안녕하세요~!!!
성장하는 투자자를 넘어 잘 하는 투자자가 될
우주추쿠입니닷!!
어제 쓴 매도 판단 편에 이어 오늘은 매도 과정과 매도 결정에 대한 내용을 정리해 보려고 합니다.
매도 판단
매도 과정
매도 결정
매도 과정
- 매도가 설정
- 임차인 집보여주기 협조 요청
- 매물 내놓기
- 매물 여러 부동산에 뿌리는 게 좋을까?
- 매도vs전세 재판단
- 잔금 준비
매도가 설정
부동산에 매물을 내놓기 위해서는 우선 내 매물을 얼마에 내놓을 것인지 정해야 합니다.
1) 생활권 내 / 주변 생활권 비슷한 선호도, 상위 선호도, 하위선호도 단지의 매매 가격/매매 개수 확인
2) 전임을 통한 매수 시장 분위기 확인
3) 네고를 고려한 광고 금액 결정
선호도가 높은 단지, 낮은 단지들과 비교하면서 선호단지보다는 낮은 매매가로, 선호도가 낮은 단지들보다는 높은 매매가로 적정 가격대를 파악했습니다.
제 경우에는 생활권 내에 선호도가 비슷한 단지들이 있었기 때문에 그 단지들의 매물들을 기준으로 내 매물의 가격, 상태, 상황을 비교해보았습니다.
투넘버 매수자로 전화를 해서 상태, 상황, 가격협상가능여부 등을 기록하며 내 매물의 순위가 어느정도 위치인지 파악하고 적정 호가를 최종적으로 결정했습니다.
2. 임차인 집 보여주기 협조 요청
임차인 분은 출퇴근하시는 분이 아니라 집에서 재택하시는 분이라 집 보여주시기에 좋은 상황이었습니다. 조금 더 적극적으로 보여주실 수 있도록 기프티콘을 보내드리고, 부동산에 임차인 분 번호 공유에 대한 동의를 받았습니다.
1) 부동산에 매물 내놓기 전 집 잘 보여주시도록 기프티콘 등 선물 드리기
2) 부동산에서 손님이 있을 때 임차인분과 바로 연락하실 수 있도록 부동산에 연락처 공유에 대한 동의 받기
저의 경우 다행히 임차인분께서 집도 깨끗하게 써주시고 집 보여주기도 적극적으로 해주셨습니다.
3. 매물 내놓기(1월19일)
처음 매물을 내놓은 시점은 1월 19일이었고, 일단 시장 반응을 보기 위해 단지 내 부동산 3곳과 전임 때 굉장히 적극적이셨던 옆 생활권 부동산 1곳에 매물을 내놓습니다.
매도 희망가는 x.x억이었고, 조정을 생각해서 500만원 높은 금액으로 광고를 요청드렸습니다.
광고 게시 후 3~4일에 한 번 꼴로 4개의 부동산에 전화를 하면서 진행 상황을 트래킹했습니다. 시장이 차가운 만큼 보러오는 손님이 거의 없었고, 가끔 보는 손님들도 시장에 연식이 좋은 매물이 워낙 매물이 많아 선택지가 다양하다보니 구축으로 넘어가는 연차의 제 물건에 대해 시큰둥한 반응이셨습니다.
너무 매수 문의가 없다보니, 제 물건의 가격이 적정한지, 제 물건에 대해서 브리핑을 해주시는지 확인하기 위해 우리 나리즈 여러분들에게 전임 부탁을 드렸습니다~! 너무 감사하게도 나리즈 분들께서 전임을 통해서 제 물건의 가격, 상태, 브리핑여부를 확인해 주셨고, 제 물건의 가격은 적당하면서 상태도 괜찮은 걸로 브리핑 해주시는 것을 알 수 있었고 기다리면 나가겠지.. 내가 할 수 있는 게 없는데.. 생각하며 더 기다리는 선택을 하게 됩니다.
