[열반실전] 투자 경험담 후기 [우직한호랭이] / 부산에서 3번 매수 실패 결국 대구에서 월부 1호기 투자했습니다.

안녕하세요.

저는 2022년 겨울 월부 생활을 시작해 4년 만에 1호기를 투자한 월부인 입니다.

결과만 보면 1호기 투자 성공이지만 사실 그 뒤에는 3번의 매수 실패와 많은 고민이 있었습니다.

돌아보면 그 실패들이 투자에 대한 생각을 완전히 바꿔 놓았고, 결국 1호기로 이어졌던 경험이었습니다.

1호기를 준비하는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 복기를 남깁니다.

부산에서 3번의 투자 기회를 놓치다.

2025년 저는 스스로에게 목표를 하나 세웠습니다.

“2025년 안에 반드시 1호기 투자한다.”

그래서 2025년 9월부터 부산

• 동래구
• 연제구
• 부산진구

위주로 투자금을 기준으로 단지를 선별하고 강의를 들으며 매주 임장을 다녔습니다.

그리고 실제로 3번의 투자 기회가 있었습니다. 

하지만 결과적으로 모두 놓쳤습니다.

첫 번째 기회 – 협상 집착

추석 전에 매코 합격까지 받은 물건이 있었습니다.

하지만 저는 “조금만 더 깎으면 살 수 있을 것 같은데…” 라는 생각으로 가격 협상을 계속 시도했습니다.

결국 협상이 결렬되었고 그 물건은 다른 사람에게 넘어갔습니다.

두 번째 기회 – 투자금 2천 차이

같은 단지에서 투자자 급매가 나왔습니다.

가격은 제가 생각하던 수준이었지만 세입자가 있는 물건이라 투자금이 예상보다 2천만 원 더 필요했습니다.

결국 “예산을 넘는다”는 이유로 투자를 포기했습니다.

세 번째 기회 – 분양권 투자 포기

입주 중인 신축 단지의 마이너스P 분양권을 매수하려 했습니다.

하지만 분양권은

• 옵션 가격
• 이자
• 프리미엄

등이 섞여 있어 가격 구조가 매우 복잡했습니다.

네이버 부동산에 보이는 마이너스P만 보고 가계약 직전까지 갔지만,

집에서 다시 계산해 보니 생각보다 싸지 않은 가격이었습니다.

그래서 결국 투자를 포기했습니다.

그때 깨달은 3가지

이 세 번의 실패를 통해
저는 중요한 3가지를 깨달았습니다.

1️⃣ 시장은 변하는데 나는 협상만 하고 있었다

부산 시장이 조금씩 움직이고 있다는 것을 느끼면서도
저는 계속 가격 협상만 고집하고 있었습니다.

협상이 안 되는 물건인데도
계속 같은 물건만 붙잡고 있었습니다.

2️⃣ 협상은 기본이 아니었다

월부 사례를 보면

“2천~3천 깎고 샀다” 라는 이야기가 많습니다.

그래서 저는 투자는 무조건 깎고 사는 것이라고 생각했습니다.

하지만 실제로 경험해 보니 가격 협상은 생각보다 매우 어려운 일이었습니다.

그리고 하나 깨달았습니다.

이미 저평가된 물건이라면
협상이 안 되어도 좋은 투자일 수 있다는 것.

3️⃣ 분양권은 가격이 생각보다 불투명하다

분양권은

• 옵션
• 이자
• 프리미엄

등이 모두 포함되어 있어 가격 판단이 쉽지 않았습니다.

이 경험을 통해 저는

'일반 매매 물건이 훨씬 가격이 투명하다.' 는 것을 배웠습니다.

부산 대신 대구로 방향을 바꾸다.

부산에서 3번의 기회를 놓치고 나니
이전에 보던 물건들의 가격이 이미 많이 올라 있었습니다.

오르기 전 가격을 알고 있던 저에게는 그 가격에 투자하는 것이 쉽지 않았습니다.

그래서 저는 투자 지역을 넓히기로 결정했습니다.

그리고 대구로 눈을 돌렸습니다.

이미 대구에서는

• 수성구
• 중구
• 달서구

앞마당이 있었고, 동구 앞마당을 만들기 위해 지투 기초반을 들으며 임장을 다니기 시작했습니다.

대구 동구에서 느낀 시장 분위기

임장을 다니며 느낀 것이 하나 있었습니다.

