초록도해_자향즈와 함께 하는 나눔글 챌린지 #5 강남發 집값 하락세, 서울 전체로 퍼질까

안녕하세요. 초록도해입니다. 

벌써 5번째 나눔글 챌린지네요. 

오늘의 주제는 

“ 강남發 집값 하락세, 서울 전체로 퍼질까 ” 입니다. 

관련기사 : 강남發 집값 하락세, 서울 전체로 퍼질까

< 기사 내용 >

• 주택공급 부족에 상승 압력이 여전하지만,
• 다주택 양도세 중과 유예 종료 발표 후 현재 상승폭이 5주째 둔화함.
• 강남발 집값 하락세가 서울 아파트값 전체 하락 가능성이 제기되고 있는 가운데
• “강남권”은 그 동안 가격 상승 폭이 컸기 때문에 집값이 조정되면서 일시적 하락 전환이 가능성이 높다.
• 과거 시장 흐름으로는 강남에서 상승세가 외곽으로 확산되고, 하락할 때는 외곽지역부터 내려가는 흐름을 반복
• 그러나 최근에는 강남권 중심으로 하락세가 먼저 나타나는 양상이라는 점이 다르다.
• 마포구와 성동구도 상승폭이 둔화하는 모습을 보임
• 지역별로 하락 속도에 차이가 있는데, 15억이하 주택의 경우 최대 6억원 대출이 가능하므로
• 15억원 이하 주택 가격은 상승세를 보이고 있음.
• 이를 보아 서울 전체 집값이 하락 전환하더라도 대출이 가능한 가격대이거나 1주택 중심 수요가 형성된 지역의 경우 상승 흐름이 이어질 가능성도 점쳐진다.
• 다주택자를 압박하는 규제 여파로 최근 현금 유동성이 부족한 중장년층들이 강남권의 주택을 매도하기 위해 급매가 나오고 있거나 호가가 낮은 매물이 나오고 있지만, 다른 지역 주택을 매수하면서 수요가 분산되는 흐름이 나타날 수 있다.
• 하지만 여전히 서울은 공급 부족 문제와 전월세 가격 상승 등 으로 여전히 집값 상승 압박 요인은 남아있음. 

< 내 생각 >

• 강남권은 규제 전 계속 신고가를 찍는 상승흐름을 보이고 있다가
• 다주택 규제 후  세금부담으로 인해 매도 압박이 발생하여, 일부 급매들이 나타나면서
• 가격이 일시적 하락세를 보이고 있음.
• 무주택자 중 가장 좋은 실거주를 고를 좋은 기회. → 단, 시간적 여유는 주지 않음
• 그렇다고 더 하락하진 않을 것 같다. 

• 상급지 급매들은 실거래가의 90%정도 가격을 형성하고, 더 협상되지 않는 모습  

  → 시간이 지날수록 급매매도자 들이 가격을 더 낮출지는 지켜봐야하는 상황

• 상급지보다 중하급지로 갈수록 급매은 보이지 않으며, 오히려 가격이 상승하는 모습
• 공급이 없으니 전세가가 떨어지지 않고, 전세품귀, 월세도 귀한 시장에서 가격방어&자연스런 가격상승
• 금리가 높고 세금부담+다주택규제+심리(혹시 내려가려나?) 의 요인으로 매매거래가 주춤하는 상황
• 현재 우리가 봐야할 것은 전세가를 유심히 살피는게 중요.
• 떨어지는 시장으로 해석할 것이 아니라
• 내 상황에서 어떤걸 사야하는지 선별할 줄 아는 눈이 있어야 하는 시장.  
• 가격이 떨어지길 기다리기 보다는
• 급매를 살 수 있으면 기회를 잡을 수 있어야 하고,
• 15억이하로 내가 할 수 있는 좋은 가치의 물건을 잡을 수 있는 용기가 있어야 한다.
• 지금은 단지 선별력의 싸움. “ 아무거나 안 사는 사람이 이긴다.”