안녕하세요 코농입니다.
이번주는 선배 튜터님들의 강의로 진행이 되었는데요.
갱지지튜터님과 김인턴 튜터님께서 강의를 진행해 주셨습니다.
이제 한달의 과정이 거의 끝나가고 있고 매물임장과 결론을 어떻게
해야하는지에 대해서 구체적인 방법으로 설명을 해주셔서
이번달 임보에 꼭 적용해 보려고 하고 있습니다.
그럼 강의 내용에서 적용하고 싶은 점과 느낀점으로 후기를 작성해 보겠습니다.
시장 상황에 따라 나의 전략도 달라진다.
처음 월부에 왔을때는 모든 곳의 모든 단지들이 다 싸다고하는
23년 11월이었습니다.
이때 너나위님께서는 어떤 단지에 가서 정말 말도 안되는 수준으로
가격을 제시해보고 안되면 다음에 다시 오겠다고 할 정도로
매수자 우위의 시장이었습니다.
그런데 곧 상황이 달라지기 시작하면서 24년 25년을 거쳐서
이제는 집값 상승을 억제하기 위한 강력한 규제들이 나오고
사람들은 여전히 가격 상승에 대한 높은 기대감을 갖고 있는
상황입니다.
이에 대해서 갱지지 튜터님께서는 시장의 상황이 달라진 상황에서
내가 매물을 보고 매수를 위한 전략또한 변화를 해야한다고
말씀하셨습니다.
모든 단지들이 쌀 때는 소위 절대적저평가의 시장이기때문에
가장 좋은 단지를 더 싸게 살수 있는 상황도 충분히 만들어지지만
지금은 이미 좋아하는 단지들의 가격이 많이 상승을 했고
그 다음의 선호도를 갖는 단지들 또한 일부 상승을 하고 있거나
상승은 못했어도 매도자들이 가격 조율을 안해주는 곳이 많습니다.
이런 때에도 가격 네고를 하기위해서 노력하기 보다는 다른 조건을
좀 더 나에게 유리하게 하기 위한 선택을해야한다는 것을
배울 수 있었습니다.
즉, 월부에서 배우는 저환수원리의 기본 원칙은 바뀌지 않았지만
이를 어떻게 적용할지에 대한 기준은 좀 더 유연하게 하는 것이
또한 필요하다는 것을 느낄 수 있었습니다.
아직 실전에서 갱지지튜터님께서 말씀하신 내용들을 제대로 해본적은
없지만 무조건 가격 조율을 위한 것만 하기 보다는
다양한 상황을 파악하고 나에게 더 유리하고 좋은 조건을 만들기 위한
협상도 해보도록 하겠습니다.
내가 바꿀 수 있는 한가지.
지금 서울 수도권은 정부의 강력한 규제로 인해서 많은 사람들이 혼란스러워
하기도 하고 우리 월부에 있는 동료분들 중에도 혼란스러워 하는 분들도 있습니다.
얼마 전까지만 해도 전혀 생각하지 못했던 상황.
강남부터 매우 급격하게 오르기 시작한 아파트 가격들.
갑자기 생겨난 정부의 강력한 규제속에 팔려고 내놓는 매물들과
그 사이에서도 가격을 올리거나 매물을 거두는 집주인들.
정말 다양한 사람들이 섞여 있습니다.
이런 상황들은 모두 나의 의도가 아니며 또 내가 어떻게 할 수도 없는 것들입니다.
내가 정부의 방향을 바꿀수도 없으며 일시적으로 투자하기 좋은 매물을
만들어 낼 수도 없습니다.
그렇기 때문에 나는 지금 이 시장에서 아직 투자를 못했는데..
나만 못하고 있어서 뒤쳐지고 있는 것 같다거나
사람들이 내가 보고 있던 단지의 매물을 다같이 보고 있어서 가격이 올라가 버리는
힘든 상황이 생기더라도 할 수 있는 것은 딱 하나가 있다고 하셨습니다.
