안녕하세요
저보다 먼저 부동산 투자의 길을 가보신 분들의 조언을 구하고 싶어 게시글 올려봅니다!
월부 강의를 토대로
25.7.25 조정대상지역 내 갭투자 1건을 진행했습니다
현재 전세 주고, 저도 전세대출 껴서 다른 곳 전세 거주 중입니다.
비거주 1주택자로 2년 보유 후 시세 차익 얻어 더 좋은 곳으로 갈아탈 계획이었습니다.
근데 규제 지역에서 양도세 줄이기 위해서는 2년 실거주 요건이 추가된걸로 알아서 고민이 생겼습니다.
27년 7월 현 세입자 전세 만기 시, 제가 실거주로 들어가는 방법과
실거주 요건이 충족되지 않은 상태에서 양도세를 부담하고 다른 곳으로 갈아타는 방법이 있을 것 같은데요!
물론 해당 시점에 어느 정도의 시세 차익이 생기는지는 모르기 때문에 정해줄 수는 없겠지만..!
선배님들은 이런 경우에 어떤 식으로 투자 계획을 세워나가셨는지 궁금합니다!!
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댓글
안녕하세요 김갭님 😊 투자를 해보신 분들이라면 한 번쯤 겪는 고민이라 그 마음 충분히 공감됩니다. 처음 계획했던 시나리오와 정책이나 조건이 달라지면 “내가 방향을 잘 잡은 걸까?” 고민이 깊어질 수 있죠. 이럴 때는 보통 세 가지 기준을 먼저 점검해보시면 도움이 됩니다. 첫 번째는 27년 만기 시 실제 입주가 가능한지 (전세보증금 반환 + 대출 포함한 자금 구조)이고요. 두 번째는 실거주 없이 매도할 때 발생하는 양도세와 향후 가격 상승 여지를 비교해보는 것, 세 번째는 이 자산이 단순 매도 대상인지, 아니면 갈아타기 전략 안에서 활용할 자산인지입니다. 이 세 가지를 기준으로 몇 가지 시나리오(실거주 / 보유 / 세금 부담 후 갈아타기)를 계산해보면 김갭님 상황에 맞는 방향이 조금 더 명확해질 수 있을 것 같습니다. 지금 당장 결론을 내리기보다는 여러 가능성을 열어두고 준비해두시면 좋을 것 같아요. 이미 직접 투자 실행까지 하신 만큼 분명 좋은 경험치가 쌓이고 계신 과정이라고 생각합니다. 김갭님의 투자 여정 응원하겠습니다! 💪
김갭님 안녕하세요. 아직 27년 7월이 오지는 않았지만 현재 거주 중이신 임차인분께서 어느 시점에 갑자기 퇴거하겠다고 하실수도 있습니다. 그래서 지금 가격 기준으로 27년 7월이다라고 생각하시고 1) 실거주로 들어가는 방법과 2) 매도후 갈아타는 방법을 직접 검토해 보시면 어떨까요? 정확한 것은 알지 못하지만 몇번 해보다 보면 실제로 결정을 하셔야 할때 정확하고 빠르게 결정 하실 수 있으실꺼 같아요. 의미 있는 결정 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
김갭님 안녕하세요~ 27년 7월에 실거주로 들어가기 위해서 임차인의 보증금을 돌려드려야 하는데 지금 전세반환대출로 1억까지 밖에 나오지 않는 것으로 알고 있습니다. 그래서 1억을 제외한 금액을 다른 방법으로 구하셔야 입주가 가능할 것 같습니다. 실거주 요건을 채우지 않고 매도를 하면 양도세가 많이 나오기 때문에 그런 부분까지 계산해서 다음 플랜을 세우셔야 할 것 같아요. 투자를 하다 보면 항상 원하는 시점에 매도를 하거나 이렇게 하는 것이 쉽지가 않더라구요.. 그래서 장기적으로 보면서 대응하는 것이 필요하다고 생각합니다. 감사합니다.
