안녕하세요. 진담입니다.
요즘 이런 생각 많이 하실 겁니다.
"금리가 언제쯤 내려갈까?"
"지금 사도 되나, 조금 더 기다려야 하나?"
그래서 기사를 열심히 찾아 읽습니다. 그런데 다 읽고 나도 결론이 안 납니다. 더 올린다는 사람도 있고, 곧 내린다는 사람도 있습니다. 전문가들끼리도 갈리더라구요.
그러다 보니 저에게서 "금리 방향을 알아야 움직일 수 있을 것 같은데, 그 방향을 아무도 확실히 말해주지 않으니 그냥 멈춰 있게 되는 모습" 을 발견했입니다.
저도 똑같았습니다. 그런데 지난 금리 인상기들을 하나씩 들여다보면서 알게 된 게 있습니다.
그 시기에 돈을 번 사람들은, 금리를 맞힌 사람들이 아니었습니다.
오늘은 그 이야기를 해보겠습니다. 딱 한 문장만 가져가시면 됩니다.
고금리에서 돈을 번 사람은 금리를 맞힌 사람이 아니라,
금리가 어느 쪽으로 가도 괜찮게 만들어 둔 사람이었습니다.
이 한 줄이 왜 중요한지, 지금부터 숫자로 보여드리겠습니다.
1. 12월 10일, 무슨 일이 있나요
먼저 지금 상황부터 정리하겠습니다. 미국 연준은 12월 8~9일에 회의를 엽니다. 결과는 한국시간으로 12월 10일 새벽에 향후 금리 인상/인하 방향성이 나옵니다. 현재 미국 기준금리는 연 3.75~4.00%입니다.
여기서 눈여겨보실 게 있습니다. 10월 회의에서 연준은 금리를 동결했는데, 표결이 10 대 2였습니다. 그리고 반대한 2명은 내리자는 쪽이 아니라 더 올리자는 쪽이었습니다.
한국은행은 현재 3.00%입니다. 7월과 8월에 각각 0.25%p씩 올린 뒤 10월에 처음 동결했습니다. 그런데 공개된 금통위 의사록을 보면 위원 과반이 추가 긴축 필요성에 공감했습니다. 올해 마지막 회의는 11월 26일이고, 수정 경제전망도 함께 나옵니다.
정리하면 이렇습니다. 지금은 "언제 내릴까"를 묻는 국면이 아니라, "더 올릴 수도 있다"가 아직 살아 있는 상황입니다.
2. 고금리가 '정착'되는 중일 수도 있습니다
여기서 한 가지 개념만 알고 가시면 좋겠습니다. 중립금리입니다. 중립금리는 경제를 누르지도, 띄우지도 않는 금리 수준을 말합니다. 자동차로 치면 브레이크도 액셀도 밟지 않았을 때 나오는 속도입니다.
이 숫자가 중요한 이유는 하나입니다. 중립금리가 올라가면, 내릴 수 있는 폭 자체가 줄어듭니다.
뉴욕 연방준비은행이 추정한 미국의 중립금리는 이렇게 움직였습니다.
| 시점 | 중립금리 추정치 |
|---|---|
| 2025년 1분기 | 1.36% |
| 2026년 1분기 | 1.73% |
| 2026년 2분기 | 1.65% |
1년 사이에 뚜렷하게 올라갔습니다. 이유로는 세 가지가 꼽힙니다.
- AI 투자: 데이터센터와 설비에 돈이 몰리면서 자본 수요가 급증
- 국채 공급: 미국 국가부채가 40조 달러를 넘어서며 국채 발행이 증가
- 구조 변화: 코로나 이전의 '저축 과잉'이 '채권 과잉'으로 바뀌었다는 분석
그래서 나온 표현이 있습니다. 시장에서 흔히 쓰는 "higher for longer(고금리 장기화)"보다, “normal for longer(정상금리 장기화)”가 더 정확하다는 겁니다.
우리가 기다리는 1~2%대 금리가 '정상'이 아니라, 지금의 3%대가 '정상'일 수 있다는 뜻입니다.
(다만 반론도 분명히 있습니다. AI가 생산성을 끌어올려 물가를 낮추면 중립금리가 다시 내려갈 수 있다는 시각입니다. 이게 구조적 전환인지 일시적 순환인지는 몇 년 더 데이터를 봐야 한다는 게 전문가들의 공통된 이야기입니다.)
3. 역사는 어땠을까? 3가지 장면
사례 1. 1970년대
도이치뱅크가 분석한 1970년대 연평균 실질수익률입니다.
| 자산 | 연평균 실질수익률 |
|---|---|
| 브렌트유(유가) | +24.4% |
| 은 | +22.5% |
| 금 | +21.7% |
| 미국 10년물 국채 | -1.2% |
| S&P500 (배당 포함) | -1.4% |
10년 동안 주식과 채권을 들고 있던 사람은 물가를 감안하면 잃었습니다. 가장 안전하다는 미국 국채가 손해였습니다.
사례 2. 2004~2006년
미국이 2년 동안 15차례 금리를 올렸습니다. 그 기간 한국 집값은 이렇게 움직였습니다.
