수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
26년 1월 25일 이재명 대통령은 "대한민국은 예측 가능한 정상사회로 복귀 중. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"며 지난 4년간 유예를 해왔던 다주택자 양도세 중과세 유예를 2026년 5월 9일일 종료하는 내용을 발표했습니다.
안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
오늘은 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’에 대해 알아보고 현재 시장을 지켜보면 느낀 것들을 이야기 해보려고 합니다.
다주택자 양도세 중과와 유예 조치란?
2026년 5월 10일 이후부터는 조정대상지역 내에서 주택을 양도하는 경우 일반적으로 기본세율 6~45% 발생하는데 2주택자의 경우 20%p를, 3주택 이상은 30%p를 가산하는 제도 (지방세를 포함할 경우 최고 82.5%) 입니다.
- 다주택자 양도세 유예 종료일
: 2026년 5월 9일 (5월 10일부터 중과 적용)
- 적용 대상
: 조정대상지역 내 다주택자 (2주택 이상)
*2026년 3월 15일 기준 현재 조정대상지역 현황 : 서울 전역(25개구)+경기도 12개 지역 (과천,광명,성남 분당,수정,중원, 수원 영통,장안,팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)
- 주요 내용
25년 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 주택의 경우,
26년 5월 9일 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 내 양도하면 양도소득세 중과하지 않는다
25년 10월 16일 기준 새로 지정된 조정대상지역 (강남구, 서초구, 송파구. 용산구 외 조정대상지역) 소재 주택의 경우,
26년 5월 9일 이전 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 내 양도하면 양도소득세 중과하지 않는다
- 예외 규정
임대 중인 주택도 매도가 원활하게 이뤄질 수 있도록 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화
현재 체결된 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 실거주 유예. 단, 28년 2월 11일까지 실거주를 위해 입주해야 함 (단, 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도해야 함)
※ 주의사항
- 26년 5월 9일 전 체결하는 가계약이나 사전 약정만으로는 양도세 중과 유예 적용되지 않음.
- 반드시 5월9일 전까지 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인돼야 함
일반적으로 허가신청서 제출 후 평일 기준 15일 정도 소요되므로 주말 포함하여 통상 3주 정도 걸리기 때문에 안전하게 1달 정도로 잡고 진행해야 하는 것을 의미합니다. 즉, 26년 5월 9일까지 매매계약을 체결하기 위해서는 4월 9일까지 매매약정서를 작성하고 허가신청서를 제출하는 것이 안전하게 진행할 수 있는 방법입니다.
다주택자 양도세 중과 조치에 따른 세금 변화
2026년 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매도하는 경우 차익에 따른 가정하여 세금을 계산해 보았습니다. 예시에서 10년 보유한 조건으로 장기보유특별공제율을 적용하였고 양도차익은 4억, 10억 2가지 Case로 구분하여 계산해보았습니다.
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 26년 5월 9일까지 매도하는 경우와 그 이후 매도하는 경우를 비교해보면
양도차익 4억의 경우 2주택자는 양도세가 1.2억 추가 발생하고, 3주택자 이상은 양도세가 1.4억 추가 발생합니다.
양도차익 10억의 경우 2주택자는 양도세가 3.5억 추가 발생하고, 3주택자 이상은 양도세가 4.5억 추가 발생합니다.
실제로 계산해보니 양도세의 차이가 결코 작지 않은 것을 볼 수 있고, 양도차익이 클수록 높은 세율로 인해 더 많은 양도세가 발생하는 것을 알 수 있습니다. 이미 시세차익을 많이 얻은 다주택자의 입장에서 보면 분명 매도를 할 수 있는 마음이 들 수 있는 차이라는 생각이 듭니다.
다주택자 양도세 중과 조치에 따른 최근 시장 변화
26년 3월 들어와서 보면 최근 10일 동안 서울에서 매매 물량이 5~10% 급격하게 매물이 증가한 10개 지역을 보면 강남구, 서초구, 송파구, 동작구, 영등포구, 양천구, 용산구, 성동구, 광진구, 강동구입니다. 이들 지역은 공통적으로 한강을 인접하고 있는 소위 ‘한강벨트’ 라고 불리는 지역들이고 지난 1년 동안 가장 많은 시세차익을 가져다 준 지역이기도 했는데요. 위에서 말씀드린대로 다주택자를 중심으로 시세차익이 큰 만큼 매도를 했을 때 차익을 현실화하는 측면에서 더 유리한 점이 크게 작용했다는 생각이 듭니다.
