1015 대책 후 3일만에 투자했던 3호기 투자 복기[보노퐝]

안녕하세요.

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

10/15 이후 3일만해 투자했던 3호기 결과 복기글입니다.

방향성에 대한 선택, 투자 물건에 대한 선택.

두 가지 선택에 대한 결과를 검증해보겠습니다.

[2025년 시장 상황]

종합하면 2025년은 상승장 초반~중반 모습입니다.

서울-수도권 상급지는 전고점을 넘어 +10~30% 상승했고,

하급지도 이제 막 전고점을 터치하는상대적저평가 시기였습니다.

제가 봤던 시장 중에 정책을 가장 많이 발표 했던 한 해입니다.

대출규제 및 지역규제 등으로 가격 변화가 컸습니다.(아직 세금규제는 남아 있습니다.)

금리와 공급도 상승 흐름을 막을 요인은 보이지 않았습니다.

2025년에 시행된 주요 정책

2/12(지역 규제 완화)

 : 잠삼대청 토허제 해제

3/19(지역 규제 재실행)

 : 강남3구+용산 토허제 확대 재지정 발표 및 시행

6/27(대출 규제)

 : 수도권 주담대 6억 상한, 다주택자 주담대 금지, DSR 강화, 전세대출 규제 강화

10/15(지역+대출 규제 확대)

 : 지역 - 조정대상지역, 투기과열지역, 토허제 확대 적용(서울 + 수도권 12개 구). 

 : 대출 - LTV 40%로(생애최초는 70%로 풀어주고). 주담대 한도 차등 적용.

풍선효과

규제에 따라서 가격이 퍼지는 풍선효과도 볼 수 있었습니다.

강남 → 한강벨트 → 경기남부 → 수도권 외곽 → 지방 광역시로 흐름

2/12 토허제 풀었을 때 강남 3구+용산 거래량 증가 및 가격 상승(2월)

3/19 다시 묶고는 한강벨트(마포, 성동 등) 거래량 증가 및 가격 상승(3월)

6/27 대출 규제 후 서울 나머지, 수도권 중간급지 거래량 증가 및 가격 상승(6월)

10/15 지역+대출 규제 후 수도권 외곽 및 지방 광역시 거래량 증가 및 가격 상승(10월)

[2025년 상황 및 투자 방향 결정 요약]

지방 1호기, 서울 2호기를 보유하고 있었습니다.

지방 1호기 7월이 보유 2년째, 26년 1월이 전세 만기일입니다.

1) 매수 후 매매가 상승으로 현재 매매가의 10% 수익이 있습니다.

1-1) 27년 대규모 공급이 있는 곳이고, 지역 내 후순위 단지라

       27년 공급이 정리 되더라도 28년 만기 시점에 더 큰 수익을 기대하기 어려웠습니다.

2) 매도 후 나오는 종잣돈을 활용해 더 좋은 자산을 가질 수 있었습니다.

3) 보유 하기에 큰 어려움은 없는 상태였습니다.

위 세가지 기준으로 지방 1호기 매도 후 3호기로 갈아타는 결정을 했습니다.

수도권 외곽 vs 지방 어느 지역으로 갈까 고민을 많이 했습니다.

공급이 좋은 지역을 간다면 상대적으로 수익을 빨리 얻을 수 있는 지방(미들리스크, 미들리턴),

매도를 하지 못하더라도 전세 상승을 노려볼 수 있는 수도권(로우리스크, 로우리턴).

아직 수도권이 열려 있는 상황이며 종잣돈 및 투자 성향에 따라 수도권 투자로 결정했습니다.

다만, 잔금이 어려워 세낀 물건, 주전, 승계 가능한 물건 투자 가능한 상황이었습니다.

[5개월 후 비교 단지 매매/전세변화]

투자금에 들어오는 단지 중 3개 단지를 두고 고민했습니다.(A,B,C 가치순)

조건에 맞는 단지 중 가치가 좋은 B단지에 투자 했습니다.

A단지(4.9/3.5 → 5.3/3.8, 호가 : 6.1억) 

: 더 가치 있고 쌌는데 잔금 치고 수리 필요한 물건. 잔금 불가로 제외

B단지(5.0/3.5 → 5.6/3.7, 호가 : 5.7억)

 : 수리가 좋지는 않지만 조건이 좋음

C단지(4.6/3.2 → 4.6/3.0, 호가 : 4.8억)

 : 가치는 덜한데 같은 투자금이라 제외

매매가

입지가치가 좋은 A단지가 가장 많이 올랐고(+1.1억),

투자를 했던 B단지도 가격 상승이 있었습니다.(+0.7억).

