안녕하세요
저보다 먼저 부동산 투자의 길을 가보신 분들의 조언을 구하고 싶어 게시글 올려봅니다!
월부 강의를 토대로
25.7.25 조정대상지역 내 갭투자 1건을 진행했습니다
현재 전세 주고, 저도 전세대출 껴서 다른 곳 전세 거주 중입니다.
비거주 1주택자로 2년 보유 후 시세 차익 얻어 더 좋은 곳으로 갈아탈 계획이었습니다.
근데 규제 지역에서 양도세 줄이기 위해서는 2년 실거주 요건이 추가된걸로 알아서 고민이 생겼습니다.
27년 7월 현 세입자 전세 만기 시, 제가 실거주로 들어가는 방법과
실거주 요건이 충족되지 않은 상태에서 양도세를 부담하고 다른 곳으로 갈아타는 방법이 있을 것 같은데요!
물론 해당 시점에 어느 정도의 시세 차익이 생기는지는 모르기 때문에 정해줄 수는 없겠지만..!
선배님들은 이런 경우에 어떤 식으로 투자 계획을 세워나가셨는지 궁금합니다!!
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댓글
김갭님 안녕하세요~ 27년 7월에 실거주로 들어가기 위해서 임차인의 보증금을 돌려드려야 하는데 지금 전세반환대출로 1억까지 밖에 나오지 않는 것으로 알고 있습니다. 그래서 1억을 제외한 금액을 다른 방법으로 구하셔야 입주가 가능할 것 같습니다. 실거주 요건을 채우지 않고 매도를 하면 양도세가 많이 나오기 때문에 그런 부분까지 계산해서 다음 플랜을 세우셔야 할 것 같아요. 투자를 하다 보면 항상 원하는 시점에 매도를 하거나 이렇게 하는 것이 쉽지가 않더라구요.. 그래서 장기적으로 보면서 대응하는 것이 필요하다고 생각합니다. 감사합니다.
안녕하세요 김갭님 😊 투자를 해보신 분들이라면 한 번쯤 겪는 고민이라 그 마음 충분히 공감됩니다. 처음 계획했던 시나리오와 정책이나 조건이 달라지면 “내가 방향을 잘 잡은 걸까?” 고민이 깊어질 수 있죠. 이럴 때는 보통 세 가지 기준을 먼저 점검해보시면 도움이 됩니다. 첫 번째는 27년 만기 시 실제 입주가 가능한지 (전세보증금 반환 + 대출 포함한 자금 구조)이고요. 두 번째는 실거주 없이 매도할 때 발생하는 양도세와 향후 가격 상승 여지를 비교해보는 것, 세 번째는 이 자산이 단순 매도 대상인지, 아니면 갈아타기 전략 안에서 활용할 자산인지입니다. 이 세 가지를 기준으로 몇 가지 시나리오(실거주 / 보유 / 세금 부담 후 갈아타기)를 계산해보면 김갭님 상황에 맞는 방향이 조금 더 명확해질 수 있을 것 같습니다. 지금 당장 결론을 내리기보다는 여러 가능성을 열어두고 준비해두시면 좋을 것 같아요. 이미 직접 투자 실행까지 하신 만큼 분명 좋은 경험치가 쌓이고 계신 과정이라고 생각합니다. 김갭님의 투자 여정 응원하겠습니다! 💪
김갭님 안녕하세요. 2년 실거주의무를 채우기 위해서는 세입자분께 전세금을 돌려드리고 들어가야하는데 드림텔러님 말씀처럼 1억밖에 나오지 않습니다. 그리고 김갭님께서 추가로 문의주신 주담대가 생활안정대출이며 그게 전세퇴거 대출인데 이름이 달라서 좀 헷갈립니다. 결국 대출은 1억이 나옵니다. 주담대 목적상 집을 살때 일으키는 것이기에 매수후 3개월까지는 주담대라는 이름으로 나오고 그 이후는 주택구입목적외 대출로 분류되어 생활안정대출이라는 이름으로 1억이 나오는 거에요. 자금계획 재점검해보시고 양도세도 함께 계산해보시면서 편익과 비용 계산해보시는걸 추천드립니다
