✅아파트명
장위 꿈의숲 아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성북구 : B, 종사자 수: 111,005명
2. 교통
강남(버스, 지하철) : 54분, 1시간 12분
시청역(버스, 지하철) : 44분, 48분
여의도역(버스 + 지하철) : 52분
현재 동북선이 개통하지 않아 지하철이 위치에 비해 되게 애매한 지역이라 버스도 같이 표시, 자가용이 있는 사람이 많을 거 같으며 동북선이 그래도 들어오면 지하철 교통은 많이 개선 될 것으로 보임.
3. 학군
남대문중 57% 장위중 74%
뉴타운이라서 더더욱 학군지표로는 밀린다.
그래도 나름 꽤 거리는 있지만 장위중이 특목고 진학률은 꽤 나오는 편이다.
4. 환경
같은 지역구는 아니지만 월계동 쪽에 이마트가 하나 있다.
뉴타운인지라 균질한 환경 측면에서는 좋으나 편의시설은 아직 형성 전이라 부족한 편이다.
5. 공급
성북구만 보자면 27년도에 적정물량이 공급되는 것 처럼 보이지만, 주변 구(노원, 동대문)를 더해보면, 작년에 동대문 이문,휘경 쪽에 공급이 많았지만 앞으로 3년간은 턱없이 부족함을 볼 수 있으며, 서울로 한정한다면 더 심각해진다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
수익률은 좋지만 투자금은 많이 들어갔던 아파트이다.
그리고 최근 전세가와 실거래가의 차이가 커서 갱신권 때문인지는 한 번 더 파악이 필요하다.
실거주의 경우 6억 대출을 받을 경우 수익률이 더 나온다. 다만, KB시세는 따로 확인해보지 않아 더 확인이 필요하다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
전고점을 이미 넘었고 단기간 급등에 따른 부담이 있을 수 있다. 하지만 전세가가 따라 올라주고 있어, 저평가까지는 아니더라도 어느정도 적절한 평가로 보인다.
2) 환금성
수도권의 신축 뉴타운 아파트로 커뮤니티 시설도 잘되어 있어 환금성은 뛰어난 편이다.
3) 수익률
투자금으로 인해 수익률이 약간 아쉽긴 하지만 3년간 98%로 높은 수익률을 보여줬다.
4) 원금보존
현재 높아진 전세가 기준으로 전세가율이 60%를 넘어 어느정도 원금 보존이 어느정도 된다고 할 수 있다. 하지만 단기간 급등으로 유의할 필요는 있어보인다.
5) 리스크 대비
공급 리스크가 없어 역전세는 크게 걱정하지 않아도 될듯 하나 매매가 전세가 모두 급격하게 오른 감이 있어서 어느정도의 대비는 필요하다.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시점에서는 실거주라면 검토해볼만하나 투자처로는 같은 투자금으로 더 좋은 투자처가 있을 것으로 보여 보류다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 장위 뉴타운에서 멀세권 아파트들은 동북선 개통이 되었을 때 생기는 지하철 접근성을 조금 더 면밀히 분석해봐야겠다.