바로 지금 이 시기에 어떤 생각을 하고 무엇을 할지 결정하는 것입니다.
나의 생각과 행동만이 내가 스스로 판단하고 할 수 있는 것이며
월부의 환경안에서 해야하는 일들을 어제와 마찬가지로 오늘도, 내일도 묵묵히
계속해서 해 나가는 것이 중요하다고하셨습니다.
저도 현재의 정부의 부동산 규제가 향후 어떻게 바뀌어 갈지 너무도 궁금하며
또한 걱정도 되는데요. 그럼에도 이런 시장 상황을 어떻게 할 수 없기 때문에
내가 할 수 있는 나의 생각과 행동을 바꾸고 올바른 방향을 잡아서
그 방향대로 계속해서 할일을 해 나가도록 하겠습니다.
전임, 전임, 상황파악 전화임장
김인턴 튜터님의 강의에서 특히 많이 들었던 단어중 하나가
그러고나서 전화해 보시면 됩니다.
그리고 전화로 상황을 물어봐야 합니다.
전임을 꼭 해보세요
였습니다.
튜터님께서 설명해주신 파트가 결론부분에서도
앞마당관리에 대한 부분들이었는데요.
우리가 궁금한 단지와 매물이 생기는 경우 직접 부동산에 방문하고
매물까지 보러가면 너무 좋겠지만..
나의 모든 앞마당을 그렇게 하기는 어렵기 때문에 그에 대한
차선책으로 계속해서 설명해 주신것이 전화임장이었습니다.
지역의 상황을 파악할 때도 전화임장으로..
앞마당 내에서 저평가로 보이는 단지와 매물을 찾았을 때도
일단 전화임장으로 파악하기..
전화임장은 실제 매물을 보러가거나 부동산 사장님에게 지역에 대한
상황이나 선호도를 파악하는 등 다양한 목적으로 할 수 있는데요.
간단하게 전화번호만으로 몇분동안 통화를 하면서 알 수 있는
것이기에 효율로 보면 매우 효율적이기는 합니다.
그럼에도 막상 전임을 해보려고 하면 쉽지 않게 느껴집니다.
분임, 단임, 매임과 함께 지역과 단지 , 매물의 상황을 파악하는
방법으로 전임이 항상 쉽지 않게 느껴지지만
내가 해야하는 결론파트에 필요한 내용들을 채울 것우기 위해서
전임을 좀 더 열심히 해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
할게 많죠? 근데 이 모든걸 왜 해야할까요?
이번달부터 임장보고서의 제출 분량이 많이 줄어들었는데요.
그럼에도 강의 내용에서 채워야하는 내용들은 여전히 많게 느껴졌습니다.
인턴튜터님께서는 강의 후반부에 대부분의 내용을 설명하시다가
여전히 해야할 일이 많은데 왜 이것들을 해야 하는지에 대해서
잠시 말씀을 해주셨습니다.
먼저 우리가 원하는 경제적 목표에 대해서 상기시켜주셨는데요.
저는 처음 월부에서 비전보드를 작성했을 때 30억이 넘는 목표금액을
생각했었습니다.
그런데 이후 은퇴 시기도 70세이후로 잡고 목표 금액도 10억 쯔음으로
많이 낮추었습니다.
여기서 중요한 것은 10억이든, 30억이든 50억이든
그 돈의 액수는 결코 적은 금액이 아니라는 것입니다.
저는 최소한 10억이라도 있다면 마음에서의 여유가 지금보다는 좀 더
생기지 않을까 하는 마음에서 이렇게 목표를 했는데요.
그럼에도 10억을 달성하기 위한 과정이 쉬워졌다고 하기는
어려운 것 같습니다.
왜냐하면 이 금액도 지금 저에게는 너무도 큰 돈이고 과연 가능할까 싶은
생각이 정말 많이 들기 때문입니다.
그렇기 때문에 튜터님께서 말씀하신 것들.