실제로 요즘 임장을 다니다보면 현장에서 다주택자 물건들을 나와있는 모습을 흔히 볼 수 있는데요. 집주인 분들에게 ‘왜 매도를 하시는지, 어디로 이사가시는지?’에 대해서 여쭤보면 보통은 주변 더 좋은 곳으로 갈아타기를 하시거나 상속으로 인해 매도하시거나 직장 문제로 이사가는 경우가 일반적이었는데 최근에는 집이 2채인데 정부에서 집을 매도하라고 해서 매도를 진행하시는 경우를 왕왕 볼 수 있었습니다. 연령대가 높지 않은 젊은 분들은 투자로 집을 매수한 놓은 경우 시세차익이 크면 정리하고 더 좋은 집으로 갈아타기를 하려는 경우도 있었고 시세차익이 크지 않으면 그냥 보유하는 선택을 하는 경우를 많이 본 반면, 연세가 지긋한 어르신 분들의 경우는 대부분 노후를 위해 근처에 추가로 마련한 집인 경우가 많았는데 ‘정부에서 집을 팔라는 메시지를 지속적으로 내는 것’과 ‘보유세를 올리겠다'는 대통령의 의지에 대해 걱정과 두려운 마음으로 집을 매도하는 경우도 많이 보았습니다. 이런 과정들을 보면서 정부에서 SNS와 기사를 활용해서 연일 다주택자 보유세와 양도세 부분에 대한 강경한 메시지를 내놓는 것이 매물이 증가하는데 영향을 줄 수 있는 요소가 된다는 것을 알 수 있었습니다.
생애 주기 상으로 반드시 집을 사야만 하는 실거주자분들의 거래는 꾸준히 이뤄지고 있었고, 특히 6억 미만으로 상대적으로 금리가 낮은 정부대출인 보금자리론과 디딤돌대출을 활용하시는 분들의 경우는 아직 수도권에서 4~6억대 가격이 많이 오르지 않아 대부분 지난 상승장의 전고점 가격까지도 오지 않을 만큼 가격이 저렴하여 노원구를 중심으로 많은 거래가 일어나고 있는 것을 볼 수 있었습니다. 반면, 이외의 지역들은 25년 11~12월에 비해서 상대적으로 거래량도 줄어들었고 매수인들은 다주택자 매물들이 나오는 것을 기다리기 위해 관망하는 모습도 보이고, 매도인들도 향후 공급이 많지 않아 가격이 더 오를 것이라는 믿음으로 매물을 거둬들이는 모습도 있어 서로 팽팽한 줄다리기를 하는 것 같은 모습을 많이 볼 수 있었습니다.
과거를 통해 바라본 앞으로의 시장의 모습은?
과거에 양도세 중과 유예가 종료되었을 때 시장의 모습은 어땠을까요? 앞으로의 시장의 미래는 아무도 알 수 없지만 지금부터 과거 시장의 모습을 통해 현재와 이후 시장의 모습이 어떻게 될 수 있을 지에 대해서 생각해 보고자 합니다.
[과거 양도세 중과가 시행되었던 시기]
- 2005년 831 부동산 대책
- 시행 일자 : 2007년 1월 1일
- 노무현 대통령이 다주택자 양도세 중과
- 조정대상지역 내 2주택자 양도세 50% 중과
이 시기에는 2005년 부동산 대책이 발표되고 여러 법제화 하는 과정이 있어 유예 기간이 상당히 길었고 2년이 지나서야 중과가 시행이 되었기 때문에 그 효과가 상당히 오랜 기간 희석되었습니다.
- 2017년 82 부동산 대책
- 시행 일자 : 2018년 4월 1일
- 문재인 대통령이 다주택자 양도세 중과 제도 부활
- 조정대상지역 내 2주택자 기본세율 10%p, 3주택 이상 보유자 20%p 중과
2018년 4월 1일 양도세 중과가 시행되면서 시행 이전 3개월 동안은 서울 아파트의 거래량이 감소하면서 가격도 일시적으로 조정받은 모습을 볼 수 있었지만 시행 이후에는 거래량도 증가하고 매매가도 상승하는 모습을 볼 수 있었습니다. 그리고 이러한 상승의 결과로 인해 15억 이상 대출 금지라는 강력한 대출규제를 포함한 913대책이 나와서 다시 일시적으로 가격 조정이 있었습니다. 하지만 이후에 다시 가격이 상승하면서 길게 보면 가격이 크게 올랐습니다.
