안녕하세요. 배배영입니다.
오늘은 전세 잔금, 반환 방법을 주제로 글을 써보고자 합니다.
저는 전세 낀 물건을 1호기로 매수하여, 최근 전세를 새로 세팅하였습니다.
처음으로 새로 전세입자를 구하고 전세를 맞추면서,
정말 초초초초보자의 입장에서 전세 잔금에 대해 궁금했던 내용들을 모두 준비해보았습니다!!
세입자를 무사히 잘 구한 뒤 다행이다~라고 생각하다가,
점점 잔금일이 다가오니까, 진짜 사소한것부터 다 걱정이 되면서 이런 것들이 궁금했습니다.
"기존 세입자 전세금 반환은 어떻게 하는거지? 전세금..꽤 큰 돈인데 바로 세입자한테 보내도 되나?"
"전세 잔금날 어떤 프로세스로 돈이 왔다갔다 하는거지? 돈을 누구한데 받아서 언제 주는거지?"
"잔금날 직접 가야하나? 사장님께 위임 가능할까?"
이런 궁금증에 대해 제가 얻은 답을 아래 목차와 같은 순서로 풀어보겠습니다 :)
목차
1. 전세금 반환 대상
- 현금전세
- 채권양도
- 질권설정
2. 잔금 진행 프로세스 a to z
- 잔금 전 체크리스트
- 전세금 이체 순서/방법
3. 부동산 사장님 위임 가능 여부
- 전세 복비
1. 전세금 반환 대상
가. 현금 전세일 경우
전세금은 세입자가 은행 대출 없이 전액 현금으로 전세금을 줬다면, 세입자의 계좌로 전세금을 반환하면 됩니다.
세입자의 계좌번호는 보통 매매-전세 계약서에 안 나오기 때문에,
세입자에게 계좌사본을 달라고 하시고 그 계좌로 전세금을 입금하면 됩니다.
저는 '세입자가 대출이 있는걸 까먹고 돈 달라고 해서 줬는데, 내가 잘 못 드린거면 어쩌지?' 라는 걱정까지 했습니다 ㅠㅠㅋㅋㅋ(혹시 저와 같은 분들이 계실까요..?ㅋㅋ)
저희반 경험 부자 민갱님께 이런 고민을 털어놓았고, 조언을 구했습니다 :)
현금 전세 세입자의 경우, 보통 전세계약서 원본을 세입자가 있는데요~~
이를 확인하고 싶은데, 어떻게 말을 해야할지 고민이 되는 상황이었습니다!
민갱님께서 세입자께 "전세금을 안전하게 돌려드리고 싶다"는 마음으로 이야기해볼 것을 조언해주셨습니다 :)
전세금이 큰 돈인만큼 잘 확인해서 안전하게 돌려드리고 싶다고 말씀드렸고,
계약서 보내주시면 계좌 확인해서 그 계좌로 입금해드리겠다고 말씀드렸습니다.
그러자 세입자도 흔쾌히 계약서 사진을 문자로 보내주시면서
전세계약서에는 본인의 계좌번호가 없다고 하시면서 통장사본도 함께 주셨습니다!
▶현금 전세인 경우, 세입자에게 전세금 반환
- 계약서 원본이 세입자에게 있는지 확인 가능
나. 세입자가 전세대출을 받은 경우
세입자가 전세금대출을 받았을 경우, 은행은 세입자가 나중에 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 담보를 설정하는데요~~ 이 담보 설정 방식이 채권양도와 질권설정으로 나뉘고, 이에 따라 반환 방식이 달라집니다!!
1) 채권양도
채권양도란? 세입자가 집주인에게 받을 전세보증금 반환청구권(채권)을 은행에 완전히 넘겨주는 것을 말합니다.
쉽게 말해 “집주인이 전세금을 돌려줄 때 은행에 먼저 줘야 한다”는 약속이에요.
은행 입장에서는 집주인에게 “세입자 대신 우리한테 먼저 전세금을 줘라”라고 청구할 수 있게 됩니다.
채권양도 시, 집주인은 은행에 대출 금액을 반환해야 합니다.
채권양도의 경우, 전세계약서 원본은 은행에서 보관합니다!
예를 들어,
- 세입자 A가 은행에서 1억 전세자금 대출 → 은행은 전세보증금 반환채권을 양도받음
- 계약 만료 시 집주인은 전세금 2억을 세입자 A가 아니라 은행에 1억, 나머지 1억은 세입자 A에게 줘야 함.
▶채권 양도 : 은행에 대출 금액만큼 반환
2) 질권설정
질권설정이란? 세입자가 전세보증금 반환채권을 은행에 담보로 맡기지만 소유권 자체는 세입자에게 있는 것입니다.
