[쎈타인] 지금껏 걸어온 길은 과연 어떤 길이었을까~? (feat. 프메퍼)

안녕하세요. 세상의 중심이 되고픈 쎈~사람 쎈타인입니다. 저의 1호기 후기를 작성한 지 벌써 1년 4개월이 흘렀습니다. 그 기간 동안 종잣돈 보릿고개를 넘어오면서 많은 부침이 있었습니다. 그리고 단 하나의 질문에 봉착(逢着)하게 되었습니다. 

“나는 과연 올바른 방향으로 나아가고 있는가?”

이번 코칭은 이 하나의 질문으로 시작하고 이것을 끝맺기 위해 진행하게 되었습니다. 이번 코칭은 월부에서 3년 가까이 이어온 투자자로서의 과정을 돌아보는 시간이었고, 앞으로 어떻게 나아가야 할지 그 방향에 대한 고민을 나누는 시간이었습니다. 1시간 남짓한 코칭 시간이었지만 내가 왜 코칭을 받게 되었고, 어떤 진단을 받았으며, 여기서 얻은 솔루션을 나에게 어떻게 적용해 나갈 것인가에 대한 이야기를 최대한 가감 없이 담아보았습니다. 내용이 다소 길기 때문에 읽기에 어려움이 있으시겠지만 저와 비슷한 고민을 가지고 계신 분들이라면 공감할 수 있는 내용이 될 수 있을 거라 생각합니다. 이런 고민을 가지고 계신 분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바라면서 투자코칭 후기를 시작해보도록 하겠습니다.

나는 올바른 길을 걸어오고 있었나? 혹시 잘못된 방향으로 흘러온 것은 아닐까?

작년 10월 지투실전반 이후로 4개월 가까이 발도장 한 번 찍지 않은 채 주말엔 집에서 독서와 부업 강의만 들었습니다. 좋은 말로는 슬럼프를 위한 휴식이라고 했지만 그냥 다 내려놓고 싶었기에 아무것도 하지 않은 날이 더 많았습니다. 이런 저의 상황에 대해 프메퍼 튜터님은 “당연히 지치셨을 거라 생각합니다. 주변 동료들과의 비교로 그런 감정을 느끼셨을 거지만 그렇게 잘하더라도 사라지면 끝이라고 생각합니다. 오래 살아남는 것이 더 중요합니다.” 라고 말씀해주셨습니다. 살아남는다는 것, 생각해보면 월부 강의에서 튜터님들께서 마지막에 항상 강조하셨던 부분이기도 하였습니다. 앞마당이 얼마나 많든, 임보를 얼마나 잘 작성했든, 1호기, 2호기 이렇게 투자를 잘 이어오는 것 또한 중요하지만 결국 끝까지 살아남는 것이 다른 누구도 아닌 나 자신이 될 것인가의 문제로 귀결된다는 것이었습니다.

작년 여름 첫 지방투자실전반을 MVP로 가게 되었을 때 굉장히 설레고 떨렸던 감정이 아직도 생생합니다. 하지만 그것은 곧 좌절과 절망감으로 이어졌습니다. 회사일은 2025년을 통틀어 가장 폭발적으로 많았던 때였고, 덕분에 매출실적 또한 최고를 기록하면서 인센티브도 받을 수 있었습니다. 실전반 주말 임장은 살인적인 폭염과의 싸움이었고, 첫 분임을 밤 10시까지 진행하면서 체력과 멘탈은 남김없이 털렸습니다. 동료들의 임보발표를 보면서 3년 차 투자자의 임보라고 하기엔 너무도 형편없었던 저의 임보는 부끄러움 그 자체였습니다. 2번의 MVP로 이어진 열반실전반, 우연히 광클이 되어서 또 이어진 3번째 실전반까지 참여하는 동안 이런 자괴감은 좀처럼 사라지지 않았습니다. 

