[우가행] #28 시장을 이기는 부동산 투자원칙 독서후기

책 제목 : 시장을 이기는 부동산 투자원칙 

저자 및 출판사 : 김제경, (주)알에이치코리아

읽은 날짜 : 2026. 3. 15.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #양극화  #공급감소  #투자시

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 8점)

✅본 것

제1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

(p.26~27) 서울 및 수도권은 인구감소의 영향권에서 벗어난 지역임. 이외 충북 세종, 경북 울산, 전북 전주 등 양질의 일자리가 보장되는 지역은 인구가 줄어드는 추세애도 사람이 모임. 대한민국 제2의 도시라고 부르는 부산의 경우 청년인구가 점차 줄어들고 있습니다. 그 이유는 일자리가 없기 때문입니다.

(p.45) 투자에 있어서 무엇보다 ‘손해를 보지 않는 것’ 이 중요합니다. 부동산 투자로 돈을 버는 것도 중요하지만 잃지 않기 위해서라면 장단점을 모두 인지하고 리스크를 최대한 제거하면서 투자를 해야 합니다. 현명한 투자자라면 인구수 감소, 지방 소멸의 시대, 서울 및 수도권 집중화 현상을 ‘옳고 그름’ 의 잣대로 보기보다 그럼에도 살아남는 지역이 어디인지를 주목해 ‘잃지 않는 투자’에 베팅하길 바랍니다.

(p.86~87) 2026년 이후 공급감소 이슈는 박원순 전 서울시장 재임 시절 9년간 신규 재개발, 재건축 승인은 커녕 사업도 지연시키고, 해제할 때부터 이미 예견된 것입니다.  2022년에 부동산 시장이 꺽이며 PF위기가 본격화되었어도 정비사업이 궤도에 올라왔었다면 그 대로 진행되었을 것입니다. 문제는 시행사가 파산하면서 시공사가 책임준공 확약을 억지로 떠안고 진행하는 사업들, 시공사조차도 무너지는 상황이 계속되고 있었다보니 2024년 인허가 물량은 급격하게 감소하는 것을 확인할 수 있습니다. (중략) 인허가 건수부터 급감하고 있는데, 기존에 받은 인허가조차도 이행이 안되고 있으니 2026년 이후에는 본격적으로 공급 감소를 넘어 공급 절벽시대가 열릴것으로 보입니다.

(p.88~89) 앞으로 이러한 입주장이 없다는 것은 전세에 하방 압력을 줄 요인이 사라진다는 뜻입니다. 즉, 전세가격이 상승을 초래할 가능성이 매우 높습니다. (중략) 하지만 전세가 없어지면 월세화가 가속화될 수밖에 없고, 이는 결국 월세 가격의 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 월세 가격이 오르면 결국 임대 수익률이 상승하게 되고, 이는 다시 주택가격 상승의 원인이 됩니다.

(p.113~116) 통계적으로 금리를 인상한 시기에는 부동산 가격도 상승하는 경향이 있었습니다. 금리 인상은 부동산 가격에 악영향을 미친다고 생각하지만, 애초에 금리를 인상하려는 시기는 인플레이션이 높거나 경기가 과열인 상태인 만큼 반대로 부동산 가격이 상승했습니다. (중략) 2022년 시장이 과거 통계와 예측을 모두 빗나간 이유는 크게 두가지였습니다. 첫 번째로는 국외 요소로 불가피하게 금리가 인상된 점, 두 번째는 시장에서 대응할 틈도 없이 너무 빠르고 급격하게 금리를 올렸다는 것입니다. (중략) 미국은 물가상승률도 높았지만, 경제 성장 등 각종 지표가 좋다보니 계속 금리를 높여도 버틸 수 있는 기초체력이 있었고, 인플레이션이 잡힐때까지 금리를 높였습니다. 반면 한국은 경제 상황에 맞지 않는 과도한 금리 인상으로 고통받은 것입니다. 또한 예상과 달리 빠르고 급격하게 금리를 올림으로써 시장이 미처 대응도 하기 전에 고금리로 바뀐 것도 한몫합니다.

(p.131) 시장의 불확실성에도 불구하고 큰 틀에서 봤을 때 부동산 가격은 우상향한다는 것, 화폐가치는 하락하므로 실물자산을 이용해 인플레이션을 해지해야 한다는 것을 알았다면 그 다음은 행동할 차례입니다. 부동산 투자에 있어서 경기가 침체되면 어떻게 하지, 금리가 올라가면 어떻게 하지, PF가 무너지면 어떻게 하지 등등 투자심리를 제어할 이유는 많습니다. 하지만 걱정만할 뿐 그 어떤 선택도 하지 않는다면 아무런 일도 일어나지 않습니다. 아니, 오히려 미래에 얻을 수 있는 수익을 생각한다면 오히려 선택을 주저하는 것이 손해를 보는 일입니다. 부동산 전문가로서 저는 장기적인 관점에서 봤을 때 지금이 가장 저렴할 때 라고 생각합니다.

제3장 될 가능성이 높은 재개발, 재건축을 선별하라

(p.174) 재개발, 재건축 사업 자체가 엎어진다면 안전마진이라는 것은 존재할 수 없으니까요. 경기가 안 좋으면 재개발, 재건축의 가격은 더 크게 흔들리는데요. 당장은 힘들어서 멈춰 있다가도 다시 극복해서 사업을 진행해나가면 괜찮지만, 갈등 끝에 조합 자체가 무산된다면 그냥 30년된 빌라, 30년된 아파트입니다. (중략) 꼭 매수하겠다면 최소 ‘조합설립인가’ 후 재개발을 투자하라고 권합니다. 애초에 언제 조합설립이 날 지 알 수도 없고 추진하다 무산되면 시간과 돈을 모두 날릴 수 있기 때문입니다. (중략) 나이가 50대라고 하면 20년 가 아니라, 관리처분인가까지 받아서 5년 내에 입주할 것으로 보이는 단지에 투자해야 한다는 것이죠. 만약 아직 30대, 혹은 40대라도 10년 이상을 기다릴 수 있다면 조합설립인가~사업행인가 단계인 곳을 고르는 식입니다.