얼마 후..
1월29일 튜터님으로 부터 톡을 받게 됩니다.
"추쿠님 매도 되었나요?
추쿠님 행동이 매도가 급해보이지 않아요."
튜터님으로부터 뼈맞는 소리를 들으며 적극적으로 행동하고 있지 않은 저를 발견합니다ㅠ
(정신 안 차리냐…)
튜터님의 말씀을 듣고 내가 왜 적극적으로 행동하지 못하고 있을까 생각해봤을 때,
1. 시장 분위기가 매수세가 없는데 많이 뿌린다고 될까?
2. 날짜도 고정되어 버렸는데 결국엔 잔금인가?
3. 매도가를 어디까지 내려야 하는 걸까?
임차인이 날짜도 고정해버리고 만기까지 시간이 얼마 남지 않은 상황에서 매수 문의도 거의 없으니 점점 행동이 소극적으로 바뀌어 갔던 것 같습니다. 저는 고민되는 내용을 튜터님께 솔직하게 말씀 드렸고 피드백을 받을 수 있었습니다!
“추쿠님 매수세가 없다라고 느끼면 더 적극적으로 내가 할 수 있는 방법은 다 해봐야 하지 않을까요?”
“날짜가 고정되어 있다고 못 파는 거 아닙니다. 매수자가 조율가능하신 분이면 괜찮아요 ”
“가만히 있으면 아무도 사러 안 옵니다ㅎㅎ 내 물건 살 사람 내가 모셔온다 라는 생각으로 할 수 있는 방법은 다 해보세요 ”
ㅠㅠㅠㅠ 튜터님 감사합니다.
저는 머리 속에서 이러니까 안 될거야, 저러니까 안 될거야 부정적인 생각으로 가득 차 있었습니다.
반대로 튜터님께서는 이러면 될 수 있고 저렇게 하면 될 수 있어. 무조건 할 수 있어! 라는 생각으로 저에게 말씀해 주셨습니다.
4. 매물 뿌리기(1월30일)
가격도, 상태도, 브리핑도 문제 없이 해주신다면 노출 빈도를 높이는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다. 사실 2년 전 전세 뺄 때도 180곳 정도 문자를 돌리고, 부동산을 찾아다니면서 제 물건을 홍보했던 기억이 있는데요. 어떤 부사님들은 이런 말씀을 하십니다.
“ 이렇게 이 부동산, 저 부동산 다 뿌리면 하자 있는 물건인줄 알고 매수자가 안 사요~ ”
사실은 이 이유로 문자 뿌리기를 미뤄왔던 이유도 있습니다. 하지만 매수세가 없는 시장에서는 내 물건을 최대한 많이 노출시키는 방법이 최선이면서 가장 효율적인 방법이었습니다. 단체 문자 뿌릴 문구와 잔금 맞춰서 전세 빼주실 경우 수수료를 더 드리는 제안도 같이 드렸습니다.
집을 너무 예쁘게 사용해주시는 임차인분께 양해를 구하고 집 사진 몇 장을 적극적인 부동산 소장님들께 보내드렸습니다.
문자 뿌릴 때는 루시퍼홍님께서 만들어주신 부동산 순식간에 따기 프로그램을 이용해서 번호를 따고
아크로님의 광고문자로 뿌리기 or 게리롱튜터님의 문자 돌리기 양식을 이용하면 빠르고 쉽게 뿌릴 수 있습니다!