그렇게 3번 연속 실전반을 거쳐오면서 이제는 더 이상 남은 체력도, 열정도 없었습니다. 여기서 제가 할 수 있는 일이라곤 꾸준히 아침에 일찍 일어나는 것과 운동, 독서 이 3가지가 전부였습니다. 저와 함께했던 동료들은 그 사이 끝없이 성장하고 있었습니다. 2호기 계약 소식도 들려왔고, 실전반을 연속 참여하면서 조장을 맡거나, MVP에 선정되어 월학에 참여하는 기회를 얻기도 하였습니다. 저는 이런 생각이 계속 들었습니다. 

“난 과연 투자자가 맞긴 한 걸까? 내가 알고 있는 것들, 해온 일들은 과연 의미가 있긴 한 걸까?”

그런 생각이 든다는 것은 잘못된 것이 아닙니다. 그건 누구에게나 찾아오는 신호입니다.

프메퍼 튜터님 또한 튜터가 되고 난 이후에도 꾸준히 번아웃과 슬럼프가 찾아온다고 하셨습니다. 이런 상황에서 시세, 임장, 독서를 더 해야 한다는 생각은 도움이 되지 않는다고 하셨습니다. 그냥 “단 한 걸음만” 더 나아간다는 생각으로 해나가는 것이 중요하다고 강조하셨습니다. 지금 이 순간 가장 하고 싶은 게 무엇인지 저에게 질문하셨습니다. 저는 독서가 많이 필요하다고 대답하였습니다. 생각해보니 후기를 쓴 책이 20권 남짓이었습니다. 읽은 책 대비하여 후기를 남기고 내가 무엇을 적용해야 할 지 고민한 책은 그리 많지 않았던 것입니다. 슬럼프가 온 사람들의 공통적인 특징이 책을 많이 읽지 않은 것이라는 튜터님의 말씀에 깊이 공감하였습니다. 고민의 해답은 결국 책 안에 있다는 진리를 저는 간과(看過)하고 있었습니다. 슬럼프가 찾아왔을 때 빨리 딛고 일어나는 사람들은 결국 책을 많이 읽은 사람들이었다는 말씀에 저에게 가장 필요한 것이 무엇이었나를 확실히 깨달을 수 있게 되었습니다.

튜터님께서는 마인드셋 관련 책을 읽을 것을 말씀해주시면서 튜터님이 가장 좋아하는 책으로 ‘모든 것은 기본에서 시작한다’를 말씀해주셨습니다. 시간이 없는 상황에서 독서를 이어가기는 어렵겠지만 어떻게든 루틴으로 만들어서 이것을 하나의 습관으로 만들어야 한다는 말씀을 해주셨습니다. 정 시간을 내가 어렵다면 오디오북을 통해서라도 독서를 이어나가도록 하는 것이 가장 먼저 해야 할 일임을 강조하셨습니다. 

내가 한 투자는 나에게 어떤 의미가 되었나~?

2024년 10월 저는 꿈에 그리던 1호기를 마련하였습니다. 하지만 그 당시 부동산 법령에 의해 매물코칭을 받을 수 없었던 상황이라 이 1호기가 과연 옳은 선택이었는 지에 대한 질문을 할 수 없었습니다. 그리고 그 다음 해에 지방중소도시의 시장 상황이 변하는 것을 보면서 내가 어떤 선택을 했느냐에 대한 궁금증은 더욱 커져만 갔습니다. 더불어 주변 동료들의 선택과 나의 선택 사이에서 무엇을 놓쳤는지 정확히 인식할 수 있었습니다. 튜터님께서는 이것을 명확히 짚어주셨습니다. 

“1호기를 매수할 당시 선택할 수 있었던 지역은 없었나요? 있었다면 어디였나요?”