- 전국 +5.92%
- 서울 +10.49%
금리를 쉬지 않고 올리는 2년 내내, 서울 집값은 10% 넘게 올랐습니다.
사례 3. 2022년
한국은행이 1년 만에 7차례, 3.0%p를 올렸습니다. 결과는 정반대였습니다.
- 2022년 서울 아파트 실거래가지수 -22.43% (2006년 지수 작성 이래 최대 하락)
- 전국 -17.24%
같은 정책 아래 있었지만, 04~06년과 다르게 하락하는 모습을 보였습니다.
세 사례를 겹쳐놓으면 이상한 점이 보입니다. 2004년에도 금리는 올랐고, 2022년에도 금리는 올랐습니다. 그런데 한쪽은 서울 집값 +10%, 한쪽은 -22%였습니다.
같은 방향인데 결과가 반대입니다. 그러니까 금리의 방향이 결과를 결정한 게 아니었습니다.
결과를 가른 건 세 가지였습니다.
하나. 가치 대비 가격 변동폭. 2004년은 직전 상승이 크지 않았고, 2022년은 직전 2년간 많이 오른 뒤였습니다. 가치 대비 가격 상승폭이 매우 컸고, 고금리를 버티기 어려웠습니다.
둘. 빌린 돈의 크기. 금리가 오르면 자산 가격보다 내 이자가 먼저 오릅니다. 같은 하락에도 대출 비중에 따라 체감이 완전히 달라집니다.
셋. 버틸 수 있는 기간. 이게 가장 결정적이었습니다. 2023년에 미국 실리콘밸리은행(SVB)이 무너진 이유가 정확히 여기에 있습니다. 이 은행은 세상에서 가장 안전하다는 미국 국채를 들고 있었습니다. 그런데 금리가 오르자 채권 가격이 떨어졌고, 고객들이 돈을 빼자 손실을 확정하고 팔 수밖에 없었습니다.
자산이 나빠서 망한 게 아닙니다. 기다릴 수 없어서 망했습니다.
반대로 말하면 이렇습니다. 고금리에서 돈을 번 사람들의 공통점은 금리가 어느 쪽으로 가도 팔지 않아도 되는 상태를 미리 만들어 둔 것이었습니다.
4. 12월 이후, 두 가지 시나리오
금리는 둘 중 하나입니다. 더 오르거나(또는 지금 수준이 길어지거나), 내려가거나.
시나리오 A — 더 오르거나, 지금이 오래 간다면
- 월 이자가 0.5%p 더 올라도 생활이 유지되는지 먼저 계산해 보세요. 이게 전부의 출발점입니다
- 현금은 놀리지 말되, 묶지는 마세요. 단기 예금처럼 짧은 자리가 이런 상황에서는 제값을 받습니다
- 장기채처럼 금리에 민감한 자산은 기간과 비중을 확인하세요
- 부동산은 가격보다 전월세 비용과 매달 나가는 보유 비용 비교가 먼저입니다
- 그리고 이 시기는 사는 사람의 협상력이 가장 커지는 때이기도 합니다
시나리오 B — 내려간다면
- 가장 먼저 움직이는 건 대출을 많이 쓰는 자산입니다. 부동산과 성장주가 그렇습니다
- 그런데 내려간 걸 확인하고 사려고 하면 이미 늦습니다. 2004년이 정확히 그 사례입니다. 금리는 올리는 중이었는데 집값은 올랐습니다. 시장은 결정이 아니라 기대를 먼저 반영하기 때문입니다
- 그래서 준비는 기다리는 게 아니라, 내려가면 살 것의 이름과 가격을 지금 적어두는 것입니다
두 시나리오를 나란히 놓으면 공통된 준비 세 가지가 남습니다.
- 월 이자가 0.5%p 올라도 괜찮은가
- 팔아야 하는 날짜가 정해진 돈이 들어가 있지는 않은가
- 내려가면 살 것의 이름과 가격을 적어뒀는가
이 세 가지는 12월 10일을 기다리지 않아도, 오늘 저녁에 확인할 수 있습니다.
오늘 딱 한 문장만 남기세요
12월 10일 새벽, 금리에 대한 향방이 뚜렷해질 것입니다.
그런데 그 결과를 맞히는 건 제 일도, 여러분 일도 아닙니다.
통제할 수 없는 것에 집중하시기 보단, 통제할 수 있는 것에 집중하시면 좋겠습니다.
고금리에서 돈을 번 사람은 금리를 맞힌 사람이 아니라,
금리가 어느 쪽으로 가도 괜찮게 만들어 둔 사람이었습니다.
1970년대엔 들고만 있어도 잃었고, 2004년엔 올리는 중에도 벌었고, 2022년엔 가장 안전한 자산이 가장 위험했습니다. 세 번 다 금리는 올랐습니다.
결과를 가른 건 들어간 가격, 빌린 돈의 크기, 그리고 버틸 수 있는 기간이었습니다. 금리는 제가 정할 수 없지만, 이 세 가지는 우리가 정할 수 있습니다. 그게 지난 70년이 알려주는 교훈이라고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
