안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
부동산 가격이 급격하게 상승하면서 전국 각지에서 지역주택조합 사업이 우호죽순처럼 추진되었습니다.
조합 측에서는 조합원 모집을 빠르게 진행하기 위해 다양한 홍보 수단을 활용했는데요.
그중 대표적인 것이 안심보장증서라는 이름의 문서였습니다.
조합 설립 이후 일정 기간 내에 사업 승인이나 각종 인허가가 이루어지지 않을 경우, 조합원이 납부한 분담금을 전액 반환하겠다는 내용의 약속입니다.
일부 조합은 여기에서 더 나아가 사업 과정에서 추가 분담금이 발생하지 않는다거나 사실상 조합원이 금전적인 위험을 부담할 일이 없다는 식으로 설명하기도 했습니다.
즉, 조합에 가입하더라도 경제적인 손실 없이 안전하게 사업에 참여할 수 있는 것처럼 홍보한 것입니다.
하지만 이 안심보장증서가 실제 법적 효력을 갖는지는 별개의 문제입니다.
실제 분쟁이 발생해 보면 보증의 주체가 불명확하거나 단순한 약속에 불과한 경우가 많아 법적 책임을 묻기 어려운데요.
안심보장증서가 존재한다는 사실만으로 분담금 반환이 법적으로 확실히 보장된다고 보기는 어렵고 실제 분쟁에서도 효력이 분쟁의 쟁점이 되는 사례가 많습니다.
왜 문제가 생길까요?
조합원들이 납부한 분담금은 개별 조합원의 돈이 아니라 조합 전체에 귀속되는 공동 재산입니다.
특정 조합원에게만 반환하거나 환불을 보장하는 약정을 체결하려면 조합 집행부가 임의로 결정할 수 있는 사항이 아닙니다.
조합의 재산을 처분하거나 재정적 부담을 수반하는 약정을 체결하려면 원칙적으로 조합원 전원이 참여하는 총회에서 정식 의결 절차를 거쳐야 합니다.
이 절차를 제대로 지키지 않는 것이 문제인데요.
안심보장증서가 조합원이 납부한 분담금을 일정한 조건에서 환불해 주겠다는 취지로 작성되는 경우가 많은데 실제로는 조합 총회의 결의를 거치지 않은 채 조합 집행부가 개별 조합원과 별도로 체결하는 방식으로 작성되는 사례가 적지 않습니다.
이런 방식은 조합의 내부 의사결정 절차를 위반할 가능성이 높습니다.
총회 결의 없이 특정 조합원에게만 환불을 보장하는 것은 조합의 공동 재산을 임의로 처분하는 것과 같기 때문에 법적으로 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
소송 늘어나자 조합이 쓰는 꼼수
안심보장증서를 둘러싼 소송이 잇따르자 일부 재건축·재개발 조합에서는 사후적으로 정당화하려는 시도가 나타나고 있습니다.
가장 흔한 방식이 총회를 열어 안심보장증서를 유효하다고 다시 의결하는 것, 즉 추인 결의입니다.
겉으로 보면 총회의 의결을 거쳤기 때문에 절차상 문제가 해결된 것처럼 보일 수 있지만 법적으로는 그렇게 간단하게 정리될 문제가 아닌데요.
민법의 기본 원칙에 따르면 무효인 법률행위는 처음부터 효력이 없습니다.
애초에 무효로 평가되는 계약이라면 사후에 총회에서 이를 인정하거나 추인한다고 해서 그 계약이 유효해지는 것은 아닙니다.
조합의 총회결의, 무조건 따라야 할까요?
지역주택조합은 조합원들이 하나의 단체를 구성하여 공동으로 사업을 추진하는 방식의 조직인데요.
조합의 최고 의사결정기구인 조합원 총회에서 적법한 절차를 거쳐 가결된 사항은 원칙적으로 모든 조합원에게 효력이 미치게 됩니다.
조합 사업이 다수의 조합원이 함께 진행하는 집단적 사업이기 때문에 일정한 범위에서는 다수결에 따른 의사결정을 존중할 필요가 있기 때문입니다.
그러나 절대적인 효력을 가지는 것은 아닙니다.
총회 결의의 내용이 특정 조합원 개인이 이미 보유하고 있는 계약상 권리나 재산적 이익을 중대하게 침해하는 경우에는 문제가 될 수 있습니다.
안심보장증서만 믿었다가는 돈 못 돌려받습니다.
조합원들이 납부한 분담금이 실제로 남아 있을 가능성은 크지 않습니다.
대부분의 조합 사업에서는 설립 초기에 모인 자금이 토지 매입 계약금, 사업 추진비, 홍보·광고비, 설계비, 용역비 등의 명목으로 이미 집행되는 경우가 많기 때문입니다.
사업이 중단되거나 무산되더라도 조합 계좌에 환불 가능한 현금이 그대로 남아 있는 경우는 현실적으로 드뭅니다.
때문에 조합원들이 분담금 반환을 요구하더라도 실제 환급이 이루어지지 못하게 됩니다.
그렇다면 조합은 왜 안심보장증서를 추가로 추인하거나 확인받으려 할까요?
실제 환불을 준비하기 위한 절차라기보다는 조합원들이 향후 제기할 수 있는 민·형사상 책임 추궁이나 집단 소송을 사전에 방어하려는 목적에서 이루어질 가능성이 있습니다.
지역주택조합 사업은 구조적으로 여러 법적 리스크를 내포하고 있습니다.
사업 추진 과정에서 조합 총회나 집행부의 집단적인 의사결정이 이루어지기 때문에 개별 조합원의 권리가 충분히 반영되지 못하거나 제한될 수 있습니다.
안심보장증서만 믿고 섣부르게 계약을 체결해서는 안 됩니다.
실제로 지역주택조합 탈퇴나 분담금 반환 문제를 둘러싸고 법적 분쟁으로 이어지는 일이 많습니다.
현재 지역주택조합 가입을 고민하고 계시거나 이미 체결한 조합 가입 계약의 해제 또는 분담금 환불을 검토하고 계시다면 계약서 내용과 사업 진행 상황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
이상으로 지역주택조합 가입 시 반드시 알아두셔야 할 법적 쟁점에 대해 말씀드렸습니다.
지역주택조합 가입을 고민하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
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