(p.249) 리모델링은 첫 단추부터 잘못 끼워진 사업입니다. 대부분 각종 규제로 재건축이 안 되니 리모델링이라도 하자는 식이기 때문입니다.

(p.250) 리모델링은 기존 골조를 활용해서 짓는다는 명확한 한계가 있습니다. 첫번째 문제로는 천장이 낮습니다. 대표적으로 스프링쿨러 설치가 있는데요. 현행법에 맞춰 이를 설치하려고 하면, 천장이 20cm가량 더 낮아집니다. 두번째 문제로는 내력벽을 건들지 못합니다. 리모델링은 기존보다 전용면적을 최대 40% 넓힐수 있다는 것이 장점입니다. 하지만 건축법상 내력벽(건축물에서 하중을 견디는 벽을 말함)은 철거할 수 없습니다. 그렇다보니 기존 틀을 유지한 상태에서 앞뒤로 밖에 넓힐수가 없습니다.

제4장 정책을 알아야 부동산이 보인다

(p.294) 임대차 3법은 세입자들의 권리를 보호하려는 중요한 법적 장치였으나, 시장의 기본적인 구조적 문제인 수급 불균형을 해결하지 못하고, 오히려 전세시장의 과장 경쟁을 유발하는 원인으로 작용한 셈입니다.

(p.296) 임대차3법으로 인해 발생한 전세 시장의 이중가격현상은 매매 시장의 교란까지 초래하며 매매 금액 상승을 가속화시키는 결과를 낳습니다. 문제는 이것이 정상 시세가 아니었고, 거품을 만들었다는 것입니다. 2022년 조정기가 왔을때 매매와 전세 금액이 같이 하락하기 시작합니다. 높은 전세가율을 활용해서 갭투자를 한 사람들의 타격이 더 컷던 것도 이러한 이유가 존재합니다.

(p.315) 도시재생사업은 기존의 골목길, 오래된 건축물, 지역의 특색을 살리는 데 집중했지만, 이는 실질적으로 주민들의 삶을 개선하지 못했습니다. 도로는 여전히 좁고, 주차장은 부족하며, 노후된 주택은 그대로였습니다. 주민들은 막대한 세금이 벽화 그리가와 화단 조성 같은 보여주기식 사업에 낭비되었다고 느꼈습니다.

(p.347) 공급대책에서 중요한 사항은 사람들이 원하는 곳에 얼마나 공급이 되는지입니다. 단순히 공급량만이 중요한 게 아니라 수요자가 원하는 입지에 원하는 형태로 공급하는 유효공급이 필요합니다. (중략) 신혼희망타운처럼 소형면적만 공급해서 애 낳고 살라는 것은 사실상 기만행위입니다.

제5장 명심해야 하는 투자 마인드 및 입지분석

(p379) 10년전, 그 시절에 분양 사기를 당해서 신도시 상가를 받았다거나 기획부공산에 엮여서 이상한 토지를 산 게 아닌 한 다 돈을 벌었습니다. 결국 언제 샀느냐가 가장 중요합니다.

(p.380) 시점과 지역까지 정해졌다면, 물건 자체는 크게 중요하지 않습니다. 당시에는 발품을 좀 더 팔아 볼 걸 하면서 비싸게 샀다고 생각할수 있어도 시간이 지나고 나면 결국 싸게 산 것입니다. 동호수 따지는 사람들도 많은데요. 당연히 RR이면 좋겠지만 비선호동 비선호층이라해도 상관없습니다. 비선호동 비선호층이라 해도 동호수에 따라 5천만 ~ 1억 싸게 사서 나중에도 싸게 팔면 됩니다. 그냥 그때가서 1층값에 팔면 되는 거지요.

(P.382) 부동산 투자는 시점 선택이 70%, 지역선택이 25%, 물건 선택이 5%. 가장 중요한 95%를 다 정해놓고 가장 지엽적인 동호수따지다 매수를 높인 사람, 주변에 한두명씩 꼭 있을 겁니다. 항상 모든게 다 내맘 같을 수 없습니다. 애초에 나는 매수 결심도 다 하고 계약하려고 했는데, 매도자가 안판다고 하거나 가격을 높여버립니다. 그래도 그만한 가치가 있다면 쫓아가든가, 인상 폭이 그만한 가치는 안된다면 아쉬워도 차선책으로 다른 물건을 바로 결정해야 합니다.

✅깨달은점

PF위기 등 신축 아파트 공급의 구조적인 문제로 예견된 아파트 공급 절벽시대 이로인한 전월세가 상승과 매매가 상승이 가속화가 예상이 됩니다. 그리고 앞으로의 세제 규제가 부동산 흐름에 어떤 영향을 미칠지도 지켜봐야 겠습니다. 보유한 주택을 어떻게 관리해야 할 지, 앞으로 어느지역에 투자해야 할지, 2022년 미국의 급격한 금리인상 처럼 같은 외부요인이 존재할 지도 지켜봐야 겠습니다. 그리고 잃지 않는 투자 위해 무리한 전세금 상승은 피해야 하겠습니다. 언제든 역전세는 피할 수 없기 때문에 잃지 않는 투자는 꼭 명심해야 겠습니다.

✅적용할점

다가올 세금 규제에 대비해서 투자 방향 설정하기.

꾸준히 앞마당 만들면서 다음 투자처 생각하기.

무리하게 전세금 올리지 않기.