튜터님의 이 질문은 중요한 메시지를 던져주고 있었습니다. 여기에서 투자를 경험한 사람과 그렇지 않은 사람과의 차이가 극명하게 나타남을 알 수 있었습니다. 1호기의 복기를 통해 저는 다음 2호기의 대상 지역으로 OO시와 XX시를 보고 있었습니다. 내 앞마당 안에서 최선의 투자를 할 수 있는 지역으로 OO시의 OO구와 XX시의 XX구를 생각한다는 저의 의견에 튜터님께서는 자신의 생각과 다른 것이 없다고 하셨습니다. 저는 사실 이 부분에서 어안이 벙벙했습니다. 1호기 이후 기초 강의와 실전반 강의, 심지어 지역 특강까지 들으면서도 내가 과연 옳은 판단을 하고 있나 하는 의구심을 지우지 않았기 때문입니다. “이것이 결국 쎈타인님의 실력이라고 생각합니다.” 이 말씀에 그동안 침체되었던 자신감이 살아나는 것을 느꼈습니다. 

현재 보유한 1호기의 매도 프로세스를 알고 싶습니다.

투자코칭을 신청하신 분들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 이것이지 않나 싶고, 저 역시 이 질문이 이번 투자코칭에서 가장 중요한 부분을 차지하고 있었습니다. 그렇기 때문에 저의 자산상황을 검토하고, 현재 저축 가능한 금액과 대출은 얼마나 가능한지에 대한 부분도 고려해야 했습니다. 그 모든 것을 뒤로 하고 현재 내가 가지고 있는 물건은 매도가 필요한 것인가에 대한 질문이 우선 시 되어야 했습니다. 여기에 대해 튜터님께서는 매도의 원칙을 말씀해주셨습니다.

  매도의 원칙  

1. 원하는 수익을 달성했을 때
2. 더 좋은 단지로 갈아탈 때
3. 안 팔면 망할 때

사실 강의에서도 수없이 언급된 내용인데 저는 이 기본적인 내용을 간과하고 있었습니다. 심지어 튜터님께서 매도의 원칙이 무엇인가에 대한 질문에 저는 다른 이야기를 하고 있었습니다. 그렇다면 이 세가지 원칙 중에 나에게 해당하는 것은 무엇이 있나를 생각해보라는 말씀을 듣자마자 방향과 계획이 그려지기 시작했습니다. 그리고 그것을 가격으로 책정해보았습니다. 예상 매도 가격과 내가 가진 종잣돈, 그리고 레버리지를 일으킬 수 있는 가용자금까지 모두 합친 금액으로 이보다 더 나은 단지가 있나를 생각해 보는 것이 우선이라는 결론이 나오게 되었습니다.

결국 매도 이전에 매도한 금액까지 포함한 투자 가능한 돈으로 더 나은 단지와 매물을 찾는 것이 가장 먼저 해야 할 일이라는 결론에 도달하였습니다. 이제 매물을 발견하였다면 매도를 본격적으로 진행해야 할 것인데 그 방법에 대해서도 튜터님께서는 자세히 짚어 주셨습니다. 튜터님은 그 전에 항상 저의 생각을 먼저 물어보셨습니다. 저는 세 낀 물건에 대해서 가장 최선의 방법은 현 세입자가 제 물건을 매수하는 것이라 생각했습니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 일은 세입자에게 매수의사를 물어보는 것이었습니다. 이것이 안된다면 그 다음은 공실로 만드는 것이고, 마지막은 세 낀 물건으로 매도하는 것이었습니다. 하지만 월부에서 부동산 강의를 듣고, 매수 및 매도 경험이 있으신 분들이라면 세 번째 방법이 가장 제약이 심하고, 가격 또한 제대로 받을 수 없다는 것을 알고 계실겁니다. 튜터님께서도 그 부분을 먼저 지적해주셨습니다. 

“저는 쎈타인님의 1호기가 충분히 돈을 벌어줄 수 있고, 상승장에서 힘을 낼 수 있는 물건이라고 생각하지만 그럼에도 더 나은 2호기를 위해 매도를 해야 한다면 우리가 할 수 있는 최선의 방법을 선택해야 한다고 생각합니다.”

그렇다면 매도를 위해 제가 해야 할 행동은 무엇일까요~?