입지가 떨어졌던 C단지는 매매 가격 변화가 크지 않습니다(+0.2억).

전세가

A단지 주변 입주가 있었지만 워낙 전세가 없는 동네라 전세가가 올랐습니다.(+0.3억)

B단지도 전세가 한참 낮게 나가다가 최근 상승된 가격으로 거래 됐습니다.(+0.2억)

C단지는 일시적으로 투자 수요가 몰려 전세가 하락했고, 아직 회복하지 못했습니다.(-0.2억)

배운점

다 같이 쌀 때는 같은 투자금으로 입지가 좋은 곳을 해야 더 큰 가격 상승을 노릴 수 있다.

투자 수요가 몰리면 전세가 하락할 수 있다. 욕심 내지 말고 빠르게 전세 맞추자.

[매도 시기를 조금 더 당겼다면?]

25년 1월 투자 이 후 투자금을 조금 더 모으고 투자해야겠다는 생각을 했습니다.

하지만 시장은 저를 기다려주지 않는 다는 것을 알았습니다.

1호기 주변에 6월 입주 물량이 있었습니다.

7월까지는 1호기도 영향을 받았습니다.

이 후 8~9월부터는 가격 회복이 됐고, 10월 매도시점 가격과 차이가 없었습니다.

3호기는 1015 대책 이후에 투자를 했기에, 크게 고민하지 않고 투자 지역을 선택했습니다.

다만, 1호기 매도를 1~2개월 빨리 결정했으면 어땠을지 검증해봤습니다.

① 같은 단지를 3000만원 싸게 매수할 수 있었다.

② 규제 지역 내 입지 좋은 단지도 투자할 수 있었다.(수익 +1.4억까지)

배운점

내가 투자를 한 직후라도 싼 시기라면 투자를 적극적으로 검토하자.

만기 6개월 전부터 세입자분께 연락드리자.

[지방 1호기 물건을 계속 가지고 있었다면?]

지방 1호기 매도 후 최근까지 매매가가 상승은 거의 없습니다.

매물 나와 있는 숫자도 크게 바뀌지 않았습니다.

1호기를 더 보유하는 선택을 했더라도 좋은 결과를 얻기는 어려운 상황입니다.

지금까지는 1호기를 매도하고, 3호기를 투자한 것이 4000만원 더 버는 선택이었습니다.

<좌측 : 3호기, 우측 : 1호기>

배운점

수익이 크지 않더라도 더 좋은 자산을 싸게 살 수 있는 시기라면 갈아타자.

[지방광역시에 투자 했다면?]

부산에 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지들이 있었습니다.

부산 전체로 보면 선호도 중상 정도에 있는 단지들입니다.

3호기에서 5개월 간 실거래 기준 매매가 5000만원 상승했습니다.

부산에서 할 수 있었던 물건도 4000~5000만원 가량 상승했습니다.

시간이 조금 더 지나면 결과가 달라질 수 있지만,

지금까지는 수도권과 지방 모두 비슷한 수익을 얻었습니다.

배운점

싼 시기에는 수도권 vs 지방 보다 중요한 것은 투자를 하는 것이다.

[마치며]

3호기는 10/15 대책 이후 3일 만에 급하게 했던 투자입니다.

2호기 투자했을 때보다 오히려 인풋은 더 줄었고, 저 혼자만 불장이라 마음만 급했습니다.

그때는 지금 사지 않으면 물건이 다 날아 갈 줄 알았는데, 지나고 보니 안 날아갔습니다.

제가 투자한 지역에 지금도 충분히 투자 가능한 물건이 있습니다.

욕심을 더 부렸거나, 안일한 생각으로 물건을 선택했다면 지금 어려운 시간을 보내고 있겠다 생각했습니다.

싼 시기에 사서 운이 좋아서 매매가가 오르는 것을 제 실력이라 착각하지 않겠습니다.

상승장에서도 투자할 수 있고, 하락장을 버틸 수 있는 투자자가 되겠습니다.

감사합니다.