기존 임차인 재계약, 중개수수료 내야 하나요? - 지급 기준과 대필 계약의 차이 - [배배영]

안녕하세요, 배배영입니다.

오늘은 헷갈리기 쉬운 중개수수료 납부 기준에 대해 이야기해보겠습니다.

현 임차인과 전세를 재계약할 때도 중개수수료를 내야 할까요?
보증금에 변동이 있는 새 계약이라면 어떨까요?

잔금 직전에 중개수수료 이야기가 나오면 당황하기 쉽습니다.
기준을 알고 있으면 훨씬 수월하게 판단할 수 있습니다.

중개수수료란 무엇일까요?

중개수수료(복비)는
공인중개사가 중개행위를 하여 거래가 성립된 경우 지급하는 보수입니다.
 

여기서 중요한 기준은
👉 중개사가 계약 성립에 실질적으로 기여했는가 입니다.

기존 임차인과 재계약하는 경우 

중개수수료를 내야할까요?

이미 계약 당사자가 정해져 있고
중개사가 새로운 사람을 알선하지 않았다면

중개수수료를 반드시 지급해야 하는 것은 아닙니다.

보증금이 일부 증감되더라도
당사자가 동일하고 단순 재계약이라면
새로운 중개로 보기 어렵습니다.

혹은 보증금이 변동되어 새로운 계약서를

쓰는 경우에도 반드시 중개사를 통해 

계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

이는 계약 당사자 간 계약 방식을 선택할 수 있습니다.

다만,
중개사가 조건을 적극적으로 조율하거나
계약 성립 과정에 실질적으로 개입했다면
중개행위로 해석될 여지는 있습니다.

재계약의 경우 계약은 어떻게 진행할 수 있을까요?

1️⃣ 당사자 간 직접 계약

임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성합니다.

2️⃣ 부동산에 대필만 맡기는 방식

계약 조건은 이미 합의하고
계약서 작성·검토만 요청하며 대필료를 지급하는 방식입니다.

여기서 많이 묻는 질문이 있습니다.

“대필로 작성한 계약서도 괜찮을까요?”

대필로 작성한 계약서도, 
당사자의 합의와 서명이 있다면 

계약의 법적 효력은 동일합니다.
중개사 직인이 있어야만 유효한 것은 아닙니다.

대필료는 통상적으로 5만원~10만원 정도이며

서울의 경우 30만원 수준인 곳도 있습니다.

이처럼 대필료도 정해진 금액은 없으며

협의 사항이므로 진행 전 미리 확인하는 것이 좋습니다.

그럼 대필 계약과 중개 계약 체결의 차이점은 무엇일까요?

정식 중개로 진행하면 중개인은

권리관계 점검 의무와 위험 요소 설명 의무를 부담합니다.

또한 중개사의 고의, 과실로 손해가 발생한 경우 

공제를 통해 한도 내에서 배상을 받을 수 있게 됩니다.

반면 단순 대필은 서류 작성만 도와주는 것이므로
계약에 대한 책임은 당사자에게 있습니다.

대필과 중개 계약은 어떤 기준으로 선택할까요?

✔ 기존 임차인과의 계약
✔ 단순 보증금 일부 증감
✔ 권리관계 변화 없음
✔ 전액 현금 임차인

이런 경우라면
중개사의 역할이 크게 필요하지 않을 수 있어
대필만으로도 충분한 경우가 많습니다.

반대로 
✔ 임차인이 전세대출이 있는 경우
✔ 권리관계가 복잡한 경우
✔ 보증금이 고액인 경우

이런 경우라면 중개사를 통한 계약이 더 적합할 수 있습니다.

특히 전세대출이 있는 경우

은행에서 부동산의 직인이나 서명이 포함된 

계약서를 요구하는 경우도 있으므로

임차인의 상황을 함께 고려해야 합니다.

정리하자면

• 중개수수료는 언제나 반드시 내야 하는 것은 아닙니다.

• 대필 계약도 법적 효력은 동일합니다.

   

다만 중개사의 책임과 공제 적용 여부에서 차이가 발생합니다.

결국 중요한 것은
내 상황에서 중개사의 역할이 필요한지 판단하는 것입니다.

잔금 직전에 당황하지 않도록
중개수수료는 계약 초기 단계에서 미리 협의하시기 바랍니다.

기준을 알고 선택하면 불필요한 비용도 줄일 수 있습니다.

감사합니다.