안녕하세요.
매일 성장하는 투자자 나슬입니다.
지난 25년 10월16일 정책 발표로
서울 전지역과 수도권 일부 지역이 토허제로 되었습니다.
토허제란 지정된 지역에서 토지·주택 거래 시
계약 전 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도를 의미하는데요.
주택의 경우 실거주 의무요건 2년이 있습니다.
출처 : 사진
정리해보면 아래와 같습니다.
토지거래허가구역 지정
10월 20일부터 서울 전역 및 일부 수도권 지역을 토지거래허가구역으로 지정.
기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일.
🔑 실거주 의무 부과
주택을 구매한 경우 2년 이상 실거주 의무
허가일로부터 4개월 이내 전입신고
그래서 서울, 수도권에 전세를 끼고 투자를 하려고 했던 사람들이
투자로는 아파트를 매수하지 못하면서
그럼 내집마련을 해야 하나 고민하고 있을실텐데요.
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저는 1호기를 투자를 하려다가(전세를 끼고)
내집마련으로 방향을 바꿨습니다.
오늘은 왜 그런 선택을 했는지를 글로 적어볼까 합니다.
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우선 제가 했던 일은 아래와 같습니다.
[투자]
(1) 투자금으로 투자 가능 단지 리스트업
(2) 월세로 거주할 때, 이사갈 수 있는 단지 리스트업
[내집마련]
(3) 내집마련을 했을 때 가용할 수 있는 자금과 주담대 한도 확인
(4) 내집마련으로 매수가능한 매매가와 단지 리스트업
저는 투자를 목표로 하고 있었기 때문에
월세로 거주할 수 있는 단지와 투자가능단지를 먼저 찾아보았는데요.
제가 매수했던 25년 2월 시점에는 3, 4급지의 서울 아파트를
투자할 수 있었습니다.
그리고 저는 공급이 한참 많아서 월세가 저렴했던
안양 만안구로 월세를 살려고 계획을 했는데요.
투자를 해야 했기 때문에 앞마당 시세를 꾸준히 보면서
네이버 부동산과 거의 한 몸이 된 것처럼
매일 들여다 보고 있었는데요.
잘 보다보니, 더 상위급지의 아파트를 내집마련을 한다면
매수할 수 있을까? 궁금해졌습니다.
그래서 빠르게 배우자와 저의
건강보험자격득실확인서를 발급받아서
은행 대출창구 가서 주담대 가능한 한도를 찾아보았습니다.
25년 2월에는 1급지에는 주담대 LTV가 50%가 가능했고,
이외의 지역은 LTV 한도 최대 70%였습니다.
은행창구에서 DSR기준까지 더블체크를 하고
매수 가능한 매매가를 확정지었습니다.
물론 저희 부부가 감당가능한 원리금 부담비율도 확인했고요.
그런데, 그렇게 정리해보니 투자로 매수 할 수 있는 단지보다
내집마련을 했을 때 매수 할 수 있는 단지의 가치가 훨씬 좋았습니다.
어차피 저는 기존의 집을 매도해서 이사를 해야했고,
30년 넘게 거주한 지역에서 벗어나서
새로운 지역으로 이사를 해야했지만
과감하게 내집마련을 하기로 결정했습니다.
이유는 제가 실준반에서 들었던
너나위님이 해주신 이야기가 떠올랐기 때문입니다.
“매수 할 수 있는 단지 중에 가장 좋은 단지를 사세요.”
라는 문장이었는데요.
어렵게 생각하면 어렵지만
쉽게 생각하면 쉬운 일이었습니다.
물론 이미 거주하고 계신 집이 있고
이사계획이 없던 분들이
투자를 하려다가 내집마련으로 방향을 돌리기는
쉬운 일이 아니라고 생각합니다.
하지만 아이들의 학교 이동, 근무지와의 거리 변화 등
이사 때문에 신경쓰이는 일이 많지만
남들이 하기 힘들어하는 일을 기꺼이 하고자 할 때
저는 기회가 생긴다고 생각합니다.
그리고
현재 시점에서 서울, 수도권 토허제 지역에 매수를 한다고
쭉 그곳에 거주해야 하는 것이 아니고
2년 실거주를 하면 이사를 나와도 되기 때문에
2년 뒤에는 원래 살던 곳에 월세를 사는 방법등으로
다시 주거지를 원래 살던 지역으로 옮길 수도 있습니다.
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제가 오늘 이 글에서 이야기드리고 싶었던 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
투자로 가능한 단지 리스트업
주담대 한도 확인하기
매수하고자 하는 지역 LTV확인하기
내집마련으로 가능한 매매가 확인하기
내집마련으로 가능한 단지 리스트업
>>
투자 가능 단지 / 내집마련 가능한 단지 비교평가
>>
더 좋은 가치의 단지를 매수!
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무엇보다 해야 할 때 행동하시는 것이
가장 중요하다고 생각합니다.
“그때 그럴걸”이라고 생각하기보다
지금 바로 네이버 부동산을 키고 시세를 확인해보세요.
여러분의 투자와 내집마련을 모두 응원드립니다.
긴 글 읽어주신 모든 분들 감사합니다.
