다주택자 대출 전면 압박, 정부가 노리는 건 ‘이것’

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

규제지역 내집마련, 주담대 한도 얼마나 나올까? (2026년 2월 기준 LTV·DSR 정리)

주택담보대출 한도 정리에 이어

이번엔 다주택자 대출규제에 대한 기사를 읽고

조금 더 깊이 들여다보려고 합니다.

[기사]

기존 대출까지 흔드는건 처음… 역대 다주택 규제 어땠나
 

다주택자의 대출 만기 연장과 대환을

사실상 금지하는 방향으로 규제가 구체화되면서

다주택자 대출 정책이 역대 정부 중

가장 강력한 카드를 꺼냈다는 이야기가 나오는데요.

이유가 뭘까요?

역대 정부별 다주택자 대출 규제 흐름

역대 정부의 다주택자에 대한 대출 규제는

부동산 시장 상황에 따라 달라졌는데요.

특히 다주택자 대출은 

“집값을 살릴 것인가, 잡을 것인가”

에 따라 정반대로 움직였습니다.

박근혜 정부 : 다주택자 대출 완화

다주택자 대출이 가장 활발했던 때로,

당시 부동산 시장은 금융위기 이후

침체되어 있던 시기였습니다.

그래서 다주택자도 무주택자와 같이 

집값의 70% (LTV 70%)까지 

주담대를 받을 수 있도록 

규제를 풀어줬습니다.

대출을 풀어주자 수요가 살아났고,

전세 수요가 매매로 전환되면서 

집값이 우상향을 시작했습니다.

이 때, 다주택자 비중이 급증했습니다.

문재인 정부 : 부동산 투기와의 전쟁

코로나19 여파로 유동성이 확대되면서

화폐가치가 하락하고 집값이 급등하자,

정책은 완전히 반대 방향으로

향했습니다.

부동산 과열을 잡기 위해

2017년 8·2 대책을 통해 

서울 전 지역을 포함한 투기과열지구의 

다주택자 LTV를 40%로 축소했고, 

2018년에는 규제지역 내 신규 주담대를 

전면 금지했습니다.

임대사업자에게 가장 혹독한 시기로,

대출 차단과 신규 등록 폐지 등을 겪었습니다.

이 시기 핵심은 신규 대출 차단이었습니다.

다주택자의 레버리지를 끊어 

가격 상승을 억제하려는 목적이었죠.

윤석열 정부 : 다주택자 대출 일부 완화

시장 침체가 이어지자 

다주택자 대출도 일부 되살아났습니다.

2023년 규제지역은 LTV 30%,

비규제지역은 60%까지 

대출 규제를 일부 완화했습니다.

DSR이 유지됐음에도 

이 기간 대출은 크게 늘어나면서

다주택자 대출 또한 증가했습니다.

완화 폭이 크진 않았지만,

시장에선 “다시 문이 조금 열렸다”

는 신호로 받아들였습니다.

이재명 정부 (현 정부) : 다시 강력한 규제 

현 정부에서는 다주택자 대출을 

다시 잠그고 있습니다.

지난해 6·27 대책에서 

다주택자 주담대가 차단됐고, 

임대사업자 역시 9·7 대책을 통해 

수도권 및 규제지역의 

대출이 차단되었습니다. 

사실상 다주택자에 대한 대출이 전면 금지된

문재인 정부 때로 돌아간 셈입니다.

그런데도 다시 다주택자 대출 규제를 꺼내들었는데요.

이번에는 기존 대출자의 만기 연장과 대환까지

규제를 검토하고 있습니다.

이번엔 기존 대출까지 규제 영역에 넣으면서

가장 강력한 대출 규제 신호를 보이는데요.

이번 규제가 의미 있는 이유는

“신규 차단”이 아니라 

“기존 레버리지 관리” 단계로 

들어갔다는 점입니다.

왜 더 강력한 규제를 할까?

다주택자가 보유한 주택을

시장에 풀어서 공급하기 위한 조치로 보입니다.

현재 수도권에 신규 공급이 거의 없기에

신규 공급 외에 시장에 매물을 늘리기 위한

방안이 아닐까 생각합니다.

대출 만기 연장이 어려워지고

대환이 막히면

유지 비용이 올라가면서

결국 일부 다주택자는

보유에서 매도 전략으로

바꿀 수 밖에 없습니다.

정책은 늘 사이클 속에서 움직입니다.

침체기에는 대출을 풀고,

과열기에는 대출을 조입니다.

지금은 그 흐름 속 어디쯤에 와 있는지

차분히 읽어보는 시간이 필요한 것 같습니다.

무주택자라면

내 대출 가능 한도를 정확히 계산하고,

LTV와 DSR 범위 안에서

무리하지 않는 선택을 해야 할 때입니다.

다주택자라면

현금흐름을 점검하고,

대출 만기 구조를 다시 살펴보며

보유 전략을 한 번 더 정리해볼 시기입니다.

규제가 강해졌다고 해서

기회까지 사라지는 것은 아닙니다.

오히려 시장이 복잡해질수록

공부한 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는

더 선명해집니다.

규제를 두려워하기보다

이해하고, 계산하고, 대응하는 것.

그 과정이 결국

우리의 실력이 되고,

기회를 만들어 줄 거라 믿습니다.

함께 공부하며

흔들리지 않는 투자자가 되어봅시다.