안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
불과 어제 나온 기사를 살펴보면 올해 1월 전국 오피스텔이 지난해보다 급증했다고 합니다.
국토교통부의 실거래가 분석 결과 3366건으로, 지난해 1월에 비해(2033건)에 비해 무려 65.6%가 늘었네요.
그 이유는 강화된 아파트 대출규제로 자금 조달이 어려운 매수자들이 상대적으로 진입이 쉬운 중대형 오피스텔을 선택했기 때문입니다.
그렇다면 이런 일이 이번 시장과 정부에서만 일어나는 특별한 일일까요? 과거 2021년 말 상승장 때 기사를 한 번 살펴보겠습니다.
보시는 바와 같이 지난 상승장도 똑같았습니다. 아파트 가격 급등에 따라 상대적으로 시세가 낮은 주거용 오피스텔의 거래량이 늘어났고, 정부의 규제나 세제 등을 피하기 위해 지방의 중소도시까지 프리미엄을 주고 구매할 정도였습니다.
겉으로만 보면 삐까뻔쩍한 신축 오피스텔, 대게 역 근처에 위치해 위치도 좋고 나쁘지 않아보입니다.
그렇다면 실제로 아파트의 대체제로 오피스텔을 선택하는 것이 옳은 선택이었을까요?
1. 오피스텔 진짜 괜찮을까요?
위 이미지는 대한민국에서 가장 좋은 땅인 강남구의 선릉역에 바로 옆에 위치한 287세대, 올해 8년차인 19년식 24평형 오피스텔의 그래프입니다.
만약, 여러분이 2021년 10월 상승장에 집을 매수하려고 했으나, 아파트의 가격이 너무 비싸서 대체제로 당시에는 2년차인 신축 오피스텔을 구매했다고 생각해봅시다. 당시엔 6.7억 정도로 매수가 가능했습니다.
그 결과는 보시는 바와 같이 매매가격은 오히려 6년 동안 떨어졌음을 알 수 있습니다. 오피스텔 치고 세대수가 그렇게 적거나, 연식이 오래되지 않았음에도 말이죠.
그렇다면 강남에서 더 멀고, 연식이 더 오래 되었더라도 아파트를 선택했다면 어땠을까요?
위의 사진은 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 동부 아파트의 그래프입니다.
역에서 좀 거리가 있고, 93년식의 오래된 아파트임에도 불구하고 현재는 과거 전고점보다 더 높게 상승한 것을 알 수 있습니다.
결국엔 6.7억이라는 같은 돈을 같은 시기 (21년 10월)에 어떤 선택을 하느냐에 따라 누구는 돈을 더 벌고, 누구는 오히려 손해를 볼 수 밖에 없었습니다.
그렇다면 왜 이런 일이 생기는 걸까요?
2. 부동산은 결국 수요입니다.
아파트와 오피스텔의 차이점을 한 번 살펴보겠습니다.
아파트
- 새로 짓기 어렵다. (재건축, 재개발 등의 시간 및 절차가 복잡하다.)
- 대안이 적다.
- 잘 팔린다. (20대부터 50대까지 수요의 폭이 넓다.)
- 시세차익형 투자를 지향한다. (장기보유)
오피스텔
- 새로 짓기 쉽다. (건축법 허들이 낮고, 짓는 속도가 빠름.)
- 대안이 많다. (빌라, 단독주택 등)
- 잘 안팔린다. (신혼부부 혹은 1인 가구의 수요가 높다.)
- 수익형 투자를 지향한다. (월세차익 등)
위의 이유로 오피스텔의 가격이 올라가기가 쉽지 않습니다.
결국은 어떤 재화가 더 많은 수요의 폭을 가졌냐, 더 많은 사람들이 살고 싶어하는가를 떠올려보는 것이 가장 중요합니다.
글을 마치며
요즘 가파르게 오른 아파트 값으로 인해 속상하시거나 다른 대안이 없는지 찾아보시는 분들이 많으리라 생각됩니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 비싼 가격으로 인해 속상해서 눈을 돌리는 것이 아니라, 다시 한 번 본질을 떠올려보시면 좋겠습니다.
사람들이 명품을 사는 이유는 그 '명품의 가치' 때문이지, 단순히 '할인이나 이벤트' 때문이 아닙니다.
할인을 많이 해준다고 가짜 시계를 사지 않듯, 부동산도 세제 혜택이나 신축의 화려한 외관을 보기 이전에 물건 자체의 가치를 먼저 봐야 합니다.
지금 이 순간, 여러분의 선택이 10년 후를 결정합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