따라서 이 때는, 임차인이 설정한 금액만큼 금융사에 양도하면 됩니다.
만기 시 은행에 전세보증금 반환 방법 문의 후 안내 받은 기준으로 상환하면 됩니다.
은행에 100% 반환 or 은행/임차인 각각 반환하는지 은행에 확인 후 진행하면 됩니다.
질권 설정의 경우에도 전세계약서 원본을 은행에서 보관합니다.
▶질권 설정 : 임차인이 설정한 금액만큼 은행에 반환
은행에 반환 방법 문의 후 안내 받은 기준으로 은행, 임차인 각각 반환
여기서 중요한 것은!!! 채권양도니, 질권설정이니 세입자가 잘 모르는 경우가 있을 수 있습니다.
전세금을 잘 반환하는 것은 임대인, 저희의 의무이므로 꼼꼼하게 잘 챙겨야만 안전하게 전세금을 반환할 수 있습니다!
2. 잔금 진행 프로세스
잔금 진행 시 이것이 저는 가장 궁금했던 내용인데요,,
전세금 반환 시 어떤 것들을 확인해야하는지 자모님께
직접 질문드릴 수 있는 기회가 생겨, 올해 6월 답변 받은 내용으로 공유합니다!
가. 잔금 체크리스트
잔금 전날, 당일에 자모님께서 친절하게 알려주신 프로세스대로만 하면 됩니다!!
저도 모두 하나씩 다 지켰는데 슥.. 넘겼던 "5) 전출 신고 확인" 관련 에피소드가 생겼었습니다..ㅋㅋㅋㅋ
이걸 보고도 전 "음..이건 내가 확인할 수 있는건가? 이건 세입자 문제 아닐까?" 라고 생각하면서 크게 신경쓰지 않았습니다.
그런데 잔금 완료 후 오후 3시 40분 쯤.. 주민센터(?)에서 연락이 옵니다.
기존 세입자가 전출신고가 아직 안 되어 있어서, 새로운 세입자 전입신고를 하기 위해서는 집주인의 확인이 필요하다고요~
친절한 주민센터 직원분께, 혹시 문제가 있는것인지 여쭤봤는데요~~
전입전출 신고는 법적으로 이사한 날부터 14일 이내에만 하면 되기 때문에,
이사 당일에는 기존 세입자와 새로운 세입자가 함께 전입자 명단에 있을 수 있다고 하셨습니다.
그런데 새로 들어오신 세입자의 경우, 전세자금대출을 받은 은행에서
전입신고 서류를 요청을 했고, 서류상에는 현세입자만 나와야 하는 상황이었습니다.....ㅎㅎ
은행은 4시까지 서류를 요청했는데..그때 시간이 3시 45분.....ㅎㅎ
하필 기존 세입자도 다른 지역으로 이사를 간 상황이라 아직 전출신고를 못 했던 것이었습니다.
당장 전입신고를 한다고 해도 처리되고 적용되기 까지 시간이 걸렸습니다..(제가 초조)
결국 새로 들어오신 세입자가 은행에 상황을 설명하고 협조를 구해
다음날 오전까지 서류 제출을 하기로 하고 상황은 무사히 종료가 되었습니다..ㅎ
▶ 전세 잔금 프로세스 + 전출 확인
- 자모님 알려주신 프로세스 꼼꼼히 지키기
- 세입자의 대출에 따라 전출, 전입 신고가 당일 필요할 수 있으니 미리 챙기고 협조 구하기!
- 기존 세입자가 아직 전출신고를 하지 않아도 집주인이 확인해준다면 새로운 세입자가 전입신고를 할 수 있음
- 전입전출 신고는 이사한 날부터 14일 이내 하면 되고, 전출신고를 하면 전입신고도 같이 된다.
나. 전세금 이체 순서/방법
보통 전세 레버리지 투자를 하는 저희는 새로운 전세입자께
전세금을 받아서 기존 세입자에게 돌려드려야 하는데요~~~
구체적으로 이 돈의 이체 순서와 방법들이 초보 입장에서는 궁금했습니다!!
이 또한 저희 반 민갱 슨배님께서 알려주셨는데요~~
(항상 기초적인 질문도 받아주셔서 감사합니다 갱님 ♡)
같은 날 기존 세입자와 새로운 세입자가 이사를 하고,
잔금을 치는 상황을 기준으로 설명드려봅니다!
위에 자모님께서도 어느정도 순서에 대한 답변은 주셨습니다!