튜터님께서는 매도를 위해 고려해야 할 사항으로 세 가지를 말씀해주셨습니다. 물건의 상태, 물건의 상황, 물건의 가격 이 세가지를 파악하고, 우리가 할 수 있는 방법으로 행동에 옮기는 것이 해야 할 일이라는 것입니다. 여기에 더해 이 매도를 실현할 조력자가 필요하다고 하셨습니다. 그 조력자는 바로 부동산 사장님과 월부에서 함께 해 온 동료들이라고 튜터님께서는 말씀하셨습니다. 우선 부동산 사장님(이하 부사님)의 조건으로 가장 중요한 것은 내 물건을 팔아줄 수 있는 사람이 최우선이라고 하셨습니다. 그것은 곧 일잘러 부사님을 말하는 것이었고, 그것을 선별하기 위해선 어떤 질문을 할 것인지 생각해야 하고 그것이 중요함을 튜터님께서는 말씀해주셨습니다. 

튜터님은 그렇게 일잘러 부사님을 선별하는 것 외에 동료들에게 도움을 요청하는 방법도 있다고 하셨습니다. 전화 임장을 혼자서 진행하는 것보다 다른 동료분들에게 다양한 목소리와 방법으로 현재 OO시의 시장 상황을 파악하여 적정한 가격을 정하고, 매수자가 나타날 때까지 기다리는 것이 매도 방법의 수순이라고 하셨습니다. 그리고 그 전에 반드시 선행되어야 할 것은 매수할 물건이 있어야 한다는 것입니다. 여기서 중요한 것은 매수보다 반드시 매도가 우선 이루어저야 한다는 것을 튜터님께서는 강조하셨습니다. 

내가 어떻게 이야기 하느냐에 따라 판세가 달라집니다. 

이번 코칭에서 가장 중요한 이야기가 나왔습니다. 저는 세입자에게 매도하는 것이 가장 중요하다고 생각하여 곧바로 세입자에게 매수 의사를 물어볼 예정이었습니다. 하지만 튜터님께서는 더 중요한 말씀을 해주셨습니다. 

“기한을 정해야 합니다. 설령 내가 급한 상황이라 하더라도 그것을 상대방에게 노출시켜서는 안됩니다. 상대방이 더 고민하도록 만들어야 합니다.” 

튜터님께서 실제 말씀하신 것과는 표현을 조금 다르게 기술하였지만 맥락은 같습니다. 결국 표현 하나에도 전략이 필요하다는 것이 핵심이었습니다. 튜터님의 말씀처럼 이 한 마디로 이번 코칭의 비용은 회수하고도 남음이 있을 만큼 아니 그보다 더 큰 이익을 거두고도 남을 만큼 중요한 내용임을 튜터님께서는 알려주셨습니다. 여기서 저는 경험이 가지는 힘을 여실히 느꼈습니다. 결국 더 나은 투자를 위해선 전략이 얼마나 중요한 지 확연히 깨달을 수 있었습니다. 내가 어떻게 세입자에게 내 의사를 전달할 지 튜터님의 말씀을 명확히 정리하여 거래의 조건을 나에게 유리하게 만들도록 해야겠습니다. 

이제 당장 해야 할 일을 정리해보자면~?

튜터님은 마지막으로 저의 액션플랜을 정리해주셨습니다. 첫 째, 앞마당에서 OO원으로 투자할 수 있는 물건 정리하기 둘 째, 그 안에서 가치, 공급, 가격 순으로 우선순위 정하기 셋 째, 가용 가능한 금액(대출 포함)을 계산하여 총 얼마를 투자할 수 있나 집계하기 였습니다. 특히 저는 지난 1호기를 통해 지방 시장에서 공급이 얼마나 큰 영향을 미치는 지 절실히 깨달았기 때문에 저의 앞마당 안에서 그 부분을 반드시 체크해야 겠다고 다짐하였습니다. 그리고 튜터님께서는 2호기 투자 이후의 방향에 대해서도 말씀해주셨습니다. 

