벌써 마지막 최종 오프모임이라니...
2월이 어떻게 지났는지 모르게 그새 3월도 한 주가 훌쩍 지나가고 있고 실전반도 막바지에 이르렀습니다.
어느새 날이 풀리고 있는데 정말 좋은 분들과 한 달을 지내서 거의 추운지 몰랐던 거 같아요:)
따끈따끈하게 최종오프 정리로 실전반을 진짜 마무리할 시간을 가져봅니다.
마지막까지 발표를 해주신 카장님과 윤짱님, 발표에서 비교평가가 정말 디테일하고
일단 매임을 엄청 많이 하셔서 대단하다고 생각했습니다! 배울 점이 진짜 한가득!!
# 카장님 발표
각 생활권에서 상, 중, 하를 나눠서 진행, 같이 모아서 단지 분석 시행
>> 카장님의 발표를 통해 이번에 30장으로 줄어서 가장 고민이었던 단지분석 장표를 참고할 수 있었습니다!
매물 정리
매매 가격으로도 정리 : 13억이면 무엇, 11억이면 무엇, 이렇게
투자금으로도 정리: 1억 미만이면 무엇, 1억대면 무엇, 2억대면 무엇 이렇게
>> 이전에 튜터님께서 임장지에서 투자 순위 뽑는 단계를 알려주셨는데 투자금으로도 정리하는 것을 BM해 가려구요!
Q. 비슷한 입지의 59, 84 -> 84가 나은 것 같은데, 그리고 가족단위의 선호도라면 84의 힘이 더 좋은 게 아닐까?
튜터님의 코멘트>
괜찮지만 못 본 매물 브리핑 다 받아오기, 투자할 때도 필요함
억대별로 추려진 것에서 투자금별로 나눠보기
1단계 – 단지 안에서
2단계 – 가격으로 저평가
3단계 – 투자금 붙여서 평가
투자금별로 또 다시 나눠보기(이건 여력이 될 때, 이 지역에 대해서 알아갈 때)
마지막으로 이 투자금으로 투자를 할 것인가? 에 대해 생각하기
전임을 해서 확인해보기 top3
한달 뽑은 1~2등 넣어서 트래킹하면 복기가 자동으로 된다!
투자복기할 때 협상 과정에서 놓친거랑 과정을 복기하는데, 단지 가치에 대한 복기도 하면 좋다. 투자를 했는데 그때 시장상황을 본 것과 지금 봤을 때 놓친 것은 없는지, 단지 가치에 대해서 그때 단지 가치를 이렇게 생각했는데 지금은 그때 고려한 단지 순서를 확인, 같은 투자금에 더 좋은 단지가 있지 않았을까 복기
잠재 공급 같은 것, 놓친 점 확인해보기
- 잠재 공급은 어떻게 보는지? 완벽하게 알수는 없다. 직방에서 뜨긴함
- 분양예정, 청약예정, 착공 인허가
- kb통계에서 공공통계 – 주택공급 – 주택공급실적 여기서 착공만 체크해서 볼 수 있음(아파트만), 분양계획도 볼 수 있다.
# 윤짱님 발표
단지분석할 때 로얄동만 쓰더라 가치그룹핑에서 여기까지는 투자하겠다!
>> 단지분석할 때 어떤 포인트들을 쓰는지 확인하고 정리하는 것, 가치그룹핑에서 어디까지 투자할지 마지노선을 정하는 것이 인상깊었습니다. 이건 꼭 해봐야지
투자금 5분위 시세표 업데이트
매매가별 1~3등만 억대별로 정리해서 업데이트
>> 자신의 성향에 맞게 꾸준히 할 수 있는 방법을 찾았던 것이 좋았고 이것도 만들어볼 수 있으면 다음에 BM하려구요.
튜터님의 코멘트>
실제로 투자할 때 보는 장표는? 단지분석
대형평형에 대한 생각,
가족수요가 대형을 살만한 지역인가 ex) 분당이나 그 이상
대형은 여기에 계속 사는가? 학군지 아니면 큰 의미가 없다 힘이 없음
Q. 투자그룹핑할 때 투자 범위 설정은 어떻게 했는지?
A. 이 단지에 살아야하는 뾰족한 수요가 정말 보이지 않을 때. 내가 여기에 투자하는 건 정말 이건 아니다 싶은 것은 out
도저히 여기서 사는 이유를 모르겠다. 발 뻗고 잠 못 잘거 같은 단지들은 제거했다 이건 아닌 거 같다. 여기 왜 살지? 하면 빼자
# 내 결론
이번 임장지의 top3를 뽑을 때 정말 늘 나오는 고민인 신축 59 vs 준신축 84를 비교해야했는데,
정말 좋은 기준을 주셨다!!!
