관련 강의
[선착순99명] 내집마련 실전반 - 내집마련 실전 노하우부터 튜터링까지!
양파링, 월부멘토, 용용맘맘맘, 권유디
안녕하세요.
26년 갈아타기를 이룰 애밀리87입니다!!
양파링님 1강 강의를 통해 제가 1호기를 사면서 그리고 복기하면서 ‘왜 그랬을까? 한 2천은 조정할 수 있었을텐데.' 하고 아쉬워했던 협상에 대해 배울 수 있었습니다.
1호기를 사고 1년 4개월이 지난 이 시점.. 복기해보면
'24년 9월 경 약간의 매수 심리가 불면서 제가 관심있게 보던 단지도 매수자가 있었던 것 같습니다.
다만, 마지막 실거래가 거의 3월? 이었던 걸로 보면.. 그 전까지는 매수자가 없었구요.
저 역시 0호기 매도 후 매물 보던 중 갑자기 나타난 급매 물건! (급매 물건은 맞는가?)
당시 동일 문건 호가대비 약 5천 이상 싸서 제가 약간 눈이 돌아가서
약간의 리스크를 지고도 매수했던 것 같습니다.
세입자가 물건 보여줄 상황이 안되는데, 부동산은 계속 전화가 오고
어떡하지? (당시에는 매물코칭도 막혀있었을 때..)
고민하다 -1000원 금액으로 매수를 했는데…
잔금칠 때, 부동산 사장님이 중개수수료를 50만원이나 선뜻 먼저 깎아주는 것을 보며
“아.. 다른 집들이 상대적으로 싸게 팔렸나보네.” 란 생각이 들었던 단지입니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
제가 거래한 이후로 실거래가 빵빵빵 찍히며
저는 분명 급매로 샀는데
저와 동일 금액으로 실거래가 5-6개 찍히는 것을 보며..
내가 상대적으로 비싸게 샀구나. 깨달았습니다. (물론, 절대가는 싸게 산건 맞아요… )
지금 보니,
기본 상태에 , 근저당도 3개나 있고 , 전세도 맞춘지 얼마 안되고 , 전세금도 낮게 맞춰서 있는 물건이라.
나 말고는 투자자도 실거주자도 선뜻 매수하기 어려운 물건있는데!!!
기본 수리이니 -3천은 던져봤어야 하는데
초보 투자자 겸 집을 2번째로 사본 부린이는
떨리고 중개사님의 압박 전화에… -1천 밖에 못한게 아쉬움이 남습니다!!!!!!
실제적이고 현실적인 부동산 협상하는 방법
상 태 , 상 황, 가 격, 중 개 , 시 장
- 상태 : 기본수리 여부, 샷시 수리 여부 , 곰팡이, 타일 깨짐 등으로 협상 시도 가능
동 층 향으로 협상 시도 !
그래도 누수는 안된다. 누수는 다음 집으로 넘어가라는 신호다.
- 상황 : 매도인 상황을 체크해라!
돈인지, 시간인지 , 감정적인 이슈가 있는 물건인지 파악하고 내가 제공할 수 있는 편의를 거래 조건으로 던져보자 (보통 세낀 물건이 싸다. ) 현재 나는 비과세 물건 또는 임대사업자 자동말소 물건을 노려볼 만하다.
- 8년 임대사업자 자동말소 물건
- '26년 부터 본격 시작, 말소 후에는 종부세 합산 배제 종료로 보유세 급증 + 양도세 혜택 소멸 우려 등
- '26년 서울 약 2.2만 가구 있음, 임대인 입장에서는 혜택이 있을 때 팔아야한다. (비과세는 말소 후 5년)
임대주택 혜택 및 종료로 인한 기회!
1. 거주주택 비과세 (가장 큰 혜택!)
임대사업자가 본인이 살고 있는 집(거주주택)을 팔 때, 임대 중인 주택들은 없는 것으로 쳐서 살고 있는 집 한 채만 있는 것처럼 비과세를 해주는 혜택이야.
- 자동말소 후: 말소된 날로부터 5년 이내에 살고 있는 집을 팔면 이 비과세 혜택을 그대로 유지해 줘. (갈아타기 준비 중인 네게 아주 중요한 포인트일 수 있어!)
