[열중49기 설명할 시간이 없어, 1(일)단 탑승한 7인방 만두리] 잃지 않는 투자를 위해 해야할 일

안녕하세요 만두리 입니다.

이번 열중 1강은 투자원칙에 따라 투자 물건 찾는 법이라는 주제로 밥잘 튜터님이 해주셨습니다.

기본적인것부터 심화내용까지 아낌없이 강의해주신 튜터님께 감사를 드리며,

1강 후기를 작성해보도록 하겠습니다.  

PART 1. 26년 3월 현재 서울, 수도권, 지방 현 시장 상황 정리

왜 지금이 기회인가?

(깨)

• 규제 정책으로 인한 매물 증가, 매수세 정체가 발생 했지만 꼭 가격 하락과 연결되지 않을 수 있다.
• 주변에 대안 가능한 지역이 있으면 흐름이 늦게 온다.
• 먼저 오른다고 해서 잘한 투자가 아니다. 투자는 핸들링 하는 나 자신이 가장 중요하다. 그 능력을 갖춘 사람을 만드는 것이 중요하다. => 이 부분이 이번 강의의 핵심이라고 느껴짐 

PART 2. 지금 시장에서 가치를 보고 저평가 환금성 판단하는 법

무엇으로 투자하는가?

(깨)

• 가장 저평가가 투자의 핵심은 아니다.
• 입지가 약한 것은 건물가치가 있어야 투자할 수 있다.
• 애매하면 투자를 안하고 보내주는 것도 투자다.

(적)

• 그래프를 보면서 가격방어가 되는 것인지, 거래가 안된 것인지 파악해보기 => 그래프 퉁쳐서 생각하지 말 것

PART 3. 수익성 원금보전 리스크 대비 실전 적용법

(깨)

• 수익률을 어렵게 생각하지 말고, 보유한 투자금으로 가장 좋은 것을 산다고 생각하기
• 전세가율을 통해 가격 수준을 가늠해볼 수 있다. 그치만 전세가율이 가치판단의 본질은 아님  
• 전세가율이 적정하다고 해서 가격이 떨어지지 않는다는 것은 아니다. 투자자로서 갖춰야할 것은 가격이 변동한다고해서 일희일비하지 않는 것이다.
• 투자 후보지역의 공급을 판단할 때는 인접지역과의 상관관계까지 파악해야 한다.  => 디테일하게 볼 필요가 있음

(적)

• 전세가율을 통한 기대심리 가늠해보기 (전세가율로 가격을 가늠해본다는 것은 이번 강의에서 처음 듣는거 같다.)
• 수도권도 인접지역의 공급물량에 따라 영향을 받을 수 있다는 것을 인지하고, 주변 지역의 공급을 좀 더 디테일하게 파악해볼 필요가 있을거같다. 그동안 지방 임보쓸 때만 공급을 딥하게 본듯

PART 4. 10억 버는 투자 프로세스 (임장부터 매수 결정까지)

어떻게 실전 투자 하는가?

(깨)

• 저평가인지 확인하는 방법은 위치(입지)와 교통을 고정해서 단지의 가격을 비교해본다.
• 공급은 단기 공급인지? 누적된 공급인지 디테일하게 파악한다.
• 실전 투자 시나리오를 작성하면서 투자사고를 개발한다. 

(적)

• 투자를 하기 위해서 필요한 질문에 답할 수 있는가? => 지역에 대한 가치부터 출발해서 단지의 가치까지 설명할 줄 알아야한다.
• 모르는 단지라고 넘기지 말고 같은 가치(입지)의 단지라면 어디가 저평가 되어있을지 고민하기
• TOP3는 매물문의를 넣는다고 생각하고, 어떻게 하면 투자가 가능할지 고민에 고민을 거듭해보기 

PART 5. 3개월 안에 투자하기 위한 투자자의 가격 협상 (전화임장, 매물임장)

(깨)

• 사장님이 알아서 해주거라고 생각하지 말고 나의 플랜을 이야기 하기
• 거절당해도 실망하지 말것
• 협상은 단번에 끝나는 것이 아니다. 계속해서 트라이 해보기
• 협상에서 가장 중요한 것은 투자후보물건이 있냐 없냐 이다. 후보들이 있다면 솔루션을 찾고 어레인지 시킬 수 있다. 

PART 6. 투자의 원칙과 프로세스를 적용한 실제 투자 사례 + 2배 흡수되는 튜터님의 독서법

나에게는 어떻게 적용하는가?

(깨) 

• 인사이트는 투자를 하고 시장의 결과를 보고 나서야 생긴다.
• 결과가 좋아도 과정이 나쁠 수 있고, 과정이 좋아도 결과가 나쁠 수 있다. 과정과 결과를 분리해서 복기해야한다.

(적)

• 과정에 대한 충분한 복기가 더 필요할거같다. 향후 결과에 따른 복기를 하면서 인사이트를 채워나가자.