[배배영] 등기부등본 보는 방법(등기부등본은 투자할 때 보면 되는거 아냐?)



안녕하세요,

월부학교 럭키즈 배배영입니다!

등.기.부.등.본

혹시 떼보셨나요??

"당연히 발급해봤지! 그게 뭐 어려운건가?" 라고 생각하시고

이미 여러차례 발급해보고

실전 투자에 적용해보고 계신 분도 있을 것 같아요!

혹은 어떤 분은

"임보 쓰고, 분임, 단임, 전임, 매임, 1등 뽑기도 바쁜데..

지금 굳이 해야하나? 투자할 물건 찾으면 그때 보면 되잖아?"

라고 생각하실 수도 있을 것 같습니다.

아니면 저처럼

"등기부등본, 강의에서도 배우고 알긴 알지, 들어 봤지,

강사님께서 어떻게 보라고 알려주셨어~~

잘 필기도 해놨다구~~나중에 투자할 때 해보면 돼"

라고 생각하실 수도 있겠습니다!

하지만 어렴풋이 아는 것과 실제로 행동하고

투자에 적용하는 것은 정말 다르다고 생각합니다!

그냥 다들 하는 것처럼 분임, 단임, 매임하고 물건을 보는 것과

실제로 등기부등본을 떼서 물건의 상황이 어떤지 살펴보고

어떤 것을 협상 포인트를 가져갈 수 있을 지에 고민하면서

물건을 보는 것은 다르다고 생각합니다.

꼭 투자할 물건이 아니더라도,

등기부등본을 발급해보고 이를 통해 부동산 사장님과

대화를 해보는 것만으로도 충분히 도움이 되실 것이라고 생각합니다!!

제가 실제로 해보니,

물건에 대해 임하는 자세가 정말 달라지더라구요!!

사장님들도 미처 파악하지 못한 내용을 제가 파악해서

사장님께 먼저 여쭤봤을 때 사장님들 또한 더 적극적으로

물건을 알아봐주시고 투자로 접근할 수 있도록 정보를 주셨습니다!

배운 것들을 머리로만 어렴풋이 알면서

투자할 물건을 찾을 때까지 계속해서 미루셨거나,

강의에서 배웠지만 실제로 어떻게 적용해야 하는지 어려우신 분들을 위해

등기부등본에서 무엇을 봐야하는지 정리해보고자 합니다!

먼저, 등기부등본 발급하는 방법부터 알아야겠죠??

한 번 해보시면 어렵지 않더라구요!

등기부등본은 '인터넷 등기소'에서 발급 가능합니다.

PC와 모바일 어플(인터네 등기소) 모두 가능합니다.

www.iros.go.kr



모바일 어플로 발급 받는 방법은

'안녕피치님'께서 너무나 자세히 포스팅 해주셔서 글을 가져왔습니다 :)

(피치님 감사합니다!)

https://cafe.naver.com/wecando7/9835300





등기부 등본으로는 무엇을 알 수 있을까요?

권리상 하자가 있는지 체크하여 매도자의 속사정을 확인할 수 있습니다.

먼저, 등기부등본은 크게 3가지로 파트(표제부, 갑구, 을구)로 나눌 수 있습니다.

각 파트에서는 어떤 정보들이 있는지와,

어떤 부분들을 체크하면 좋을지 정리해보았습니다!

등기부등본을 말소사항 포함하여 발급하면

이런 화면으로 확인 가능합니다~





1. 표제부

소재지, 건물명, 용도 등 기본 정보를 나타냅니다.

여기서는 주소(소재지), 건물 정보, 등기원인 정도 체크하고 넘어갑니다!

갑구와 을구가 중요합니다~~!





2. 갑구

현재 소유자(단독/공유)를 볼 수 있으며, 소유권 정보가 나타납니다.

갑구에서 알아야 할 것은??

★ 소유자와 계약자가 동일한지 체크!