>> 평형을 줄여서라도 84에서 59로 가고 싶은 단지인가?
그래서 입지가 비슷하면 84가 낫다는 것! 같은 입지에서 84 살고 있는데 굳이 59로 건너가지 않을 것 같다.
대신, 사가정 84 vs 길음센터피스 59 는 길음59! 여기는 입지는 비슷하고 강남도 길음이 가깝고 환경이 압도적이라서 사가정84 살다가 길음 59로 가고싶을 듯 이렇게 판단해보기!!
# 시부님 결론
시장상황 적어두기, 그래프보면 또 생각이 바뀌기 때문에 비교평가할 때 검증 전 가치 생각을 넣은 것이 좋았다!
빨리 오르는 애들이 좋은 단지인가? 그래프를 보면서 그런 생각이 드는 경우가 많음
상품성과 연관이 되어 있음. 연식이 좋으면 빨리 치고 오르다가 시간이 지나면 입지 좋은 구축이 따라잡다가 역전되는 경우가 있다.그래프가 빨리 움직이면 연식때문인가? 이런 포인트를 생각하면 좋다.
지금 빨리 오른다고 다 좋은 건 아니라서 조심해야 한다.
이게 왜 이렇게 올랐을까? A의 입지가 더 좋다고 생각했는데 B가 더 올랐을 때 그래도 A가 더 좋은데? 라거나 왜 B가 더 빨리 올랐는지 고민해보는 것이 필요하다
수지신정7단지 vs 홍제원현대
수지가 판교직장이 커지고 강력해서 흐름이 빨리 옴
입지적으로 홍제원현대가 더 강남에 가까움
여기서는 서대문을 그대로 낫다고 생각하는 것이 중요
두산 vs 독립문극동
독립문극동은 나 이 아파트 살아
두산은 나 이 지역 살아
이 경우에는 동네 자체의 힘이 더 큰 거다
이 경우에는 두산쪽을 사는 것이 더 좋다고 중요
>> 이 내용은 조금 어려웠다. 사실 요새 그래프를 보면서 입지가 비슷한데 그래프가 먼저 치고 오르는 단지들을 보며 내가 가치평가를 잘못한 걸까? 선호도를 좀더 입혀서 봤어야하는건가? 이런 생각을 했는데 그걸 어떻게 아시고 이렇게 딱! 얘기를 해주셨다.
하지만 아직도 이걸 내 생각을 바꿔야할지, 고수해야할지 판단이 잘 되지는 않는다ㅠ
그 이유는 아직 내가 빨리 오르는 것, 마켓 타이밍을 알고 싶어서 그런 거 같다.
# 해원님 결론
수도권의 국평이란? 환금성도 생각
투자금 계산할 때 수리비, 취득세까지 다 넣어서 계산해본다
>> 투자금 계산할 때 부대비용까지 확인하는 것 BM해가야지!
현재 지역과 같이 지방의 성격을 가진 경우 환경, 연식, 상품성 쾌적성, 대단지가 중요한 포인트
결론을 내는 임보가 되자
물음표로 끝내는 것보다는 결론을 내고 나중에 틀리면 고치는 것이 낫다
>> 물음표가 아니라 어떻게든 내 생각을 통해 투자를 완료해야하는구나 싶었다.
# 동동님 결론
단지 분석 하나씩 지역별로 단지대단지
호가대비 실거래 이런 내용들을 남기는 것도 좋았다
억대별로 계속 가치 비교를 해나가는 것이 좋을 것 같다
>> 동동님은 매일매일의 매물을 비교해서 남기고 그것을 다음 매임으로 가져와서 연결해서 비교하셔서 비교가 촘촘하다는 생각이 들었다.
그 억대에서 싼 거 뽑는 거 말고 가치 순서 매겨보기(해원님 것처럼)
상황을 디테일하게 물어보고 진짜 메리트 있는데 못본 것은 top 3에 넣을 수도 있다.
# 복많님 결론
내가 저가치라고 생각했지만 정말 그럴지 시세트래킹해볼 수 도 있다
>> 복많님은 저가치라고 생각한 단지가 실제로도 그런지 시세트래킹을 해보겠다고 하셨는데 좋은 검증이라는 생각!!
임장갔을 때만 느낄 수 있는 현장 분위기!!!를 넣어보자
수요는 이 단지로 어디서 들어오는지 어디로 나가는지
억대별로 저평가를 찾지만 거기서 또 가치 비교를 해보는 것이 좋을 것 같고
그 뒤로! 투자금별로 또 나눠보기
세대수가 적어서 그래프가 마스킹될 때, 왜곡될 수 있으니 주의하고 내가 본 것을 믿는다
# 한다님 결론
시나리오 평당가 평균투자금 확인하는 법
전세 예상!!! 이미 나간 실거래가에서 수리 정도에 따라 얼마를 받을 수 있을지 계산 하는 것
>> 내 전세가를 좀더 현장감있게 세팅하는 방법 같았다. 이것도 BM!