“대구 동구 시장이 부산 동래·연제구가 오르기 전 여름 시장과 비슷하다.”

그래서

• 중구
• 달서구
• 동구

중에서 투자금에 맞는 단지를 선별해 매임을 다니기 시작했습니다.

드디어 찾은 투자 물건

그러다 8년차 준신축 단지에서

• 34평
• 6층

매물을 보게 되었습니다.

가격이 확실히 싸다고 느껴지는 물건이었습니다.

주말에 보려고 했지만

집주인이 투자자를 싫어해 주말에는 못 보여준다

는 답을 들었습니다.

그래서 연차를 내고 평일에 보러 갔습니다.

집 상태는 수리 없이 바로 임대 가능한 수준이었습니다.

매임 후 매코 신청 → 매코 합격을 받았습니다.

예상 못한 16층 매물

계약을 위해 부동산에 갔는데 소장님이 같은 동 16층 매물도 보여주겠다고 했습니다.

하지만 저는 처음에 관심이 없었습니다.

왜냐하면 제가 보던 물건보다 2천만 원 비쌌기 때문입니다.

그래도 한번 보자는 말에 집을 보게 되었습니다.

그리고 놀라운 협상

집을 보니 확실히 16층이 더 좋았습니다.

6층이 깨끗한 기본집이라면 16층은 주인 인테리어가 되어 있는 더 깔끔한 집이었습니다.

단점은 거실 마루 광택이 조금 벗겨진 부분이었습니다.

제가 가격이 비싸다고 하자
소장님이 바로 집주인에게 전화를 걸었습니다.

그리고 거실 마루 상태를 이야기하며 바로 2천만 원을 깎았습니다.

여기에

• 화장실 타일 실금

까지 이야기하며 추가 협상을 시도했고 200만 원을 더 조정했습니다.

그렇게 1호기를 투자했습니다

2025년 9월부터 시작된 투자 여정은

• 3번의 매수 실패
• 4번째 시도

끝에 2026년 1월 드디어 월부 1호기를 투자하게 되었습니다.

전세 과정에서 배운 것

매수 당시

• 월세 세입자 거주
• 12월 퇴거 예정
• 2월 잔금

상황이었습니다.

주변 전세 시세가 2억 후반이라,
전세 3억대로 올리고 협상 시 2억후반 전략으로 매물을 올렸습니다.

결국 2억후반에 전세 계약을 진행했습니다.

처음에는 전세 3억대을 받고 싶었지만,
돌아보면 적정 가격에서 빠르게 전세를 맞춘 것이 훨씬 좋은 선택이었습니다.

집주인 마인드

기존 세입자 퇴거 후 공실 점검 과정에서

• 거실 조명
• 욕실 조명
• 환풍기

문제가 발견되었습니다.

직접 고쳐보려 했지만 결국 전문가 도움으로 해결했습니다.

이 경험을 통해

수리는 전문가에게 맡기는 것이
시간과 비용 측면에서 더 효율적이다

라는 것을 배웠습니다.

그리고 누수

잔금 후 한 달 뒤
세입자에게 누수 연락을 받았습니다.

다행히 계약서에 넣어둔 특약 덕분에
매도자에게 수리 비용을 받을 수 있었습니다.

이 경험 이후 누수 보험도 준비하려고 합니다.

이번 전세를 통해 배운것

1️⃣ 전세 가격 전략

• 처음 목표했던 전세가를 끝까지 고수하지 않은 것은 좋은 판단이었다.
• 만약 원하는 가격을 계속 고수했다면 전세를 아직 못 맞추고 잔금 준비 스트레스로 인해
  '26년 1~2월 투자 활동에 집중하기 어려웠을 가능성이 높다.

배운 점

전세는 최고가를 받는 것보다 적정가에서 빠르게 계약하는 것이 중요하다.

2️⃣ 정책 기대에 의존한 판단의 위험

• '25년 12월에는 '26년 초 대출 규제 완화 가능성을 낙관적으로 생각해
  세입자를 골라 받으려고 했었다.
• 그러나 결과적으로 그 시점에 미리 전세를 맞춘 것이 올바른 선택이었다.

배운 점

정책이나 규제 완화에 대한 기대보다 현재 시장 상황 기준으로 판단하는 것이 안전하다.

