안녕하세요 효확행입니다 :)
5강에서는 투자 선배님들의 생생한 강의를 들을 수 있었습니다!
현재 사람들이 가장 많이 고민하는게 무엇인지
많이 고민해주신 선배님들 덕분에 현실 인사이트 많이 쌓는 시간이었습니다.
#매도 프로세스
첫 번째 강의는 마그온님의 매도 프로세스였습니다.
마그온님이 강의에서 막연했던 매도 프로세스를 아주 상세하게 풀어주셨는데요.
처음 매도를 계획하고 취해야하는 행동을 순서대로 배울 수 있는 시간이었습니다.
- 내 물건의 가치를 객관화 한다.
매도를 잘 하기 위해서는 실제로 내 물건이 어느정도의 가치를 가지는지 객관적으로 판단해야 합니다.
이 때 최근 실거래가와 거래량을 보면서 현재 시장 상황을 파악하고,
경쟁 매물의 상태와 가격을 보고, 전임을 통해 실제 거래되는 가격을 파악하게 됩니다.
실거래가 변화와 거래량에 따라서 시장 상황도 가늠해볼 수 있습니다.
통상적으로 월 거래량이 세대수의 1% 이상이면 거래가 많다고 볼 수 있는데,
이 경우 실거래 가격으로도 매도가 가능합니다.
하지만 거래가 적은 경우에는 실거래가보다 싸게 매도하는 것도 고려해야합니다.
두번째로는 현재 시장에 나와있는, 내 단지 뿐만 아니라 주변 단지들의 매매 물건을 파악해서
내 물건이 몇 등 정도 되는지를 가늠해봅니다.
사람들이 매수를 고려할 때 내 단지만 보는 것이 아니기 때문에 상/하위 단지 물건도 같이 보면서
내 물건의 가격이 적절한지를 파악하는 작업입니다.
마지막으로 전임을 통해 경쟁 매물의 가격을 파악하고
거래된 집들의 상태를 확인하고
사람들이 내 단지와 같이 검토하는 단지가 있는지 확인해보는 작업이 필요하다는 것을 배웠습니다.
=> 실거래가를 통해서 거래되는 금액 파악,
거래량을 통해서 얼마나 깎아야 할지 가늠,
경쟁 물건 상태와 가격 파악,
꾸준한 전임을 통해서 내가 모르는 물건이 없게 할 것.
- 목표 매도가 설정
목표 매도가를 설정하려면 먼저 매도 가격에 따른 갈아타기 가능 단지를 알아두는 것이 중요합니다.
매도가는 희망회로를 돌리는게 아니라 실제로 매도가 가능한 금액을 파악하는 것이 필요하며,
내가 현재 어떤 단지를 투자할 수 있냐에 따라서 이 물건을 매도할 마지노선을 정할 수 있습니다.
이 때 마지노선의 역할은 매도의 기준이 됩니다.
단순히 수익이 났냐 나지 않았냐의 문제가 아니라
마지노선 구간 안에 들어온다면(=그 금액까지만 받으면 내가 할 수 있는 최선의 투자에 영향이 없다면)
수익이 나지 않더라도 매도할 수 있는 기준을 만드는 것이 필요합니다.
- 매도 되지 않았을 때의 액션 플랜도 짜보기
매도가 되지 않을 경우 두가지 행동을 실천할 수 있습니다.
신규 전세 셋팅 / 공실로 만들고 매도
둘 중 어느 쪽이 편익이 더 큰지 검토해야 합니다.
공실에 대한 불안감에 세를 다시 맞춰버리면 내가 팔아야하는 시점에 수요층이 한정되는 문제가 있을 수 있습니다.
(전세기간이 남았을 때 매도하면 투자자만 살 수 있음)
하지만 공실로 계속 두기엔 언제까지 공실일지 모르고, 거기에서 발생하는 금융비용이 발생합니다.
단순히 매도 하냐 마냐를 넘어서 그 후에는 어떻게 할지에 대해서
생각해 볼 수 있는 시간이었습니다.
#투자실력을 쌓는 방법
2차시에서는 딩동댕2님의 투자 실력을 쌓는 방법에 대한 강의였습니다.
언제든지 투자할 수 있는 사람이 되는 방법을 배우는 시간이었어요.
- 타겟 전수조사
실제로 투자를 앞 둔 경우 타겟 지역을 모두 전수조사 하라고 배웠는데요,
정말 투자를 눈 앞에 둔 상황에서는 이 행위가 참 쉽지 않습니다.
이 때 활용할 수 있는 것이 ‘타겟 전수조사’입니다.
먼저 1차적으로는 모든 단지를 전수조사하고 가치에 따라서 단지를 줄세웁니다.
그 후 투자금을 붙여서 투자금+@의 범위에 들어오는 단지들을 추립니다.
이 과정에서 내가 살 수 있는 단지의 매매 절대가가 정해지게 됩니다.
(ex. 1억 투자금으로 이 지역에서는 6억대 단지부터는 훑어야겠다!)
이렇게 정해진 매매절대가 범위에 있는 단지들을 집중 공략합니다.
이론적인 방법 보다도 진짜 내 투자와 직결되는 행동에 집중해서
최적의 선택을 할 수 있도록 해주는 것이 타겟 전수조사라는 것을 배웠습니다.
- 전세에 집중하는 투자
대부분 싼 시장이라면 좋은 것을 우선적으로 봐야 합니다.
여기에서 중요한 점은 이미 싼 매매가를 한 푼이라도 더 깎는게 아니라
전세를 높여 받아서 투자금을 줄일 방법을 생각해야 한다는 것입니다.
