안녕하세요~!!!
성장하는 투자자를 넘어 잘 하는 투자자가 될
우주추쿠입니닷!!
어느새 3월도 중반부로 넘어가고
겨울학기 꽁꽁 언 1월 시작해서 벌써 봄이 된 느낌입니다.
두 번째 월부학교인데 또 투자적으로 큰 산을 하나 넘은 학기였습니다.
24년 1월 1호기 매수, 25년 9월 2호기 매수를 이어
투자 물건에 대한 매도를 처음 진행했습니다.
일부 손실을 감수하면서 매도를 결정하게 된 이유와 매도 과정을 복기해보면서
다음에 더 좋은 투자를 할 수 있도록 성장 경험으로 삼으려고 합니다.
아래 전체 과정을 세 파트로 나눠서 정리해보려고 합니다.
매도 판단
매도 과정
매도 결정
매도 판단
- 앞마당트래킹
- 투자코칭
- 임차인의 퇴거결정
- 월부학교 겨울학기 재이리튜터님과 함께 할 수 있었던 매도판단
- 앞마당 트래킹
25년 6월 2호기 계약을 마치고
‘이제 좀 천천히 해볼까?..’ 라는 마음도 잠시
2년 반 뒤에 확정된 1호기 지역의 리스크에 대해서 생각해보게 되었습니다.
1호기는 지방 중소도시로 2년 후 선호하는 생활권에 공급이 많은 지역입니다. 입주 물량만 보면 수요대비 엄청나게 많은 양이 아닌 것으로 보이지만 지도 위에 단지와 세대수, 시기를 올려보니 제 전세 만기 4년 차에 딱 겹치는 시기에 좋아하는 지역에 많은 양의 공급이 예정되어 있었습니다. 게다가 해당 지역 뿐만 아니라 생활권을 공유하는 인근 지역에도 추가적으로 입주 물량이 있었습니다.
25년 7월 지투를 들으면서 ‘센스있게쓰자’튜터님께 관련 질문을 드렸고 입주하는 생활권의 선호도가 높기 때문에 공급의 영향이 클 수 있다는 점, 3주택부터는 취득세 8%를 내고 투자를 이어나가야 한다는 점을 듣고 매도 방향도 함께 고려해 보았습니다.
잘한 점: 1호기 투자 후 놓지 않고 꾸준히 트래킹하고 임보 쓸 때 지도 위에 입주단지, 세대수 올려서 사람들이 좋아하는 곳의 공급인지, 향후 어느정도 영향이 있을지 판단해 본 점.
2. 투자코칭
공급에 대한 리스크가 크다는 건 알았지만, 현재 임차인이 거주하고 있고 계속되는 입주로 매매가가 아직 손실 구간이었기 때문에 조급하게 매도 결정하는 것을 혼자 판단하기 어려웠습니다. 그래서 윗단에서 시장을 바라보고 계시는 멘토님께 조언을 구하고 싶어 투자코칭을 신청하게 되었습니다.
투자코칭은 ‘마스터멘토님’과 진행했는데 제가 우려했던 부분에 대해서 멘토님도 충분히 공감하고 계셨습니다.
다만
1) 현재 1호기 지역에서 제 1호기 정도의 선호도를 가진 단지에 대한 매수세가 없어 매도에 어려움이 크다는 점
2) 임차인에게 이사비 등 비용을 주고 매도하면서 드는 비용이 생각보다 크고 잔금도 고려해야 할 수 있다는 점
3) 손해를 보고 매도할 경우 회수되는 투자금과 현재 종자돈을 합쳐서 훨씬 좋은 단지로 갈아타기 어려워 보이는 점
4) 다른 지역으로 갈아타더라도 또 예상 못한 어려움이 있을 수 있는 점
5) 갱신을 사용하도록 한 후 종자돈 규모를 더 키워서 다음 입주 전에 매도 기회를 볼 수 있는 점
등을 말씀해 주시면서 보유하는 쪽으로 가이드를 주셨고
멘토님 말씀을 듣고 임차인이 갱신을 쓴 후에 26년 입주가 없는 틈을 타 전세 부족으로 인해 매매가가 조금이라도 회복해 준다면 그때 매도 기회를 노려봐야겠다고 생각했습니다.