1. 기존 세입자 이사 : 오전
2. 새로운 세입자 이사짐이 오기 전에 전세금 입금
- 이사를 아직 오지 않아도 돈을 줄 수 있나?라는 생각도 했는데 그렇게 한다고 합니다..ㅎㅎ
3. 새로운 세입자에게 전세금을 받으면, 그것으로 기존 세입자 전세금 반환
4. 이사짐 모두 빠지면 집 상태 확인 후 장기수선충당금 기존 세입자에게 반환
결국 이것은 사전에 세입자와 집주인 간에 협의를 통해 정하는 것입니다.
당일에 저와 돈이 왔다갔다 하는 주체는 기존 세입자와 새로운 세입자정도지만,
사실 각각 이사가는 곳, 이사 오는 곳, 은행 등 많은 더 많은 이해관계자가 얽혀있습니다.
그래서 꼭 미리 잔금날 몇시에 이사 먼저 나가고, 들어오고
당일에 잔금을 어떻게 주고 받을 건인지 미리 이야기가 되어야합니다!!
부동산 사장님께서 중간에서 잘 조율하시는 것이 당연하지만,
저희도 그날 잔금 문제가 생기면 안되기에 꼼꼼히 사장님께도 세입자께도 한 번 더 확인하면 좋을 것 같습니다!
다. 전세금 이체 한도
전세보증금의 금액이 억단위이기 때문에 사전에 이체한도를 늘려놓는 것이 중요한데요~~
저도 여기까지는 이해하고 미리 최대 한도로 준비해뒀습니다!
그런데 보통 디지털otp 사용 시 보통 이체 한도가 1회 1억, 1일 5억 이더라구요...ㅎㅎ
저 같은 분들이 없으실 수 있겠지만 저는 "전세보증금이 1억이 넘는데.. 한도를 어떻게 늘리지?"라는 생각도 했습니다 ㅋㅋㅋㅋ
당황스러운 질문에도 민갱님께서는 친절하게 설명해주셨습니다..ㅎㅎ
"전세보증금이 2.5억이라면, 1억, 1억, 5천 이렇게 나눠서 이체하시면 돼요"
명쾌상쾌통쾌~~~ㅎㅎ
▶ 전세금 이체
- 미리 이사 시간, 잔금 시기 협의하기
- 부사님 활용하되 꼼꼼히 체크하기
- 전세보증금 이체는 이체한도 내에서 여러번 나눠서 송금 가능!
3. 부사님 위임 가능 여부
지방 물건의 전세 잔금날 직접 가야하는지 고민이 되었습니다.
첫 투자이니까 가능한 경험을 쌓으면 좋겠다는 생각도 들었지만,
평일 연차 사용+왕복 기차값이 들어서 비용도 만만치 않아서 고민이 되었는데요 ㅠㅠ
자모님께도, 튜터님께도 질문을 드렸습니다 :)
제 물건은 신축이여서 큰 하자가 발생하지 않을 가능성이 있어,
튜터님께서도 부동산 사장님께 위임이 가능하다고 해주셔서 직접 가지 않았습니다.
이때, 제가 사장님께 다행히 전세 복비를 100% 다 드리지 않아서 마음 편히 위임할 수 있었습니다.
사실 전세를 맞출 때 사장님께서 복비 100%를 다 달라고 하셨습니다....ㅎ
그런데 아무리 생각해도 잔금까지 3개월이나 더 남았는데 복비를 다 드리면,
제 잔금을 끝까지 책임져주지 않을거란 불길한 생각에..결국 1/2만 드렸는데요...!
결과적으로 잘한 일이었습니다~~~!
이것도 이번에 민갱님과 이야기 나누면서 복비는 잔금날에 100% 다 드려도 된다는 것을 배우게 되었습니다!
잔금날 직접 가기 어려운 경우가 있을 수 있기 때문에, 복비는 잔금까지 최종 완료 후 드리는 것을 추천드립니다!!
자모님께서 조언해주신대로 저도 사장님께 이사짐 비워지면 빈 집 사진을 찍어달라고 말씀드렸습니다.
나중에 세낀고 매도 시 집을 보기 어려워질 수 있기 때문에 미리 집 사진을 찍어두는게 좋겠다는 생각도 했습니다.
▶ 부동산 사장님 위임
- 전세 잔금은 사장님께 위임할 수 있다
- 전세 복비는 전세 잔금 후 100% 드려도 된다!
전세잔금과 관련하여 초보자로서 제가 느꼈던 모든 사소한 궁금증들에 대해 정리해보았는데요,
작지만 누군가에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
전세잔금 관련해서 많이 알려주신 자모님, 센스튜터님, 민갱님 그리고 고3이들 모두 감사합니다 ♥
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