임장 보고서에서 결론 부분에 왜 그 많은 내용들을 넣어보고 그런 내용들을 통해서
투자에 대한 우선순위를 판단하고 인사이트를 기르는 것이 결국 우리가 원하는
결과로 갈 수 있는 방법임을 얘기해주셨습니다.
결국 소액투자로 시작해서 내가 원하는 결과에 이르기 위해서는 좀 더
선명하고 뾰족한 선택을 할 수 있는 실력이 무엇보다 중요함을
인턴튜터님께서 말씀해 주신 것 같았습니다.
여전히 부족하지만 계속해서 조금씩이라도 실력을 쌓아가기 위한 노력을
해나가도록 하겠습니다
이번주 선배강의로 매물임장하는 방법과 앞마당관리, 결론을 작성하는 방법까지.
정말 알차게 강의 내용을 준비해주신 갱지지튜터님, 김인턴튜터님 감사합니다.
매물임장은 선호도 파악을 위해서 한다
실전 투자의 첫번째 퍼즐이다.
비교평가를 상품, 입지, 가격 순으로 비교평가를 한다.
매물임장의
저평가 : 동호수 수리상태에 대비해서 저평가된 매물인가?
환금성 : 환금하기 어려운 매물인가?
매물임장 하다보면 구조적 결함으로 환금되기 어려운 것이 있다.
수 : 투자금을 줄이고 수익을 벌 수 있는 매물인가?
원 : 투자금만 보고 선택한 매물인가?
리 : 잔금 리스크가 없는 매물인가?
투자를 준비 사람의 매물임장
어디가 저평가 되어있고 좋은 곳이지?
나는 이번달 적어도 저평가 된 단지들을 매물임장 한다.
랜드마크와 저평가 단지 (중점적으로 ) + 투자금 단지\
지역을 이해하는 최소한의 조건 시급하지 않지만 중요한 일
투자하는 사람의 매물임장
어디가 내 투자금으로 가능하지?
나는 이번달 적어도 투자금에 맞는 단지들을 매물임장 한다.
랜드마크, 저평가 , 투자금 을 위주로 한다.
랜드마크 이 지역에서 왜 이단지를 가장 좋아하지를 알아야 한다. 손호 요인
저평가 가치 대비 저쳥가 된ㄷ ㄴ
랜드마크의 최고가 매물과 최저가 매물
부천에서는 7호선 라인 신축을 신허하는구나 그
저평가에서 1.입지가 비슷한데 가격이 싼 단지.
에서는 시설물과 단지의 특징이다.
저평가에서 가격.
구축인데 가격이 빗스한 이유가 뭘까?? 이런 경우는 교통과 학군을 디테일하게 봐야 한다.
투자금으로 단지를 선정해서 본다면
단지 우선순위를 반드시 같이 남겨야 한다.
부동산 방문할때 왜 부동산 방문이 어려울까?
"우리는 투자하기 위해 부동산을 가는 것이다.
그렇다면
단지 안에서 1등 매물을 찾아야 한다.
투자금에 맞는 1등 물건을 찾는다.
그리고 좋은 파트너 를 찾는다.
시장 분위기에따라서 투자 전략이 달라지기 때문에 투자하기 위한 마인드 셋을 강하게 해야 한다.
신축 아파트 매물 확인법
옵션은 우리 집만 안되어 있다면? 정도의 기준으로 생각한다.
중요한 옵션 은 시스템에어컨,
20년대 이내는 수리의 범위를 잘 봐야 한다.
구축은 이사날짜 확보가 어렵다.
내부 수리상태가 경쟁력
보일러, 샤시, 화장실 싱크대, 중대하자.
미관상 마루색 , 몰딩색 등
30년대 이내 구축은 살릴 곳의 범위
알루미늄 샤시, 주거 기능에 문제가 생기기 시작한다.
내부 수리는 몇년 전에 부분수리다.
깨끗이라고 하면 보통 기본집이다.
<협상의 기본 원칙 >
매수자 상황
협상 무기에 따라서 협상 전략이 달라진다.