투자금을 다 쓸거면 가치대로 가야하는데 어느정도 쓸건지 고민해야 함
억대별 비교할 때는 일단 이 가격이면 비싼데? 이런 느낌이 드는 것들을 지우고 최대한 살리고 투자금도 확인하려고 한다
>> 매물을 소거할 때 범위를 넓혀서 소거해서 최대한 단지들을 남겨보기
다른 사람들이 뽑은 top 3는 정말 다 달랐는데 상황과 본 매물에 따라 달라졌고, 그 매물들을 같이 평가하는 과정이 너무 재밌었습니다. 다들 너무 배울 점이 많은 임보와 인사이트들이어서 행복했어요.
정말 한달간 중간중간 연락해주시면서 일정 챙겨주셨던 카이조장님 고생하셨습니다! 조장님이 긍정적이고 허물없이 대해주셔서 이번 실전반 정말 재밌었고 이렇게 즐거운 조를 만들어주셔서 감사합니다.
늘 인증짤과 센스있는 카톡으로 즐거움을 주시던 시부님 그리고 임장지에 0호기 숨겨두시고 우리의 평가를 듣고 계셨던게 너무 센세이션하고 마지막까지 재밌었습니다! 지치지 않는 전임을 공유해주셔서 저도 계속해볼 수 있었어요 감사합니다!
짜장을 배신하고 가끔은 곱배기시키고 면 불게 만드는 윤짱님 뭔가 쉬고 싶다는 말씀과 달리 매임 정말 열정적이게 하고 진짜 디테일하고 많은 고민이 들어간 게 고스란히 보이는 임보를 늘 보여주셔서 대단하다는 생각이 들었어요! 어디서나 잘할 거 같은 윤짱님 좋은 발표들과 조의 분위기 메이커 역할을 해주셔서 감사합니다:D
지역에 대해 이해하는 깊이가 일단 그냥 달랐던 거 같아서 놀라게 했던 해원님 카페에 주시는 자료들 너무 잘 쓰고 있었는데 이렇게 실물을 보니 연예인 보는 기부니가 들었습니다ㅋㅋㅋㅋ 정말 인사이트가 많고 설명도 너무 잘하셔서 멋있었어요....
한번 터지면 만담으로 즐겁게 해주시는 한다님 꼼꼼한 임보와 좋은 질문들로 많은 것을 배워갈 수 있었습니다! 우리의 목실감을 챙겨주셔서 다른 조원분들의 사생활도 엿보고 응원할 수 있었습니다. 그리고 항상 댓글 달아주신 것도 스윗....! 감사했어요:D
저희의 텐션 사이에서 괴롭힘 당한 것 같은 복많님ㅋㅋㅋ 다 애정어린 마음이었던 걸로 생각해주세요ㅋㅋㅋㅋ 첫 실전반이라 정신도 없었을 것 같은데 전임도 잘 챙겨주시고 덕분에 전임 끝까지 꼼꼼하게 할 수 있었습니다!
투자 얘기면 갑자기 폭주하셔서 깜짝 놀라게 해줬던 동동꽈배기님ㅎㅎㅎ 진심으로 투자에 열심히 임하시는게 느껴졌습니다. 그리고 어떤 얘기에도 잘 웃으셔서 덕분에 기분도 좋아졌어요! 이렇게 꾸준히 하시면 다 잘 되실 것 같아요!! 화이팅입니다!
끝까지 함께할 수는 없었지만 초반부에 본 모습에서 내공이 느껴지던 나내님 잠시 떨어지지만 돌아오실 때까지 잘 살아남아 있을테니 언제든 돌아오세요! 아쉽지만 이게 끝은 아닐 거라 믿어요!!!!
그리고!!! 정말 조곤조곤 다정하시던 아잘리아 튜터님! 많이 부족했는데 직접 연락도 해주시고 얘기도 들어주시고 걱정해주신 덕분에 한달 간 즐겁게 그렇지만 하고자했던 것들을 이루면서 성장할 수 있었습니다. 많이 감사드려요ㅠㅠ 어떤 질문도 끝까지 잘 들어주시고 적절한 때에 적절한 예시와 튜터링을 해주셔서 많은 걸 배울 수 있었습니다! 계속 투자하면서 궁금한 것도, 좋은 일도 전해드리면서 함께 하겠습니다! 감사랑합니다:D
정말 멋지고 좋은 동료분들과 함께해서 덜 춥고 많이 웃었던 한달이었습니다. 모두 감사합니다ㅎ
실전반 도전해서 좋았다:)
