안녕하세요.
나날이 더 많은 도움을 드리고 싶은 나알이입니다.
최근 뉴스에서는 다주택자 급매로 인해 집값이 주춤하고 있다는 이야기가 연일 나오고 있습니다.
실제로 강남구 일원 래미안 개포 루체하임 전용 59㎡가
이전 거래가인 31.4억보다 낮은 27억에 거래되기도 했습니다.
하지만 막상 내가 매수하고 싶은 단지의
네이버 부동산 매물을 보면 이런 생각이 들지 않나요?
“이건 강남처럼 비싼 동네 이야기 아닐까?”
내가 보고 있는 단지의 매물들은
여전히 비싸 보이고 뉴스에서 말하는 ‘급매’가
내가 보는 시장과는 조금 다른 이야기처럼 느껴지기도 합니다.
[아주경제]https://www.ajunews.com/view/20260309111356677
게다가 저렴한 세낀 매물은 입주가 2027년이니 향후 대출 받기 어렵고
입주 가능한 매물은 실거래가보다 1억 넘게 비싼 상황,
기대했던 가격과 괴리가 있는 걸 보면서
가격이 더 깎이길 바라거나
혹시 더 저렴한 매물이 나오지 않을지
계속 주저하게 되지 않나요?
그렇다면 어떤 기준으로 후회 없는 내 집 마련 매수를 해야 할까요?
오늘은 현장에서 실제로 보이는 매물 흐름과
매수자가 가져야 할 기준을 이야기해 보겠습니다.
끝까지 읽어주시길 바랍니다:)
1. 지금 시장에서 실제로 보이는 매물 흐름
현장에 가보면 입주 가능한 다주택자 매물이 많지는 않지만 꾸준히 나오고 있습니다.
세입자를 만기 보다 일찍 나가도록 협의해 공실로 만들거나
보유세 정책에 대한 우려로 이번 기회에 정리하려는 경우도 있습니다.
절대가가 30억 이상인 단지들은 최근 가격 조정을 겪는 모습이 두드러집니다.
토지거래허가 절차로 인해 거래가 바로 실거래가로 확인되지 않는 경우도 있지만
현장에 문의해 보면
최근 거래가보다 낮은 가격으로 거래가 이루어지는 사례들도 보입니다.
상급지 매물이 나오거나 가격 조정이 이루어지다 보니
다주택자가 아니더라도 갈아타기를 위해 매물을 내놓는 경우 생기고 있습니다.
이 흐름이 이어지면서 단지 내 30평대 매물이 나오고
같은 단지에서 평형을 넓히려는 매도와 같은 갈아타기 매물도 함께 나오고 있습니다.
중요한 점은 요즘 현장에서는
‘꼭 팔아야 하는 물건’이 나오고 있다는 것입니다.
다만 절대가가 높은 상급지 단지가 아니라면
대부분의 내 집 마련 단지에서는
이전 거래가보다 낮은 가격으로 매수하기는 쉽지 않습니다.
다주택자 매물이라 하더라도
매도자는 최근 거래된 가격보다 높게 받기를 기대하기 때문에
실제로 입주 가능한 매물은
나와 있는 시세보다 조금 저렴한 수준으로 형성되는 경우가 많습니다.
하지만 중요한 점은
꼭 매도해야 하는 매물이 나오고 있다는 것입니다.
그래서 가격이 계속 오르기보다는
잠시 주춤하며 기다려 주는 구간이 생겼고
그 사이에서 시세 대비 괜찮은 가격에 매수할 기회가 만들어지고 있습니다.
겉으로 보기에는 시세와 큰 차이가 없어 보여도
현장에서 이야기를 나눠 보면 가격 조율이 가능하기도 합니다.
다주택자이거나 갈아타기 등
매도인에게 팔아야 하는 이유가 분명하기 때문입니다.
또한 다주택자이라면 양도 중과세를 피하기 위해
5월 9일 이전에 계약이 이루어져야 하는 상황입니다.
그래서 현장에서는 4월 중순 전후로 약정서가 들어가야 한다고 생각합니다.
시장 참여자들도 이러한 상황을 알고 있기 때문에
지금 시장은 치솟던 가격이 잠시 멈춘 상태에서
우리가 고민하고 선택할 여지가 생긴 구간이라고 볼 수 있습니다.
2. 지금 매수자가 가져야 할 시선
부동산에 가 보면
“조금만 더 싸게 살 수 있지 않을까?”
하며 계속 기다리는 분들을 만나기도 합니다.
또는 1천만 원 조정해 주면 곧바로 매수하겠다며
부동산에서 기다리는 모습도 보았습니다.
하지만 우리가 가져야 할 기준과 시선은
누가 얼마나 더 싸게 사느냐가 아닙니다.
내가 살 수 있는 단지 중에서
가장 괜찮은 선택인지를 점검하는 것입니다.
주담대 한도 6억이 적용되는
15억 이하 단지 중 사람들이 선호하는 곳은
여전히 분위기가 뜨겁습니다.
지난 주말에는 서울 4급지 전용59 10억대 매물을 보는데
다섯 팀이 동시에 집을 보기도 했고
3급지 전용59 12억대 가격을 5천만원 조정해 주기로 하자
곧바로 매수자가 나타나 거래가 이루어지는 상황도 확인할 수 있었습니다.
비슷한 매물을 여러 사람이 함께 보고 있기 때문에
가격 조절이 쉽지 않을 수도 있다는 점을 이해해야 합니다.
그래서 기준이 없다면
좋은 매물이 나와도 바로 매수하기 어렵습니다.
이러한 현장 상황에 주변 분위기에 휩쓸려
가계약금을 넣은 뒤 “이 선택이 맞았을까?”
후회하지 않으려면
같은 가격대에서 비교할 수 있는 단지가 있어야 합니다.
내 예산으로 충분히 감당할 수 있는 단지라면
강남까지 1시간 내외로 도달 가능한 위치라면
땅의 가치가 있기 때문에 장기적인 관점에서
눈에 보이는 단점을 압도할 선호 요소가 있는지를 확인해 보세요.
비교하는 단지들 중
가장 선호 요소가 큰 단지를 선택해야 합니다.
환경이 아쉽다면
- 땅의 위치는 어떤지
- 상급지와 얼마나 가까운지
- 정시성이 있는 지하철 교통은 어떤지
- 주요 업무지구 접근성은 어떤지
확인해 보세요.
환경은 좋지만 교통이 불편하다면
그 불편함을 감수할 만큼 사람들이 좋아하는 곳인지도 살펴봐야 합니다.
예를 들어
- 사람들이 선호하는 뉴타운
- 아파트가 모여 있는 균질성
- 주변에서 이사를 오는 학군지
같은 요소들이 있는지 확인해 보는 것입니다.
그래도 비교가 어렵다면 한 가지를 확인해 보면 됩니다.
같은 위치에 사람들이 좋아하는 구축 단지의 가격이 어디까지 형성되어 있는지.
이를 통해 상품성이 부족한 단지라도
사람들이 이 땅의 가치를 어디까지 보고 선택하는지 이해할 수 있습니다.
내 집 마련에서 가장 중요한 것은
내가 감당할 수 있는 예산 안에서 사는 것
그리고 얼마에 샀는지가 아니라 어떤 가치를 샀는가입니다.
기회와 가치는 현장에 꾸준히 가보는 사람에게 먼저 보입니다.
마음이 든든한 내 집 마련을 하시기를
진심으로 응원합니다:)
