안녕하세요.
부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.
최근 정비사업 쪽에서 꽤 중요한 변화가 하나 있습니다.
바로
‘재개발·재건축 조합 설립 동의율 완화’ 입니다.
기존에는 보통
‘조합 설립 = 토지등소유자 75% 동의’가 기본이었는데
최근 정책 방향은 70% 수준까지 완화쪽으로 움직이고 있습니다.
숫자만 보면 “5% 줄어든 거 아닌가?” 싶지만,
정비사업에서는 이 5%가 사업 기간 몇 년을 좌우하기도 합니다.
그래서 오늘은
- 동의율 완화가 왜 중요한지
- 실제로 사업 속도가 빨라질 수 있는지
- 투자 시 주의할 포인트
이 세 가지를 정리해 보겠습니다.
1️⃣ 정비사업에서 가장 어려운 단계는 “조합 설립”
재개발·재건축 사업은 보통 이런 흐름으로 진행됩니다.
- 정비구역 지정
- 추진위원회
- 조합 설립
- 사업시행인가
- 관리처분
- 착공
이 중에서
가장 오래 걸리는 단계가 조합 설립입니다.
이유는 간단합니다. 바로 동의율 때문입니다.
예를 들어
100명의 소유자가 있는 구역이라면
- 기존 : 75명 동의
- 완화 : 70명 동의
겉보기엔 5명 차이지만
실제 현장에서는 이 마지막 5명이 몇 년을 잡아먹습니다.
왜냐하면 이 구간에서는
- 투자자
- 반대 주민
- 이해관계 충돌
등 다야한 문제가 복잡하게 섞이기 때문입니다.
2️⃣ “마지막 5%”가 왜 그렇게 어렵냐
정비사업 현장에서
동의율이
- 50%
- 60%
까지 가는 건 생각보다 빠릅니다.
문제는 70% 이후 구간입니다.
이때 등장하는 것이 대표적인 반대 유형중 하나인,
① 보상 더 받으려는 경우
“동의해 줄 테니 돈 더 달라”
이런 협상형 반대입니다.
특히, 이런 생각을 가진 일부가 모이면, 아주 강력한 집단이 되어 그들의 요구를 들어주지 않으면 쉽게 깨지지 않죠.
② 사업 자체 반대
특히 오래 거주한 고령 소유자들이 많습니다.
- 이주 부담
- 분담금 부담
때문입니다.
간혹, 그냥 이 상태가 좋다며 아무것도 바꾸고 싶지 않아하시는 분들도 계십니다.
③ 투자자 vs 실거주 갈등
투자자는 사업 속도를 원하고 실거주자는 불확실성을 싫어합니다.
그래서 동의율 70~75% 구간이 가장 오래 걸립니다.
이 때문에 동의율 5% 완화는 사업 기간을 몇 년 단축할 수도 있습니다.
3️⃣ 정부가 “속도전”에 들어간 이유
최근 정책 방향을 보면 정비사업은 분명히
‘속도 중심’ 으로 바뀌고 있습니다.
대표적인 정책이 몇 가지 있습니다.
① 조합 설립 동의율 완화
정비사업 진입 장벽을 낮추는 조치입니다.
② 통합 심의 확대
기존에는
- 건축심의
- 교통심의
- 환경심의
이걸 각각 따로 받았습니다.
이 과정에서 1~2년씩 날아가는 경우가 많았습니다.
그래서 최근에는 통합 심의 제도로 심사 기간을 줄이고 있습니다.
③ 소규모 정비사업 활성화
대표적으로
- 소규모 재건축
- 가로주택정비사업
이 있습니다.
이 사업들은
- 구역 지정 절차 단순
- 사업 규모 작음
때문에 사업 속도가 빠른 편입니다.
그래서 최근 투자자들이 많이 보는 영역이기도 합니다.
4️⃣ 그런데 속도 빨라진다고 무조건 좋은 건 아닙니다
정비사업 투자를 하다 보면 이런 말을 많이 듣습니다.
“이 구역 이제 곧 조합 설립됩니다.”
하지만 실제로는 몇 년씩 정체되는 경우도 많습니다.
그래서 투자할 때는 다음 세 가지를 꼭 확인해야 합니다.
5️⃣ 정비사업 투자 체크포인트
① 실제 동의율
공식 동의율이 아니라 실제 확보된 동의율을 확인해야 합니다.
예를 들어
- 동의율 60% → 아직 멀었습니다
- 동의율 68% → 거의 끝 구간입니다
이 차이가 큽니다.
② 반대 세력 존재 여부
특히 다음 상황이면 사업이 오래 끌립니다.
- 종교시설
- 상가 집단
- 대형 토지 소유자
이들이 반대하면 동의율 확보가 매우 어려워집니다.
③ 사업 방식
정비사업은 방식마다 속도가 다릅니다.
대략적인 속도 순서는
가로주택정비사업 → 소규모 재건축 → 재건축 → 재개발순입니다.
특히
가로주택정비사업은 5~7년 안에 끝나는 사례도 있습니다.
일반 재개발은 10년 이상도 걸리는 경우도 흔하게 찾아볼 수 있죠.
현재 이 법안은 발의만 된 상황이므로, 법이 개정될지는 알 수 없는 상황입니다.
