임차인 만기 3개월 전, 이것 모르면 1억 놓칩니다. (묵시적 갱신의 위험성) [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다.

오늘 나누고 싶은 이야기는

투자자로서 앞마당을 늘리는 것만큼이나 중요한

[임대차 계약 관리]에 대한 부분입니다.

향후 갈아타기나 매도를 계획 중인 분이라면

이 글을 끝까지 읽어주시면 좋겠습니다.

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이

계약 만기 전 특정 기간(보통 6개월에서 2개월 전)까지

서로 아무런 의사 표현을 하지 않았을 때,

이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다.

만기일이 12월 31일이라면,

늦어도 10월 30일(24:00)까지는 의사가 전달되어야 합니다. 

하루라도 늦으면 법적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 간주될 수 있습니다. 

임대차 보호법에 따라 임대인이 거절의 의사를 비치지 않으면

법은 임차인이 그 집에서 2년을 더 살 권리가 있다고 판단합니다.

별것 아닌 것 같지만,

이 상황이 발생하면 집을 팔아야 하는

투자자의 입장에서는 모든 통제권을 잃게 됩니다.

묵시적 갱신,

절대 놓쳐서는 안되는 이유

묵시적갱신을 절대 놓쳐서은 이유는 세 가지입니다.

첫 번째는 전세가 상승기에 나의 소중한 투자금을 회수할 기회를 놓친다는 점입니다.

주변 전세가가 수천만 원 올랐더라도

묵시적 갱신이 되면 기존 전세가를 그대로 2년 더 안고가야 합니다.

다주택자에게 전세가 상승분은

다음 투자를 위한 귀한 종잣돈이 되는데,

이 기회비용을 고스란히 날리게 되는 것이죠.

두 번째는 계약 해지권의 불균형입니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 나간다고 통보할 수 있고,

통보 후 3개월이 지나면

임대인은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생깁니다.

마치 계약갱신청구권을 사용한 임차인의 권리와 동일한 셈이죠.

나는 임차인을 2년 동안 내보낼 수 없는데,

임차인은 원할 때 나갈 수 있는 불리한 게임이 시작되는 것입니다.

현금 흐름이 중요한 다주택자에게

예고 없는 보증금 반환 요청은 큰 압박으로 다가올 것입니다.

세 번째는 매도 가능성의 제한입니다.

가장 비싼 가격에 집을 사줄 실거주 매수자는

즉시 입주가 가능한 집을 찾습니다.

하지만 묵시적 갱신으로 2년이 묶여버리면

실거주자에게 집을 파는 것이 불가능해집니다.

결국 투자자에게만 팔아야 하는 상황이 되어

매도 경쟁력이 뚝 떨어지게 됩니다.

매도를 하고 싶다면 상대적으로 낮은 가격에 매도를 해야합니다.

결과적으로 묵시적갱신이 되어버리면

그만큼 전세상승분을 통한 재투자의 기회나

적절한 타이밍의 매도기회를 놓쳐

다음 투자를 진행하기 어려워지고,

그로인한 놓치는 잠재 수익은 

적게는 수천~ 많게는 억 단위가 될 수 있습니다.

따라서 묵시적 갱신을 막으려면

최소 2개월 이전에는 임차인의 퇴거의사를 확인하고

이를 기록으로 남겨야 합니다.

3개월보다 더 이전부터 움직여야 하는 이유

법적으로는 만기 2개월 전까지 통보하면 된다고 하지만,

우리는 3개월 전부터 움직여야 합니다.

보통 실거주 매수자들은 본인의 이사 계획에 맞춰

3개월에서 4개월 전부터 집을 보러 다닙니다.

이때 임차인과 협의가 되어 있지 않으면

매물 등록 자체가 늦어지고,

좋은 매수자를 만날 골든타임을 놓치게 됩니다.

또한 새로운 임차인을 구하거나

매도를 위해 집을 보여주는 과정에서도

임차인과의 협조가 필수적입니다.

만기 3개월보다 더 전에 연락을 드려 이사 계획을 확인하고,

매도 계획이 있다면 미리 양해를 구해두어야

현장에서의 변수를 줄일 수 있습니다.

묵시적 갱신을 놓치지 않는 방법

이런 문제를 막는 방법은 의외로 간단합니다.

만기 6개월 전부터 캘린더에 알람을 설정하고,

늦어도 3~4개월 전에는 반드시 연락을 취하는 것입니다.

이때 전화로만 대화하기보다는

문자나 카톡으로 명확한 의사를 남겨두어야 합니다. 

거주하시는 동안 불편함은 없으셨는지 정중히 여쭙고,

이번 만기 시점의 계획을 물어보시면 좋을 것 같습니다.

이 짧은 메시지 한 통이

여러분의 소중한 투자 기회와 매도 기회를

지켜주는 방어막이 될 것입니다.

투자는 결국 기회를 관리하는 과정이라 생각합니다.

독서, 강의, 임장, 투자..

거기에 직장생활도 하고 가족도 챙기다보면

이 기간을 실수로 놓칠 가능성이 큽니다.

그러니 묵시적 갱신이라는 사소한 실수로 인해

그동안 쌓아온 노력이 헛되지 않도록,

오늘 퇴근길에 보유 물건의 만기 리스트를 다시 한번 살펴보시고

캘린더와 알람설정을 해보시면 어떨까 합니다.

글 읽어주셔서 감사드립니다!