[루시퍼홍] 17탄 네이버 부동산 중개소 다운로드(25-05-16 업데이트)
https://cafe.naver.com/wecando7/11356083
[아크로3] 1번의 클릭으로 1,000명의 사장님께 물건 내놓는 방법(전세 빼기, 매도)
https://weolbu.com/s/LoISIap5ug
[게리롱] 3분 만에 부동산 200군데에 문자돌리는 법(전세빼기용 부동산리스트 양식 공유)
https://cafe.naver.com/wecando7/2016347
5. 매도 vs 전세 재판단(2월23일)
문자를 뿌리고, 부동산 트래킹을 하면서 한 달이라는 시간이 지났습니다. 여전히 매수 문의가 너무 없자 초조하고 불안한 마음과 함께 이제 잔금이 한 달 정도밖에 안 남은 시점이라 잔금은 거의 확정이었습니다. 잔금을 한다면 매달 이자비용이 나가고 또 금액을 어느정도까지 네고를 해줘야 매도 될지도 모르는 상황이라 막막한 기분이 들었습니다.
특히 어려웠던 건,
우리 가족의 대표로써 나는 돈을 벌기 위해서 투자를 시작했는데 한푼한푼 모은 소중한 우리 가족의 자산을 나의 잘못으로 잃게 된다는 게 가장 견디기가 힘들었습니다. 그래서 튜터님께 전세와 매매를 동시에 진행해서 빠르게 빠지는 쪽으로 결정을 해야 할 지와 함께 제가 마음적으로 어려워 하는 부분까지 말씀 드렸습니다.
튜터님께서 제가 마음적으로 어려워하고 있는 부분을 공감해 주셨고
둘 다 돈을 잃는 최악의 선택은 아니며, 편익과 비용을 따져보고 결정할 수 있도록 가이드 주셨습니다.
1. A지역의 a물건을 2~4년 들고 간 후에 이후 회수되는 투자금이 얼마가 될 지
2. 매도 후 갈아탔을 때 2~4년 후 회수 투자금이 얼마가 될지
+ 만약 4월초에 잔금 치게 될 경우 월이자(한 달이 덜 될 수도, 아예 안 들 수도, 더 걸리 수도) 도 함께 생각해보세요
튜터님의 말씀을 듣고
지금 당장이 눈앞의 상황이 아니라 2년~4년 뒤 내 앞에 펼쳐질 상황에 대해서 생각해보았습니다.
내가 매도를 결정한 이유와 매도, 보유 결정에 대한 편익과 비용에 대해서도 다시 정리해 보았습니다.
차분하게 정리하고 나니 매도 쪽을 선택하는 것이 내 투자에 있어 비용보다 편익이 훨씬 크다는 생각이 들었고 더 적극적으로 매도를 위한 행동들을 해 나갔습니다.
6. 잔금준비(2월27일)
전세 반환 날짜도 고정되었고, 만기가 한 달 정도 남은 시점이라 전세금 반환을 위한 대출을 신청해야 했습니다. 미리 부동산을 통해서 잔금이 가능한지 확인해 두었고, 상환수수료와 금리가 낮은 은행을 파악해 두어서 큰 무리 없이 대출신청을 마칠 수 있었습니다.
잔금을 친다는 것이 투자자로서 좋은 일은 아니기 때문에 마음이 좋지 않았는데, 튜터님께서는 잔금은 대응의 한 방법이고, 잔금이 안 되는 것이 리스크라는 말씀을 해주셨습니다.
잔금 준비를 하면서 느낀 점은 1호기는 절대가가 크지 않은 지방 물건이었기에 잔금이 가능했지만 만약 잔금이 안되는 물건이었다면 어땠을까? 라는 생각을 해보았습니다.
1) 잔금이 안 되는 물건이라면 매수부터 굉장히 신중해야 함. 싸게라도 매도하거나 전세가를 낮추면 바로 나갈 수 있을 정도의 분명한 선호도를 가진 물건일 때 매수당시 잔금리스크 헷지하고 투자 가능함.
2) 특약 사항에 “퇴거 일자는 다음 임차인과 협의하여 결정한다” 반드시 넣고 임차인이 일방적으로 퇴거 날짜 고정하지 않도록 해야 함.
3) 평소 임차인과 좋은 관계 유지하며 퇴거 시점 집을 잘 보여줄 수 있도록 해야 함.
매도 결정에 대한 내용은 다음 편에 다루겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다^^