3️⃣ 수리 대응 방식

• 집주인 입장에서 직접 전구 교체 등 문제를 해결하려 노력한 점은 긍정적이었다.
• 하지만 실제 경험해 보니 전문가에게 맡기는 것이 시간·노력·결과 측면에서 더 효율적이었다.

배운 점

임대 운영에서는 직접 수리보다 전문가 활용이 더 효율적일 수 있다.

4️⃣ 다음 투자 시 확인할 사항

집을 확인할 때 작동 여부까지 직접 확인할 것

• 거실 중앙등
• 화장실 환풍기

5️⃣ 매매 계약 특약의 중요성

매매 계약 시 다음 특약 문구를 포함한 것이 누수 문제 해결에 큰 도움이 되었다.

“현 시설물 상태의 계약이나 계약 시 매도인이 고지하지 않은 하자가 있을 경우, 매도인의 하자담보책임에 따른다.”

배운 점

중대 하자 관련 특약은 반드시 계약서에 포함시키는 것이 중요하다.

6️⃣ 준신축도 누수 가능

이번 경험을 통해 8년차 준신축 아파트에서도 누수가 발생할 수 있음을 알게 되었다.

배운 점

• 신축·준신축이라도 누수 가능성 존재
• 투자 물건에는 누수 보험 가입 검토 필요

이번 투자에서 배운 것

이번 1호기 투자에서 배운 점입니다.

1️⃣ 투자 지역을 넓히면 기회도 넓어진다

2️⃣ 가격 협상은 기본이 아니라 옵션이다

3️⃣ 이미 저평가된 물건이라면 협상이 안 돼도 고려할 수 있다

4️⃣ 전세는 적정 가격이면 빠르게 맞추는 것이 좋다

5️⃣ 계약 특약은 정말 중요하다.(중대하자관련)

6️⃣ 준신축도 누수는 발생할 수 있다

마무리

돌아보면 저는

투자를 못 했던 것이 아니라
망설이고 있었던 것 같습니다.

• 조금 더 깎을 수 있지 않을까
• 더 좋은 물건이 나오지 않을까
• 지금 사도 되는 걸까

하지만 결국 중요한 것은

완벽한 물건을 찾는 것이 아니라
투자를 시작하는 것이었습니다.

1호기를 시작으로
앞으로 2호기, 3호기까지 계속 이어가겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

추가로 월부 4년 동안 감사 인사 드리고 싶었던 분들 이제야 감사 인사 드립니다.

- 22년 처음 유튜브로 월부에 입성하게 해주신 너바나멘토님, 너나위멘토님, 코크드림멘토님 감사합니다.

- 첫 투자 코칭 때 멋도 모르고 투자 코칭 후 월부 기념품만 받고 사진도 안 찍고 가버려서 죄송한 한가해보이멘토님 감사합니다. (그 때 투자 고칭 후 한가해보이멘토님이 용기를 주셔서 자산 재배치 하고 열심히 살고 있습니다.)

- 지난 하락장 때 역전세 1억 맞을 거 1천만원으로 막게 해주신 양파링멘토님 감사합니다. (매년 전세 뺄 시기만 되면 열반중급반 전세 강의 듣고 전세 빼는데 잘 활용하고 있습니다.)

- 지금은 월부에 없으시지만, 강사와의 만남에서 책갈피에 응원 메시지 적어주신 제주바다멘토님 감사합니다.(항상 독서 하면서 제주바다멘토님 응원 메시지 보면서 힘내고 있습니다.)

- 매코 때 제 상황 자세히 봐주시고, 투자하는데 큰 용기를 주신 빈쓰튜터님 감사합니다.(빈쓰튜터님하고 투자 후기 꼭 적기로 작년에 약속 했는데, 이제서야 투자 후기를 적게 되었습니다. 결국 약속 지킬 수 있어서 너무 기분이 좋네요^^)

- 매코 때 심플하고 담백하게 답해주셔서 이번 1호기 투자하는데 확신을 가지게 해주신 자유를향하여멘토님 감사합니다.

- 첫 누수를 경험하고 어찌할 줄 몰라, 허둥지둥 하는데 큰 도움 주신 배배영튜터님 감사합니다.(지금 실전반 듣고 있는 중에 이런 일 겪게 되어 정말 운이 좋다고 생각하고 있습니다.^^)

- 이 밖에도 그동안 같이 월부생활하면서 같이 조모임하고 임장도 같이 다닌 우리 조원들 너무 감사하게 생각하고 있습니다.