사실 이번 코칭을 준비하면서 가장 걱정이 되었던 것은 내가 해왔던 일들이 의미 없던 일이면 어떡하나 라는 것이었습니다. 저보다 훨씬 바쁘고 어려운 상황에 있는 분들도 시간을 갈아 넣으며 꾸준히 나아가고 있는데 싱글이면서 직장도 잘 다니는 상황에서 단지 체력이 부족하고, 절대 시간이 부족하다는 이유로 3년도 채 안된 시점에서 슬럼프 운운하는 게 과연 맞는 것일까 하는 생각이 계속 들었습니다. 여기에 튜터님은 이런 말씀을 해주셨습니다.

“경남 진주에서 서울 성북구부터 부산까지 오가며 앞마당을 넓혀 왔다는 것은 말이 안됩니다. 혼자서 그 길을 걸어왔다면 지치는 건 당연한 겁니다. 그래서 저는 쎈타인님이 더 나은, 더 확실한 투자를 하시길 진심으로 바라는 마음에 이렇게 말씀드리는 겁니다.”

아직 가야 할 길이 먼 것은 사실입니다. 강의를 들으며 앞마당을 늘리기 위해 그동안 임장을 하며 투자한 시간과 돈 또한 적지 않았습니다. 하지만 눈에 띄는 결과가 나오지 않은 채 시간만 흘러가는 현실에서 저는 재미를 잃고 있었고, 외로움을 넘어서서 지루함이 일상을 덮고 있었습니다. 그건 저에겐 또 다른 과제이자 넘어야 할 산으로 다가왔습니다. 여기서 저는 다시 한 번 방향을 되짚어 보고 싶었습니다. 내가 과연 옳은 길로 가고 있는지, 혹시 잘못된 방향으로 흘러가고 있는 것은 아닌지 말입니다. 왜 기운이 빠지고 있는지, 왜 갈수록 주눅이 들고 있는지, 왜 혼란을 겪고 있는지 그 이유를 알고 싶었습니다. 그런 의문을 해소하고자 신청했던 이번 코칭은 분명 저에게 명료한 방향을 제시해주었습니다. 막연했던 계획에 구체성(具體性)을 더해 주었고, 남은 2026년의 10개월이란 시간에 해야 할 한 가지 즉, 원씽이 무엇인지 명확해졌습니다. 

내가 중요하다고 생각하는 단 하나만 실행하시길 바랍니다~!

꽤 오랜만에 발도장을 찍고 서울까지 오가다 보니 하루가 어떻게 지났는지 모를 정도로 또 정신없이 보내게 되었습니다. 또 오랜만에 서투기 조장님들과의 만남을 가지며 투자자로서 각자 어떤 시간을 보내고 있는지 서로 이야기 하는 시간 또한 저에게 많은 도움이 되었습니다. 여기까지 오는 과정도 분명 녹록치 않았습니다. 중요한 것은 그동안 쌓아온 것들을 헛되이 하지 않기 위해서 앞으로 더 많은 날들을 버텨야 하는 것입니다. 그런 의미에서 튜터님은 너무 많은 것을 하지 말 것을 다시 한 번 더 강조하셨습니다. 

“저는 쎈타인님이 꼭 성공하도록 만들 것입니다. 쎈타인님처럼 노력하시는 분들이 진심으로 잘 되길 바라고, 제가 꼭 그렇게 만들 것입니다. 그렇기 때문에 저도 한 사람의 회사원이자 투자자로서 이렇게 고생하며 튜터로서 활동을 하고 있습니다. 꼭 잘 되셨으면 좋겠습니다. 열심히 응원하겠습니다.”

제가 먼 훗날 누군가에게 멘토가 될 수 있다면 프메퍼 튜터님처럼 진심어린 도움을 줄 수 있도록 더 성장하기 위해 노력할 것을 다시금 다짐하였습니다. 바쁘신 와중에도 저를 위해 굉장히 고민하고, 방향을 설계해주시면서 응원과 격려 또한 아껴주지 않으신 프메퍼 튜터님께 이 자리를 빌어 진심으로 감사의 인사를 드립니다. 더불어 저의 부족한 후기가 누군가에겐 작은 도움이 되길 소망하면서 저의 두 번째 투자 코칭 후기를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.