진금이 된다면 협상의 만능 무기
규제지역 저평가 단지 매수 가능
잔금이 급한 물건이나 수리도 언제나
협상 해보기 적절
중도금으로수리 기간 확보 가능
매도자의 상황
돈과 식나을언제 얼마나 양보해 줄 수 있는지를 확인한다.
세금, 갈아타기, 현급필
거절은 상황을 알기 위한 최고의 기술이다.
두렵기도 하지만 상황을 알기 위한 최고의 방법이다.
지금 시장은 가격 협상이 어렵기 때문에 조건 협상을 해야 한다. 조건부 전세대출 가능한 조건
하락장에서는 단지 안에서 로얄동을 보고 가능하면 상급지르 ㄹ봐야 합니ㅏㄷ.
시장상황 시장 분위기는 우리가 정할 수 있는 것이 아니더라.
뉴스에서 다주택자 급매가 나온다고 하는데
정말 치열하게 협상하고 사도 나보다 더 싸게 사는 사람이 있고
사연있는 물건은 언제나 나온다.
그래서 내가 통제할 수 있는 것은 한가지 밖에 없다. 계속 할 것인지 말 것인지.
하지만 두렵더라도 한번 더 전화하고 한번더 시도하는 사람이 투자까지 할 수있는 것입니ㅏㄷ.
그래서 멈추지 않았으면 좋겠다는 것을 얘기하고 싶다.
매물임장이 복잡했지만 어렵지만 이런 ㅘ정을 경험해 나갔으면 좋겠습니ㅏㄷ.
실전반에서 배운 것을 기초반에서 적용해 나갔다.
이번 실전반을 시작으로 당당히 자산을 갖는 투자자로 성장하기르 ㄹ응원합니다.
<<>> 김인턴 튜터님
양도세 중과가 있었던 과거이 시장
다시 또 기회가 ㅇ찾아왔습니ㅏㄷ.
점차 전세 가격이 상승하면서 점차 소액으로 투자가 가능한 수도권 아파트
기회인줄 모르고 혹은 기회인줄 알았지만 놓친 수많은 기회들.
앞으로도 놓치실 건가요? 언제까지 놓치실 건가요?
[심화]
서울 수도권 아파트는 비슷한 상승률로 상승합니다.
전전저점에서 전고점까지 250~300 상승했다. 그리고 25에서 30프로 하락했다.
투자자로서의 성장 - 가격 변화를 통해 선호도에 대한 확인을 한다
시장의 흐름과 변화에 대한 직간접적인 경험치를 확인한다.
투자 기회를 잡기 위해서는 가장 먼저 앞마당의 가격 변화를 확인하고 투자 후보 지역과 더해서 우선순위를 안다.
그래야 실전투자를 하기 위한 투자 후보 단지 리스트를 만들수 있다.
이를 위해서 먼저 시세트래킹, 원페이지, 전수조사를 한다,
시세트래킹의 완성은 전화임장까지 해야 한다.
가격을 넣고 끝이 아니라 전화임장까지 해야 한다.
어디에? 매매 전세 가격 변화가 있거나 전세 매물이 감소하는 단지
임주 진행하거나 아지 ㄱ오르지 않은 단지나 관심단지 등
생활권 별 최소 1개 단지 이상한다.
나는 투자를 할 것이다. 그럼 해야한다.
임장보고서의 양이 줄어든 만큼 결론에 대한 중요성이 더 커졌다.
결구구 내가 투자를 하기 위한 것이고 현재 이 시점에서 어디가 투자하기 좋은지 알기 위해서가
더욱 중요해 진 것이다.
이제 핵심만 써야 하는데 어떤 걸 넣어야 할깡?
임장보고서를 왜 쓰는지에 대해서 생각하며 결말을 써 내려가야 한다.
결론이 없다는 것은 그래서 어떻게 하라는 건가로 끝나게 된다.
하지만 결론이 정해졌다면 방향성을 잡을 수 잇게 된다.
