

P289
주택을 대량으로 공급하려는 시도가 없었던 건 아니다.
아주 오래전에 1기 신도시 분당과 이후 2기 신도시 판교가 강남을 겨냥해 만들어졌다.
2010년대 들어 조성된 세곡동과 내곡동, 자곡동 일대 보금자리주택도 마찬가지다.
보금자리지구들은 강남 코앞의 그린벨트를 풀어 아파트를 지었다는 점에서
상징성마저 있다.

→ 최근 시장에 성공적인 주택 보급 사례는 2010년 보금자리 주택이다.

    강남권역과 하남미사 일대에 대규모 주택 공급을 통해 시장을 안정화시켰고

    그 지역들은 이제 수도권의 핵심지역으로 변모하였다.

    앞으로도 그린벨트 해제를 통해 많은 지역에 주택이 공급될 가능성이 있으며

    서울과 경기지역의 그린벨트가 어떻게 형성되어 있는지 알아볼 필요가 있다.

7장 분석을 위한 방법

P345
2024년 기준 1인가구의 비율은 36.1%, 2인가구의 비율은 29%다
1,2인 가구의 비율이 점점 늘어나고 있다지만 자세히 들여다보면
60대 이상 장년층 비율이 38%를 차지한다.
주택 매수에 적극적이라 어려운 계층의 비율이 생각보다 높은 셈이다.
이 같은 이유로 점점 높아지는 1인가구 비율을 모두 주택 수요로
갈음해서는 안 된다.

→ 1인가구가 늘어나고 있지만 청년세대 1인가구만 늘어나는 것은 아니다.

    비율로 봤을 때 생각보다 장년층의 1인 가구도 함께 늘어나고 있으며

    장년층은 주택 매수 수요가 약하기 때문에 분리해서 볼 필요가 있다.

    이는 지역을 분리해서 생각할 필요가 있으며 수도권과 지방의 

    연령비와 함께 세밀하게 분석해 볼 필요가 있다.

P355
2024년 서울로 진입한 42.8만명이 어디서 왔는지 광역지자체별로
정리해보면 경기도가 53%로 가장 많다.
반대로 서울에서 빠져나간 47.3만명 중에 61%가 경기도로 떠났다.
인천의 비율도 높은 편이다.
고령화되는 인구 구조 때문에 노인과 바다라는 얘기가 나오는
부산은 주변 경남과 서울, 경기로 사람을 내보내고 있다.
지리상 정반대의 극에 있는 수도권 지역이 30% 가까이 차지한다.

→ 서울의 인구는 지속적으로 경기와 인천으로 빠져나가고 있는데

    이는 서울 지역에 대한 선호도가 낮아진 것이 아닌 비싸진 가격으로

    인해 밀려났다고 보는 것이 맞다.

    반면 지방에서는 지속적으로 수도권으로 인구 이동이 발생하고 있는데

    인근의 경남이나 서울, 경기로 지속적으로 인구가 유출되고 있다.

    이는 직장부족으로 인한 젊은 층 이탈이 가장 큰 요인이며

    장기적으로 볼 때 이는 꽤 치명적인 요인이 될 수 있기에 지방 투자 시

    좀 더 지역을 보수적으로 볼 필요가 있다고 생각한다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용

평소 즐겨보던 땅짚고의 진행자께서 작성하신 책으로 평소에 영상을 통해

쉽게 이야기 해주셨던 이야기들이 많이 나와 이해가 쉬웠다.

이 책을 통해 가장 크게 배운 것은 1인 가구에 대한 이야기였다.

막연하게 1인 가구가 늘고 세대수가 늘어나니 주택 수요가 올라가겠다고

생각을 했는데 노년층의 1인 가구 역시 급격하게 늘고 있다는 것을 알 수 있었다.

사별 또는 황혼이혼 등의 사유로 혼자 사는 노년층이 늘어나고 있는데

이들은 비교적 이사 수요도 적고 좋은 주택을 매수하려는 수요도 적기 떄문에

향후 주택가격 상승에 큰 호재요소는 아니지 않을까 생각된다.

세대수 증가와 함께 연령비를 세밀하게 봐야할 것으로 생각되며 인구구조의

변화와 추이, 그리고 사람들의 생각에 대해서도 자세하게 살펴봐야겠다는

생각이 들었다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

앞마당 지역의 연령별 구성에 따른 1인가구 증가가 집값에 주는 영향에 대해 분석해보기

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