★ 권리침해가 있는지 체크! 가압류, 가처분, 가등기 등의 문구 확인

(열중에서 양파링 멘토님께서 이런 어려운 용어를 막 이해하려고 하기보다,

현재 시장에서는 가급적이면 이런 물건은 제끼라고 조언해주셨습니다)

★갑구에서 가져갈 협상 포인트

갑구에는 언제 어떤 사람에게 얼마에 거래됬는지가 보이므로,

저희는 이를 협상카드로 가져갈 수 있습니다~!

부동산은 2년을 보유해야 세금 혜택을 받을 수 있는데,

매도 시기가 2년보다 빠르다면 매도가 급하다는 것을 알 수 있기 때문입니다.

심지어 매수한 금액이 매도한 금액보다 크다면,

손실을 보고서라도 팔고자 하는 것이므로 협상을 잘 한다면

가격을 깎을 수도 있습니다~!

3. 을구

소유권 외의 내용을 확인할 수 있습니다.

저당권, 질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액 등이 나타납니다!

★ 을구에서는, 근저당권이 있는지 체크!

즉, 집을 담보로 돈을 빌렸는지 봅니다!

근저당권도 협상 포인트가 될 수 있습니다!

주택을 담보로 대출을 받은 상황이므로,

시간이 흐를수록 이자를 계속 내야하는 상황입니다.

그렇다면, 이자를 줄이기 위합 협상카드를 제시할 수 있습니다~!

★ 을구에 나타나는 채권최고액이란 무엇일까요?

대출을 실행할 때 이자가 연체될 경우에

원금과 이자, 기타 비용 회수를 위하여 원금보다 많이 설정한 금액입니다!

통상 은행에서는 대출의 100~120%정도를 잡습니다!

예를 들면, 채권최고액에 125,000,000이 적혀있다면,

대출이 1억 정도 있는 것이라고 볼 수 있습니다!

그럼 대출이 있으면 무조건 위험한 걸까요? 아뇨!

근저당은 일반적인 것입니다~~!

대부분 주택담보대출로 내집마련을 하기 때문에,

주담대를 받았다면 채권최고액이 있다는 것은 어찌보면 당연합니다!

근저당이 있다면, 매매 계약 시 특약에

잔금일에 근저당 말소한다는 것을 기재하면 됩니다!

저희는 특약 내용을 확인하고,

계약금+중도금의 금액을 매매가-채권최고액보다 적게 하면 됩니다!

(계약금 + 중도금 < 매매가 - 채권최고액)

이때, 특약에 기재하는 것 뿐만 아니라,

대출 상환 후 진짜로 상환이 다 되었는지

전액상환영수증까지 꼼꼼히 챙기시면 퍼펙트!

이렇게 크게 3가지 파트를 살펴보았습니다~!

이외에도 중요한 것은 열람일시 & 페이지 수 & 이하여백 문구 확인입니다!





먼저, 열람일시는 이 문서를 언제 열람했는지를 보여줍니다.

보통 등기부등본은 가계약 전에, 계약서 작성 할 때, 잔금 칠 때 보는데,

열람일시는 일주일 이내로 출력된 것을 보통 인정한다고 합니다!

똑같은 서류인데 왜 이렇게 여러번 볼까요??

권리 변동사항이 없는지 확인해야하기 때문입니다!

따라서, 열람일시를 확인하고 최근 열람한 문서가 아니라면 꼼꼼하게 재확인해야겠습니다!!

페이지수를 확인하는 이유는,

놓친 페이지 없이 다 확인했는지를 알기 위함입니다!

전체 페이지 수를 반드시 확인하고,

못보거나 누락된 페이지가 없는지 확인하여 전체 문서를 다 보는 것이 중요합니다.

마지막으로 '이하여백'까지 확인했다면, 굳굳굳!

이하여백이 없으면 다음 장에 또 내용이 있다는 것을 뜻하므로,

꼭 마지막을 확인해야합니다!

더 깊이 알수도 있겠지만,

처음이라면 일단 궁금했던 1개의 단지부터

등기부등본 발급해보면서,

찐 투자자의 시선으로 물건을 살펴보면 어떨까요??

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!