결론이 있어야 ㄷ3ㅏㄴ순한 느낌에서 벗어나 방향성을 잡고 판단을 할 수 있고 그렇게 행동까지 할 수이 ㅆ게 된다.
임보 결로닝 필요한 이유
발품 - 임장
손품 - 임보 작성해서 매물 정리
를 한 이유는 투자자로서 실력을 키우고 투자를 하기 위한 것이다.
발품과 손품응ㄹ 연결하기 위한 것이 바로 임장보고서의 결론이다.
임장 보고서의 결론의 의미는 투자 의사결정을 스르로 내릴 수 있도록 인사이ㅣ트 (경험)을 싸항가는 과정이
들어가는 것이 중요하다.
투자 의사결정이란
내 상황을 확인
임장지의 우선순위와 투자 후보
앞마당 투자 후보
투자 그룹핑
최종 투자 후보
그리고 인사이트는
모의 계약서 작성과 트래킹, 임장지 원페이지
이렇게 많은 것들을 하기 위한 것은 결국 ㅜ내가 원하는 목표에 가기 우위함이다.
실제로 어떻게 해 나갈지 하나씩 하면 된다.
비교평가까지는 대부분의 사람들이 비슷할 수 있다.
하지만 나의 상황과 앞마당까지 생각한다면 1등이 달라질 숭 ㅣㅆ다.
개인의 상황에 맞는 투자를 하는 것이 중요하다.
1등을 뽑지 마세요. 그리고 1등이라는 것은 실제 업습니다.
정답없는 1등 뽑기에서 정답을 찾느라 정작 중요한 것을 놓치지 마세요.
현재 시장은 지금도 여전시투자를 하는 해우이 자체가 중요합니다
시세 차익은 결국 투자라는 행위를 통해 얻게 되는 것을 기억하세요.
1등에 매몰되어 투자를 하지 못하고 공부만 하다가 끝내지 마세요.
1등뽑기라기 보다는 우선순위를 좀 더 디테일하게 해본다. 비교평가를 좀 더 해본다는 생각을 가져야 한다.
항상 실제로 투자를 한다는 마음으로 모의 계약서를 뽑아보낟.
최종 후보 매무리 투자 기준에 맞는지 한번 더 점검하고 매물 문의 진행 후 실전 투자를 하면 된다.
드리고 싶은 이야기
더 오르기 전에 집 하나느 ㄴ사야겠다.
<결과를 만드는 방법>
해야하는 일들을 환경안에서 그냥 계속해왔다. 그런데 이런 식상한 것을 오래하는 사람이 거의 없다.
특별한 거ㅓㅅ을 하거나 무슨 비법이 있지 않았음. 매일 목실감, 독서 2권 앞마당 1개 임보 1개
시장 상황 확인 강의를 수강하며 시세트래킹
완벽하지 니 않았다고 계속해 나가면서 시간을 쌓아간다.
혼자하면 포기할 것 같아서 환경을 벗어날 수 없었다.
어느 순간 그것들이 모여서 특별해 진다.
그러면서 투자를 홰야 하는데 투자자로 성장을 하고 싶은데 방법을 몰라서 혼자서 하다가 지쳐서 멈추실까봐 걱정됩니다.
결과를 만들기 위해서는
투자하는 직장인은 임장과 임보 앞마당 늘리기는 해야 한다.
6개월 목표로 앞마당 6개 만들면서 투자하는데 필요한 실력을 쌓아 투자 1채를 진해애한다.
3워ㅓㄹ에는 실전 임장 클래스
지금 당장 결과가 보이지 않더라도 결국 시간의 차이만 있을 분이지 반드시 결과를 이룰 것입니다.
여러분은 스스로를 어떤 그릇에 담고 계신가요?
혹시 나는 여기가지야 라는 새애각의 어항속에
스스로를 가두고 있지는 않으신가요?
이제 그 좋ㅅㅂ은 어항을깨고 나오세요
여러분이 꿈꾸는 크기가 더 크기 때문에 깨고
댓글
코농님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