높게 세가 낀 물건은 없는지, 월세 낀 물건은 세입자를 내보내고 매수할 순 없는지,
주인전세로 시세보다 높게 살아줄 순 없는지
다양한 방법으로 전세를 높일 수 있는 방법을 검토해보는 것이 우선입니다.
그렇다고 매매가를 협상하지 말라는 것은 아니니 협상은 시도하되,
가격이 깎이지 않는다고 매수를 포기하는 선택을 하지 말아야 한다는 점에 주목해야겠습니다.
특히 지방에서는 싼 가격보다 좋은 가치에 집중해야
추후 환금성에서 문제가 생기지 않는다는 것을 배웠습니다.
- 역전세도 단지를 가린다
역전세는 모든 단지에 똑같은 리스크가 아닙니다.
단지 선호도에 따라서 역전세가 주는 충격의 양도 달라진다는 점을 알아야 합니다.
단지의 선호도가 높을수록 주변에 공급이 있어도 역전세 리스크를 피해갑니다.
반대로 단지의 선호도가 약하다면 적은 공급에도 휘청일 수 있습니다.
가치가 좋은 물건을 사서 가격이 가치를 찾아갈 때까지 지켜야한다는 것을
다시 생각해보는 시간이었습니다.
#리스크 관리
3차시는 험블님의 ‘리스크 관리’ 방법이었습니다.
리스크는 모르는 사람에게는 도망쳐야 할 장애물이지만 아는 사람에게는 넘어야 할 과제가 됩니다.
리스크를 넘어서는 사람이 될 것인지, 그 앞에서 도망가는 사람이 될 것인지는
스스로의 선택에 달려있습니다.
- 운을 실력으로 착각하는 리스크
첫 번째 리스크는 스스로의 실력을 자만할 때 발생하는 리스크입니다.
내가 한 투자가 잘 된 것이 정말 실력이었는지, 운이었는지 정확히 알아야 합니다.
실력으로 진행한 투자는 가치를 정확히 파악하고
가치에 상황을 붙여서 무엇이 최선의 선택인지 스스로 알고 하는 투자입니다.
하지만 초보 시절에는 실력으로 투자를 하기가 쉽지 않습니다.
이 때 운을 실력으로 바꾸려는 스스로의 노력이 중요합니다.
1) 비교평가 과정부터 물건을 고른 모든 프로세스를 정리해서 스스로 투자에 대한 결론을 내리고
2) 튜터님의 피드백을 받아 스스로의 프로세스에서 허점을 찾습니다.
3) 그 후 피드백과 내 생각에 어떤 차이점이 있는지 보고 개선점을 도출합니다.
4) 마지막으로 개선점을 다음 의사결정에 반영하는 것!
이 과정을 꾸준히 반복하면서 스스로의 결정을 단단하게 만드는 것이
운을 실력으로 바꾸는 과정임을 알 수 있었습니다.
=> 운을 실력으로 착각하면 발전하지 못한다.
실력있는 사람은 상황에 휩쓸리지 않고 기계적으로 선택할 수 있게 된다.
또한 실수를 반복하지 않고 경험을 실력으로 바꾸는 사람이다.
- 리스크를 피할 때 발생하는 리스크
리스크는 알고 대응하는 사람에게는 기회이지만 모르는 사람에게는 독입니다.
이 파트에서는 크게 대출/취득세/양도세라는 리스크가 나옵니다.
1) 대출
월부 투자의 대전제는 무리하게 대출을 끌어야 하는 투자는 하지 않는 것입니다.
그렇다고 해서 대출이 무조건 나쁜 것은 아닙니다.
대출을 받아서 살 수 있는 단지의 가치가 월등히 좋으면서,
내 소득으로 감당이 가능한 수준이고,
투자 포트폴리오 상 안전한 선택이며(내 물건 중 역전세 날만한게 없는지),
상환일정이 명확하다면 대출을 끌어서 투자하는 것을 검토할 수 있습니다.
단순히 1년에 상환할 수 있는 금액은 빌려도 된다는 것이 아니라
다양한 요인을 고려했을 때도 대출을 받는게 더 이득이라는 판단이 필요합니다.
대출을 고려하는 가장 큰 상황 두가지는 전세가가 떨어져서 투자금이 더 들어갈 때와
전세가 낮게 낀 물건을 매수할 때 인데요,
이 때 투자 물건에 매몰되어서 더 커진 투자금으로 할 수 있는
최선의 단지를 보지 못하는 것을 경계해야 합니다.
2) 취득세
다주택의 길로 접어들면 피할 수 없는 것이 취득세인데요,
취득세를 피하기 위해서 기존의 물건을 매도하거나
지방 공시지가 2억 이하의 물건을 찾는 것이 정말 리스크를 피하는 방법인지에 대해서
생각해볼 수 있는 부분이었습니다.
중요한 것은 비용이 아닌 편익에 집중하는 것!
취득세를 내더라도 내가 가져갈 수 있는 편익이 있는지
편익을 우선적으로 보고 여기에 비용을 입혀서 생각하는 습관을 길러야합니다.
3) 양도세 중과
최근 강남을 포함한 1급지에 양도세 중과를 피하려는 다주택자 물건이 저렴하게 쏟아지고 있다고 합니다.
누군가는 공포에 물건을 던지고, 누군가는 그 물건을 줍는다는 것입니다.
반대로 보유세가 늘어나는데 무작정 채수를 늘리는 투자를 하는 사람들도 있습니다.
결국 이 모든 것은 제대로 알지 못하기 때문에 발생하는 것입니다.
무엇이던 알고 대응하면 리스크는 기회다!
정말 중요한 메시지 꼭 기억하겠습니다.
훌륭한 강의 해주신 마그온님, 딩동댕2님, 험블님 감사합니다!
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