2. 양도소득세 중과 배제
다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔면 원래 세금을 훨씬 많이 내야 하잖아? 하지만 임대주택으로 등록된 집은 팔 때 일반 세율을 적용해 줬어.
- 자동말소 후: 자동말소된 주택은 언제 팔더라도 중과세를 하지 않아. 기간 제한 없이 일반 세율로 팔 수 있다는 게 큰 장점이지.
3. 장기보유특별공제(장특공) 특례 (50~70%)
오래 보유할수록 세금을 깎아주는 장기보유특별공제를 아주 파격적으로 해줬어. 8년 임대 시 50%, 10억 임대 시 **70%**나 깎아줬지.
- 자동말소 후: 자동말소로 인해 10년을 못 채웠더라도, 말소 시점까지의 기간에 대해서는 50% 공제를 적용해 주는 등 구제책이 있어. (다만 아파트냐 빌라냐에 따라 세부 내용이 조금 달라.)
4. 종부세 합산 배제
임대하는 동안에는 그 주택의 가액을 본인의 총 재산(종부세 대상)에서 빼줬어. 덕분에 종부세 폭탄을 피할 수 있었지.
- 주의점: 자동말소되는 순간부터는 더 이상 임대주택이 아니기 때문에, 그해부터 바로 종부세 합산 대상에 포함돼. 그래서 세금 부담 때문에 말소 직후에 집을 파는 사람들이 많아지는 거야.
- 가격 : 매도자가 수익이 큰가? 확인 … 여기에 따라 조정 여지가 있겠지.
미리 목표매수가를 설정해놓기!
우선 물건을 파악하고 → 시장을 파악하고 → 가격을 설정하자
1.물건 파악 : 선호동, 동층향에 따른 가격 차이 체크! , 호가, 최근 실거래가, 전고 체크 , 현재 계약진행중인 가격 체크해서 물건 가격이 어떤지 체크체크 (+ 상태 등을 봐야겠지)
2. 시장파악 : 거래량과 매물수가 중요하다. 거래량이 많은 지역에서는.. 음.. 경쟁자가 많다는 뜻 가격 조정 쉽지 않다.
3. 가격설정 : 목표 매수 구간 설정
최근 실거래 ~ 호가를 보고 + 시장 파악 결과에 따라 조정
거래 활발 + 매물 적음 = 호가 근처
거래 감소 + 매물 증가 = 실거래 근처
- 중개 : 나에게 맞는 사장님 만나기! - 정확하게 물건 장단점을 말해주고 깔끔한 일처리자 찾아야한다.
시장 : 시장의 분위기를 파악해라. 지역에 따라 단지에 따라 다르다.
- 매도자 우위인지 , 매수자 우위인지에 따라 협상 여지가 다르다. 당연한 것 아닌가
- 현재 내가 노리는 2,3급지는 15억 이하 시장은 실수요가 탄탄하게 받쳐주며 생각보다 단단, 그래도 물건이 많아진 덕분에 매물들의 호가는 크게 상승하지 않고 주춤하다.
tip > 튜터님 조장님 꿀정보
대출정책으로 15억 미만의 집들은 15억대로 올라오고 15억-20억대 매물들은 주춤하고 있음.
좋아! 가즈아! 가격 조정이 어렵다면 조건 조정이라도 하자!
마지막 체크포인트 : 협상한 내용이 있다면 서면으로 남겨야한다!
PART 2. 현실적인 계약 후 발생할 수 있는 변수 대비하기
세금 이슈!
저는 0호기 매도 이후에 왜 인지는 모르겠지만 조금조달 관련 소명서를 제출하라는 등기를 받고
서류를 제출해본 1인 입니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ
집을 사고 파는데 이런게 있는지도 몰랐지만,
당시에 얼마나 떨이고 스트레스를 받았는지 몰라요.
양파링님이 강의에서 압박감이 크다라고 했는데 십분 공감합니다.!!!!
내 상황에서 딱 2가지 채기기
나는 공동명의를 할 예정이니
갈아타기 3개월 전에 남편 , 나의 깨끗한 통장 만들기 (한도제한 걸릴 수 있으니 미리 만들기)
둘째 1호기 매도 시, 50%씩 각 통장에 넣기!!!!
중요중요 !!
할 수 있다!!!!
