[열반스클 기초반 모아가] 투자는 원칙을 지켜야 한다.

투자인지 투기인지 알고

도박인지 투기인지 판별하면서 

베타투자자인지 알파투자자인지 어떤 투자자가 될지 메타인지 하여

투자방향성을 맞춰야 한다 말씀해주셨습니다.

이 안에서 투자 원칙을 만들어 가야 하는데요.

너바나님은

1. 저평가여부(가치>가격) - 저평가는 같은 가격일때 더 가치있는, 같은 가치일때 더 낮은 가격은 무엇인지 아는 것입니다. - 저평가는 비교평가를 할줄 알아야 하는데요, 비교평가를 아기 위해서는 임장을 가고 임장보고서를 작성하여 가치분석을 해야한다고 말씀해주셨습니다
2. 환금성 - 자산을 현금화 할 수 있는가 부동산은 환금성이 무지하게 나쁘기 때문에 그 중에서도 그나마 환금성이 좋은 가치있는 아파트를 사야한다. 환금이 안되면 아무런 의미가 없는 것이다.

3. 수익률 - 수익금/투자금(매매가-전세가) - 내가 투자한 물건의 수익률이 얼마일까를 예상 해봐야 한다.

   72법칙 = 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 적어도 수익률으 5~10% 넘어야 한다. 3% 넘는 수익률은 리스크가 있기 때문에 공부하고 해야한다.

   자본주의 투자실력을 키우는 것 = 향후 10년동안 평균 수익률을 높이는 것!

4. 원금보존 - 충분히 저환수원리에 맞다 하면 기다리면 원금보존은 된다. 인내가 필요하다. 안전마진 전세가

   1. 전세가율.

   2. 전세가상승. 

   3. 전고점대비 20% 이하에 매수하면.

5. 리스크관리 - 공급을 보면서 전세가 역전세가 날 것인가 판단해보기 / 지방은 인구와 입주물량이 중요하다.

과거 정부별 부동산 정책에 대해 이야기 해주시면서 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인지 과거를 통한 흐름을 이야기 해주셨습니다.

과거의 규제를 했던 정부와 지금의 정부의 행보가 비슷한 모습을 보여주고 있다는 상황을 알 수 있었고 과거의 규제를 했을때의 결과가 보여줬던 것이 무엇인지 알고 있기 때문에 앞으로도 어떤 흐름으로 흘러갈지 알 수 있었습니다.

정부 정책에 따라서 어떻게 대응을 하면서 보유해 나가야 할지 알 수 있었습니다.

양도세 중과가 되면서 

시장은 수요와 공급에 따라 이루어지는데 수요는 직장교통학군환경에 따른 수요가 생기는데.

공급은 신축 분양을 하거나 기축 매도를 하면서 생기는것인데 양도세가 늘어나면서 유주택자 매물이 잠기기 때문에 수요가 있는데 공급이 없어서 가격이 오를 수 밖에 없는 상황이 만들어져서 이전 정부에서 의도한데로 흘러가지 않았다.

이전 상승장 전의 시점에서 투자vs실거주vs전세

어떻게 흘러갔는지 보았는데요. 전세로 산 사람만 아쉬운 결과를 낳았습니다

마음이 어려워도 5.9일까지 기회가 될 수 있으며 앞으로의 방향성이 어떻게 될지

강의를 들으면서 배울 수 있었습니다.

부자들은 경험을 통해 통창력을 쌓아왔다는 것!

부동산 세금 대응하는법

정부에서 세금에 관련된 규제를 어떻게 하는지에 따라서 세금 부과가 달라지기 때문에

지금 현재는 보유를 하면서 주택수를 늘리기보다 앞으로의 상황을 보면서 늘리던가 할 것 같다고 말씀해주셨습니다.

무작정 늘렸다가 감당가능 범위를 초과하는 세금을 내게 된다면 힘들어질 수 있기 때문입니다.

부자가 되는 과정에서 세금은 피할 수 없는 부분이기 때문에 받아들이면서

큰 수익을 얻기 위해서는 비용과 편익을 따지면서 해나가는 것이다.