- 2020년 710 부동산 대책
- 시행 일자 : 2021년 6월 1일
- 문재인 대통령이 다주택자 양도세 중과 제도 강화
- 조정대상지역 내 2주택자 기본세율 20%p, 3주택 이상 보유자 30%p 중과
2021년은 2013년부터 시작된 수도권 상승장의 후반기였고, 이미 2018년 4월에 양도세 중과가 시행되었고 그 이후 더 강화되는 방향으로 (2주택자 10%p→20%p 중가, 3주택자 이상 20%p→30%p 증가) 변경되는 내용이어서 상대적으로 그 영향이 덜 한 것이 있음에도 중과이전에 가격이 조정되고 거래량이 줄어드는데 비해 비해 중과 이후 매매가가 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 이후 오랜 기간 오른 높은 가격과 자이언트 스탭으로 금리가 인상 (0.25%→0.75%)이 시작되면서 매매가가 조정을 받은 모습을 보여주었습니다.
정리해보면 지난 부동산 대책을 통해 양도세 중과를 시행했을 때 직전 3개월은 거래량이 줄어들고 매매가가 조정되는 모습을 보였지만 시행 이후에는 매매가와 거래량이 모두 증가하는 모습을 보여주었습니다. 그리고 시장의 사이클이 수도권 상승 초기~중기였던 2018년에는 비록 중간 중간 부동산 대책이 추가되며 일시적인 하락은 있었지만 양도세 중과와 상관 없이 길게 보면 매매가가 상당히 많은 상승을 했기 때문에 감당할 수 있는 범위 내에서 내집마련, 투자를 했다면 충분히 많은 수익을 얻을 수 있었습니다. 2021년은 2013년부터 7년간의 상승이 이어졌던 수도권 상승 후반부였음에도 양도세 중과 이후 서울 아파트의 매매가가 상승하는 모습을 보여주었습니다. 이후 높은 가격 수준에 급격한 금리인상으로 거래가 감소하며 매매가가 하락하는 모습이 있었습니다.
그렇다면 현재 시장의 모습은 어떠하고, 앞으로는 어떻게 될까요?
2026년 5월 9일 양도세 중과 시행을 앞둔 현재의 서울 아파트 거래량은 감소하고 있고, 매매가도 지역에 따라, 가격대 레벨에 따라 다르긴 하지만 평균적으로는 거래 가격이 떨어지고 있습니다. 앞서 보았던 2018년과 2020년 양도세 중과가 시행했던 시기와 놀랍도록 비슷한 모습을 보이고 있습니다. 그렇다면 중과가 시행된 이후의 가격도 과거와 같이 매매가와 거래량 모두 상승하는 모습을 보여줄 수 있을까요? 과거와 다른 점이 있다면 이재명 대통령이 역대급 보유세 인상과 비거주 1주택자까지 보유세를 인상할 수 있는 여지가 있다는 점인 것 같습니다. 과거에도 913대책과 같이 강력한 대책으로 가격 조정이 있었다는 점을 상기하면 감당 가능한 범위 내에서 내집마련과 투자를 하는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 현재 수도권 시장이 과거 2018년~2019년의 시장과 비슷한 수도권 상승장의 초기~중기의 시기와 비슷하다고 생각하고 있습니다. 과거 제가 보았던 수도권 상승장 후반의 모습이 아직은 오지 않았는데요. 단기적인 미래는 알 수 없지만 과거 양도세 중과가 되었던 2018년, 2021년과 달리 2026년~2028년은 서울 내 공급이 역대급으로 적은 시기라는 점을 고려하면 길게 보면 현재가 내집마련, 투자를 하기에 좋은 기회가 될 수 있겠다는 생각이 듭니다.
지금까지 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 양도세 중과가 무엇인지, 중과가 시행되었을 때 실질적으로 변화하는 것은 무엇인지, 중과를 앞두고 현재 시장의 분위기가 어떠한 지, 그리고 과거 양도세 중과를 했던 시기를 통해 현재 시장과 앞으로의 시장 변화에 대한 생각을 적어보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