잘한 점: 투자코칭을 통해 멘토님의 시장 전반적인 상황과 내 포트폴리오를 고려한 의견을 듣고 판단한 점.
3. 임차인의 퇴거 결정
멘토님의 가이드를 듣고 보유 판단을 해서 임차인에게 갱신 여부를 물었고, 많은 일이 있었지만 결론적으로는 임차인이 퇴거 결정을 하시게 됩니다.
임차인의 퇴거 결정에 따라 제가 기존에 생각했던 우선 갱신한 후 4년차 만기가 되기 전 이사비 등을 지원해주면서 퇴거 요청을 하는 방향이 어렵게 되었습니다. 제 다음 선택지는 전세를 새로 맞춰서 만기 때 문제 없이 보증금을 돌려드리는 것이었고 전세 매물을 부동산에 내 놓게 됩니다.
잘한 점: 임차인 퇴거 결정 후 부동산에 빠르게 전세 물건 내놓은 점
4. 월부학교 겨울학기 매도 판단
임차인의 갱신여부에 대해 조율을 하고 있을 때 월부 겨울학기 과정이 시작되었고, 우리의 재이리튜터님♡과 1호기의 방향성에 대해서 이야기 해볼 수 있었습니다.
마스터멘토님과 투코를 통해 보유를 결정할 당시와 달라진 상황(임차인의 퇴거 결정)과 달라진 종자돈 규모(기존 7천에서 1억으로)에 따라 튜터님께서는 매도 후 갈아탈 수 있는 더 좋은 단지를 찾아보는 시도를 해볼 것을 가이드 주셨습니다.
매도 판단의 기준
- 수익이 났을 때
- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크를 감당할 수 없을 때
위 매도 판단의 기준에 따라 갈아탈 단지들 전수조사를 진행하고 있을 때, 임차를 내 놓았던 부동산에서 전세계약을 하겠다는 손님이 나타났습니다. 매물임장을 아직 하지 않았기에 갈아타기에 대한 확신이 없었고 지금 전세 계약을 할지, 금요일 매물을 보고 와서 판단할지 결정을 해야 했습니다.
마음 한켠에서는 얼른 전세 계약을 마치고 편해지고 싶었고, 한켠에서는 2년 뒤 있을 리스크 + 더좋은 자산으로 갈아탈 기회를 놓치는 것이 고민되었습니다.
“어떻게 하는 게 후회가 덜할 것 같아요?”
- 재이리 튜터님
어떤 선택도 정답이 될 수는 없기에 튜터님께서는 후회가 덜 남는 쪽으로 선택할 수 있도록 말씀해주셨습니다.
저는 편익과 비용을 적어보았고 내가 매도를 고려했던 이유, 금요일까지 기다려도 임차인이 기다려줄 수 있다는 점, 지역에 전세가 많지 않아 다른 사람을 구한다고 해도 무리 없이 맞출 수 있다는 생각으로 갈아탈 물건을 본 후 결정하기로 했습니다.
현 시점에 매도 후에 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지를 파악하기 위해 아래 순서에 따라 갈아탈 수 있는 단지 후보를 확보 했습니다.
- 1억으로 갈아탈 수 있는 6억~4억 대 단지 전수 조사
- 저평가 및 시장 상황에 따른 후보군 선정
- 전임을 통한 단지 별 투자 우선순위 확보
- 매물 임장
매물 임장 후 튜터님과 이야기 하면서 더 좋은 단지라는 확신을 가지고 최종적으로 매도하는 쪽으로 결정을 내리게 되었습니다.
잘한 점: 적극적으로 매수할 후보를 찾고 매물 임장까지 한 후 튜터님과 방향성에 대해서 이야기 해본 점.
튜터님이 말씀해주신 대로 후회가 덜 남는 쪽으로 선택하기 위해 충분히 고민한 점.
매도 과정에 대해서는 다음 편에서 들려드리겠습니다^^
